주택담보대출 DTI 규제 후 부동산 업자 대상 中企 대출 늘려
은행권, “건설·부동산 산업으로 여신운용 최적”…붕괴 시 직타

[전문] 한나라당·열린우리당·통합신당·민주당 등 우리 정치권은 지난 2월 부동산 관련 입법에 실패했다. 애초 사학법과 부동산 법의 빅딜 소식이 들렸을 때 “반쪽짜리 법안이라도 통과는 되겠지”라는 기대 속에서 반쪽짜리 부동산 대책으로 집값을 잡을 수 있느냐 여부에 대해 치열한 논쟁을 벌였었다. 하지만 반쪽 법안조차도 국회 문턱에서 좌절된 이후 더 이상 부동산 문제는 이슈에서 멀어졌다. 그러나 이같은 정치권의 논쟁과는 관계없이 우리나라의 건설·부동산 시장은 버블 붕괴를 향해 치닫고 있다는 것이 부동산 전문가들의 한결같은 목소리. 이 와중에 우리나라의 금융계 맏형인 은행업계가 건설·부동산 시장에 자산운용의 많은 부분을 의지하고 있다는 분석이 나와 우려를 증폭시키고 있다. [본문] 신년 초 한덕수 경제부총리, 한국은행장, 금융감독위원장, 예금보험공사 사장 등 우리나라 금융계 수장들이 일제히 버블 우려를 나타낸 이후 일반인들 사이에서도 우리나라 부동산 시장이 버블로 치닫고 있다는 것은 상식처럼 굳어졌다. 그리고 이를 해결하기 위해 정치권과 시민단체 등은 다양한 아이디어를 내면서 지난해 국가 이슈를 주도해 왔다. ■정부의 금융정책, 부동산 안정대책의 채찍 참여정부는 지난 2003년 8·31 부동산 대책을 발표한 이후 지금까지 부동산 문제 해결에 골몰하고 있다. 이를 위해 노무현 대통령이 채택한 방법은 국토개발과 다주택자 옥죄기. 작년 민주노동당은 행정복합도시·기업도시·신도시·뉴타운 등의 명목 아래 전국이 동시에 파헤쳐지고 있다고 주장했다. 또 지난 2005년 8·31 정책 등은 세금과 금융정책을 활용 다주택자를 옥죄기 위한 정책. 이같은 참여정부의 정책은 정계개편, 토지·주택공사의 불복종, 다주택자들의 조세저항 등 반발에 직면하면서 일관된 전진이 아닌 일보 후퇴 후 이보 전진의 방식으로 지금까지 이어져 왔다. 그리고 노 대통령의 레임덕 조짐이 불기 시작할 때부터 정부는 8·31 후속입법 이후 세금이라는 채찍의 사용이 힘들어지자 금융시장 조작을 통한 다주택자 옥죄기에 나서고 있는 상황. 하지만 참여정부의 국토개발이라는 당근과 금융 옥죄기라는 채찍을 가지고 일보후퇴 이보전진 식으로 지금까지 이어진 참여정부의 부동산 정책은 금융시장의 불안이라는 또다른 부작용을 낳고 있다는 주장이 제기되고 있다. ■은행 여신운용, DTI 도입 후 시행사 대출 늘려 다주택자들의 끝없는 반발 속에서 일관되게 지켜온 참여정부의 부동산 정책 기조. 그러나 부동산 정책에서 전진과 후퇴의 반복은 결국 국내 금융업계의 맏형격인 은행의 건설·부동산 시장에 대한 의존도를 한층 높였다는 주장이 나왔다.

지난달 28일 예금보험공사는 “국내 은행이 주택담보대출을 중심으로 한 여신 운용을 해 왔다”고 밝혔다. 이와관련 예보측 한 관계자는 “현재 주택담보대출은 안전자산으로 분류되고 있어 미래상환능력 기준에 의한 부실채권 정도가 1999년 이후 최고 우량한 수준”이라고 말했다. 그러나 기업대출의 대부분도 건설·부동산 업종에 쏠리기는 마찬가지. 2006년 건설·부동산 관련 기업대출은 시공사가 전년 대비 43.7% 증가한 12조 4,000억원, 시행사가 전년대비 44.2% 증가한 17조 4,000억원 등 총 19조 8,000억원을 기록했다. 그런데 이같은 건설·부동산 업종에 대한 대출 중 회수하지 못한 금액이 전년대비 253억원 증가하는 등 부실화 가능성이 조금씩 높아지고 있다는 주장이다. 이와관련 예금보험공사는 “은행의 건설업종을 대상으로 한 기업대출은 전체적으로 우량한 수준이지만 작년 4/4분기부터 회수되지 못한 채 연체된 금액이 점차 쌓이기 시작하고 있다”고 분석했다. 이는 작년 건설업종에 대한 일시적인 부양정책으로 시행·시공사들이 돈을 많이 끌어 썼지만 최근 지방을 중심으로 미분양 주택 증가, 부동산 시장에 대한 연말 옥죄기 등으로 급격히 경기가 냉각됐기 때문인 것으로 분석되고 있다. 이와관련 금융업계의 한 관계자는 “경기침체, 부동산 시장 왜곡 해결에 대한 함의 등을 고려하면 이같은 건설업종의 연체율은 앞으로도 계속될 것으로 보인다”고 말했다.

하지만 은행 대출 중 가장 안정적이라고 평가 받는 주택을 담보로 하는 개인대출의 경우 총부채상환비율(DTI) 확대 적용 등으로 인해 시장이 제한될 것으로 전망되고 중소기업 대출은 과거에 비춰 부실 가능성이 가장 높다. 또 대기업의 경우도 올해 자금 수요 대비 현금 비축분을 고려할 때 대출의 필요성이 적은 것으로 예측되고 있어 위험요소 증가에도 불구하고 시행·시공사에 대한 기업대출은 은행의 여신사업의 다크호스로 부상될 것으로 예측되고 있다. ■ 시행사 대출, 버블 붕괴시 주택담보대출보다 충격 커 은행의 여신운용에서 건설업에 대한 기업대출의 비중이 커질수록 부동산 시장의 버블 붕괴 현상이 생길 경우 그 충격은 가계의 부동산 담보대출보다 크다. 부동산 버블 붕괴 시 주택담보대출은 담보 물건의 가치가 떨어져서 금융기관이 대출금을 전액 회수하지 못할 가능성이 크다. 하지만 주택 담보 대출이 DTI 적용 이전에는 담보 물건 가격(LTV)의 최대 80%, 평균 40~50%선에서 대출이 이뤄졌고 DTI 적용 이후에는 월 소득의 20% 이내에서 매월 상환금액이 정해질 수 있도록 대출액을 조정하고 있다. 이에 따라 주택담보대출의 원금 손실 가능성은 적어질 수 밖에 없다. 그러나 부동산 대란이 생길 경우 시공을 담당하는 건설회사 즉 시행사와 부동산 개발업자들은 도산의 위험에 닥치게 된다. 회사가 도산하게 되면 대출시 제공한 담보물건의 가치가 절대적으로 하락하고 채권 추심 대상도 사라져서 대출금의 대부분이 손실로 잡히게 되는 것. ■ 건설업 여신 대출, 선택의 여지가 없다 건설업, 특히 시행업자들에 대한 은행의 중소기업 대출 비중 확대가 부동산 거품붕괴 시 급격한 금융시장 붕괴로 이어지는 통로가 될 수 있다는 우려에 대해 한편으로는 너무 과장됐다는 지적도 나오고 있다. 중소기업 대출 중 시행업자들에 대한 대출이 확대 되더라도 유사시 은행의 전체 여신 관리에 지장을 초래할 정도로 비중이 있지는 않다는 주장이다. 또 거품 붕괴 자체에 대한 우려가 상당히 과장됐다는 지적도 일각에서는 제기하고 있다. 그러나 부동산 붕괴가 시작되거나 정부 등에서 정책적으로 규제 등이 아닌 일반적인 예측 등으로는 시행업자에 대한 대출 확대 현상을 중단하기 힘들다는 데 문제의 심각성이 있다. 현재 은행업계는 증권 CMA계좌의 지급결제 기능부여, 저축은행의 체크카드 발행 허용 등 제2금융권에 대한 은행의 우월적 지위가 하나씩 사라져 감에 따라 비은행권에서 들어오던 수수료 수익이 점차 작아지고 줄어들고 있는 상황. 그리고 최근 예금과 대출의 금리차, 즉 예대마진의 폭이 상대적으로 커지고 있어 대출을 통한 전통적인 이자 수익도 놓칠 수 없는 상태다. 하지만 앞서 지적했듯이 주택담보대출에 대한 정부의 과도한 규제가 지속되는 상황에서 안정적인 대출창구로서 중소기업 규모의 부동산 업자들을 주목할 수 밖에 없는 상황인 것. 이와관련 금융연구원의 한 관계자는 “주택담보대출이 정부의 각종 규제 속에 있는 상황에서 여신 부문을 강화하기 위해서는 부동산 시행업자는 우수 고객”이라며 “하지만 지금은 건설업을 대상으로 하는 여신 운용에 힘쓰기 보다는 각종 금융 서비스 및 복합금융 상품 개발, 직접금융시장에서의 수익 확대 등 선진국형 자산운용 방안에서 돌파구를 찾아야 할 때”라고 밝혔다. -박현군 기자