부동산 매입 실수요자 발걸음 가볍다

공동주택 공시가격 발표로 올해 부동산 보유세가 큰 폭으로 상승할 것으로 예상되는 가운데 부동산 시장이 9월 분양가상한제, 청약가점제 시행을 앞두고 곳곳에서 아파트 가격 하락 소식이 이어지고 있어서 부동산을 매입하고자 하는 실수요자들의 발걸음을 가볍게 하고 있다. 최근 아파트 매도 호가가 한주가 멀다하고 하락하는 가운데 지난 4월27일 건설교통부 주거본부장은 정례브리핑에서 “2005년 1월 이후 상승세를 보였던 집값이 2년 3개월 만에 모두 하락했다며 주택법 개정안이 국회를 통과했고 주택담보대출 규제가 계속되면서 집값 안정세가 지속되고 있다.”고 했다. 또한 양천구와 용인시는 9주 연속, 분당은 7주 연속, 과천은 13주 연속 아파트 가격이 하락하고 있다고 전했다. 집값이 확연히 하락세로 돌아섰고 급매물이 나오고 있을 때 저렴한 매물을 찾는 실수요자라면 발품을 팔러 나가도 될듯하다. 서울은 물론 수도권 지역도 나와 있는 물건의 호가보다 가격조정을 해주겠다는 매물을 쉽게 찾을 수 있다. 가격대가 매수자의 희망가격과 맞는 급매물의 경우는 거래가 잘 되는 편이다. 둔촌동 재건축 매물을 중개하는 공인중개사에 따르면 “둔촌 주공1~4단지는 지난해 말 6억5천만원에 거래되던 매물이 최근 급매물의 경우 1억원 가까이 떨어져 5억5천만원~6억원에 4개가 나왔다가 바로 거래됐다.”고 말했다. ■ 저렴 매입, 과도한 세금부담 주의 이처럼 부동산 시장이 매수자에게 유리해짐으로써 실수요자 입장에서는 한결 더 저렴한 매물을 찾기 쉬워졌다. 그러나 원하는 집을 산 이후 실상 거주하면서 앞으로 내야 하는 보유세를 감당할수 없다면 성공한 재테크라 할 수 없다. 집을 사는 것보다 파는 것이 어려운 시기에는 매입이후의 상황도 잘 생각해놔야 한다. 앞으로 해가 갈수록 가중되도록 개정된 보유세 때문에 집을 다시 팔아야 하는 웃기는 상황이 연출될 수도 있기 때문이다. 특히 보유세 과세 기준일이 6월 1일이기 때문에 그 이전에 매매를 하고자 하는 사람은 6월 1일 부동산 소유자가 올해 보유세 납세자란 사실을 잘 알아야 한다. 지난 4월 30일 발표된 공동주택 공시가격은 기준일이 올 초 1월 1일이지만 연초부터 꾸준히 집값이 떨어진 지역의 급매물을 매입한 사람은 매입가격에 맞지 않는 세금을 부담해야 하는 경우가 생길 수 있고, 조금 저렴하게 매입하려다가 과도한 세금부담을 짊어지고 갈 수 있다. 시세 하락이 꾸준히 이어지는 지역의 경우 매입가격이 공시가격보다 하락할 우려도 있다. 보유세는 건설교통부의 공시가격을 기준으로 산정되는데, 오늘 발표된 2007년 공시가격을 열람해 보면 올해 내야 하는 보유세 정도를 알 수 있다. 건설교통부 관계자는 “2007년 부동산 공동주택가격 공시 추진일정에 따르면 2006년 9월 1일~ 2007년 1월 16일까지 조사계획, 특성조사, 가격산정을 한 후 3월 14일~4월 3일까지 의견제출 기간을 거친 후 2007년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격이 4월 30일 공시될 계획이다.”고 전했었다. 공동주택 재산세 세금 부과의 기준이 되는 과세표준은 공시가격 × 적용비율 (50%)이다. 개정된 법률에 의해 적용비율이 2007년은 50%이지만 2008년부터 매년 5%씩 적용비율이 인상되어 2017년에는 공시가격 100%가 과세표준이 된다. 앞으로 보유세 부담이 해가 갈수록 늘어나게 되는 이유이다. 집을 살 때 공시가격이 중요한 또 하나의 이유는 당장 내야 할 세금문제도 있지만 집 공시 가격의 정도에 따라 다음년도 세금 부담 상한액이 정해지기 때문이다. 재산세를 살펴보면 재산세가 지난 해보다 과도하게 올랐을 경우 세부담 상한선이라 하여 일정 수준 이상은 납세하지 않는 제도가 있다. 재산세 세부담 상한제도에 따르면 올해 납부할 세금이 과도하게 많이 나와도 공시가격 3억원 이하의 주택의 경우 전년도 납부세액의 5% 이상은 더 안내도 되지만 공시가격 3억원 초과 ~ 6억원 이하는 10%, 6억원 초과 주택은 50%까지 더 내야 한다. 또한 6억원 초과 주택 소유자가 내야 하는 종합부동산세 세부담 상한은 300%이고 종합부동산세 과표적용 비율은 2007년은 80%, 2008년 90%, 2009년은 100%이다. 때문에 무턱대고 집을 구입했다가 수천만원에 이르는 세금을 낼 수도 있다는 생각을 하고 재테크 계획을 세워야 한다. 지난 4월 30일 발표된 공시가격을 계산해 보면 올해 내야 할 세금 및 앞으로 주택 보유세를 가늠해 볼 수 있다. 또한 미리 비슷한 물건이 세금관련 정보를 알고 가면 매도자와의 가격 조정시 유리한 위치를 선점할 수 있기 때문에 알뜰한 부동산 매매가 가능하다. ■ 버블세븐 1주년, 아파트값 11% 상승 한편 정부가 버블세븐 지역을 집값 상승의 진원지로 지목한 지도 벌써 1년이 다가왔다. 1년 뒤 버블세븐 아파트값은 어떻게 변했을까? 결론적으로 평균 11.45%나 상승했다. 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 2006년 5월 15일부터 4월 30일까지 버블세븐 아파트값 변동률을 조사한 결과 평촌이 21.99%로 가장 높았다. 이어 용인 16.15%, 송파구 11.40%, 강남구 10.45%, 서초구 10.39%, 분당 8.47%, 양천구 목동 7.92% 순이다. 버블세븐 지역의 아파트값 상승에는 학군 수요, 저금리 구조에 따른 유동자금이 강남구, 송파구, 서초구, 양천구 목동 등으로 수요가 쏠렸다. 또한 판교신도시라는 대형 개발호재와 8월 판교 고분양가가 분당, 평촌, 용인 등 주변지역 집값을 자극했기 때문이다. 평촌과 용인은 버블세븐이 발표되자마자 상승세를 타기 시작했고, 8월 판교 고분양가는 상승세를 더욱 가속화시켰다. 또한 고가아파트에 대한 규제는 아파트값이 낮은 지역까지 상승세를 확장시켰다. 평촌은 아파트값이 낮은 달안동 51.80%, 부림동 40.03%, 부흥동 25.81%, 범계동 25.58%순으로 상승했다. 시세가 높은 귀인동은 13.64%로 가장 낮았다. 평촌에서 1년 간 가장 많이 오른 아파트는 범계동 목련우성5단지 24평형이 5월에 비해 1억6천9백만원 상승한 3억7천6백50만원으로 조사됐다. 용인도 평촌과 마찬가지로 아파트 값이 낮은 지역, 특히 모현면은 강남대체 신도시로 주목받으면서 올랐다. 고매동 52.79%, 모현면 49.42%, 유방동 47.76%, 삼가동 45.88%, 포곡읍 43.67%, 영덕동 40.07% 순으로 올랐다. 중대형 평형대 비중이 높은 상현동이 8.81%, 신봉동이 5.71% 올랐으며 성복동은 오히려 1.64% 하락했다. 구갈동 동부 24평형은 지난해 5월에 비해 1억4천250만원이 오른 2억9천5백만원을 기록했다. 송파구는 동명변경에 따른 기대감이 높았던 풍납동 27.31%, 송파신도시 개발 수혜지역인 거여동 23.16%, 마천동 20.31% 중심으로 상승했다. 문정동은 서울 버블세븐 지역 중 유일하게 0.85% 하락했다. 마천동 마천대성 25평형이 1억1천500만원 올라 현재 2억6천만원의 시세로 79.31% 상승했다. 강남구는 전 지역에서 고르게 상승했다. 특히 평당가가 낮은 수서동 29.92%, 일원동 19.71%로 상승폭이 컸다. 강남구 도곡동 동신3차 42평형이 6억2,500만원 올라 14억2,500만원이다. 양천구 목동은 7.92%가 올라 버블세븐에서 가장 낮은 상승세를 보였다. 학군 광역화, 고가아파트 대출규제, 종부세 부담 등 3중 직격탄을 받았기 때문이다. -신철호 기자