서울 강남 지역의 마지막 판자촌으로 불리는 서울 강남구 개포동 구룡마을이 수려한 자연과 다양한 세대 공존을 기반으로 한 자연친화적 주거단지로 새롭게 거듭난다.
구룡마을은 1970~1980년대 서울올림픽 개최 등으로 강남권 일대가 개발되자 철거민 등 사회적 소외 계층이 이주하면서 형성된 무허가 판자촌이다. 여러 갈등으로 장기간 개발이 지연되며 주거환경은 낙후되고, 화재, 홍수 등 자연재해에 취약하다는 우려가 지속 제기됐다.
서울시는 구룡마을 도시개발사업의 설계공모 당선작을 공개하고, 사업 추진에 속도를 낸다고 31일 밝혔다. ’29년 완공을 목표로 청년, 신혼부부, 노년층 등 전 세대가 공존하는 자연친화 주거단지로 조성된다.
설계공모는 사업시행자인 SH(서울주택도시공사) 주관으로 지난해 말부터 3개월간 진행되었으며, 전체 5개 업체가 참가했다. 이번에 당선된 ㈜디에이그룹엔지니어링(대표)과 ㈜행림종합건축사사무소(공동) 컨소시엄은 구룡마을을 외부 환경의 변화와 충격에 흔들리지 않고 스스로 적응하고 진화하는 새로운 시대의 도시모델인 ‘자가면역 도시’로 발전시키겠다고 제안했다. 당선된 업체는 공공주택의 기본 및 실시설계권을 받는다. 설계비는 약 154억 원이며, 설계 기간은 24개월이다.
구룡마을은 ’12년 8월 최초 도시개발구역으로 지정 이후 개발 방식에 대한 의견차 등으로 난항을 겪었으나, 거주민들의 안전과 열악한 주거환경 개선을 위해 지속 노력한 끝에 ’14년 12월 공공주도의 수용 방식으로 재추진하기로 결정하며 다시 본궤도에 올랐다.
이후 ’16년 도시개발구역 재지정, 사업시행자 선정 등의 과정을 거쳐 본격적인 개발사업에 착수했으며, 토지주 및 무허가 판자촌 거주민과의 보상 협의를 거쳐 ’24년 5월 개발계획 변경안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.
시와 SH는 개발이익을 공공으로 환수해 투기 세력을 차단하고, 공공 주도의 체계적인 개발을 통해 열악한 주거환경과 화재, 홍수 등 재해로부터 안전을 위협받는 무허가 판자촌이었던 구룡마을을 청년, 신혼부부, 시니어 가구 등이 어우러지는 고품질 주거공간으로 조성할 방침이다.
무허가 판자촌에서 청년·신혼부부 공존하는 주거단지로…‘미리내집’ 600세대 이상 공급 추진
시는 ’24년 5월 개발계획 변경 당시 주변에 비해 현저히 저밀도(160~170%)였던 기존 개발 계획을 용적률 상향(제2종→ 제3종 일반주거지역) 등 규제 완화를 통해 세대수를 기존 2,838세대에서 3,520세대(682세대 증가)까지 늘린 바 있다. 3,520세대는 기존 거주민 재정착을 위한 임대주택 1,107세대와 장기전세, 공공분양 등으로 구성된다.
아울러, 서울시는 이번 설계공모 당선작의 새로운 토지이용계획을 근간으로 개발계획을 변경할 방침이며, 주택 공급 규모는 약 3,800세대까지 확대될 것으로 예상된다.
저출생 대응을 위한 ‘미리내집’은 600세대 이상 규모의 공급 확대 방안을 검토하여 신혼(예비)부부들을 대상으로 안정적인 주거환경 조성에 나선다. 이를 통해 경계 없이 다양한 주거문화를 수용하는 새로운 형태의 주거 공간으로 조성할 계획이다.
시는 이번 설계를 통해 구룡마을을 대모산, 구룡산 등 주변의 자연환경과 어우러지고 주민 편의를 위한 다양한 편의시설을 갖춘 고품질 자연 친화적 마을로 조성할 계획이다. 고품격 주거단지에 공원, 녹지, 의료·연구 및 교육시설 등을 도입해, 양재대로로 인해 도심지와 물리적으로 단절됐던 지역을 주변과 연결된 상생마을로 변모시킨다. 구역 내에는 초등학교 1개소, 근린공원 및 소공원 및 주민 편의시설 등의 기반 시설도 들어설 예정이다.
구룡마을 도시개발사업은 보상비만 약 1조 원으로, 현재 토지 및 지장물 소유자들에 대한 협의보상 절차가 마무리단계에 접어들었다.
구룡마을 내 토지 등 소유자들에 대한 보상계획 공고(’23.5.1.)와 함께 본격적인 보상절차가 시작됐다. 현재 수용재결 과정에 있는 보상절차를 올 상반기까지 마무리하고, 올 하반기부터는 빈집부터 부분 철거를 시작할 계획이다.
수용재결 절차란 토지 등 소유자와 사업시행자 간의 보상협의가 성립되지 않을 때 「토지보상법」에 의해 지방토지수용위원회의 조사 및 심리를 거쳐 보상금액을 재결하는 과정이다. 토지의 경우, ’24. 12월 토지 수용재결 결정에 따라 재결금 지급 및 공탁을 완료하였고, 지장물에 대해서는 현재 수용재결 절차가 진행 중으로 25년 7월까지 보상절차 완료 예정이다.
’23.11.30 공고한 이주 대책에 따라 현재 거주세대 총 1,107세대 중 736세대가 선이주 완료(66.5%)했으며, 미이주 세대 371세대(실제 거주 206세대)를 대상으로 이주를 독려하고 있다. 서울시는 구룡마을 내 생활이 어려운 거주민들의 주거 안정성 확보 및 신속한 이주를 위해 ’23.5월부터 임시이주 추가 지원 대책을 마련하여 임시이주 신청자 대상으로 임대보증금 전액 면제, 임대료 감면률 확대(40%→60%, 차상위계층 및 기초생활수급자는 100% 감면) 시행 중이다. 개별 이주 세대를 제외한 나머지 626세대는 구룡마을 인근의 행복주택(송파 헬리오시티, 디에이치퍼스티어아이파크 등) 등으로 이주를 마쳤다.
시는 이번 당선작의 주요 컨셉을 토대로 서울시 도시계획위원회 심의 및 관계기관 협의 등을 거쳐 개발계획 변경에 나설 예정이며, 사업 추진에 필요한 각종 행정절차가 신속 추진될 수 있도록 적극 지원할 방침이다.
김창규 서울시 균형발전본부장은 “구룡마을은 오랫동안 개발이 지연되어 주거환경이 날로 악화되고, 잦은 재난으로 위험에 노출되어 있는 곳으로 빠른 사업 추진이 필요한 서울시의 숙원사업”이라며, “보상 및 이주 등 관련 절차를 신속 추진해 빠른 시일 내 양질의 주택 물량을 충분히 공급함으로써 해당 지역을 주거․녹지․교육시설을 고루 갖춘 양질의 주거환경이 조성될 수 있도록 힘쓰겠다”고 밝혔다.
<문화경제 안용호 기자>
