목돈 한곳에 올인은 ‘위험’…분산투자가 리스크 관리의 대안

‘포트폴리오’라는 말은 주식투자에 주로 쓰이는 표현인데, 투자를 할 때 위험을 줄이고 투자수익을 극대화하기 위한 일환으로 여러 종목에 분산투자하는 방법이라 정의할 수 있겠다. 다시 말하면, 서로 성격이 다른 투자자산에 자기 자산을 가장 유리하게 투자·배분하는 것이라 할 수 있다. 우리나라의 경제상황을 보면, 은행부실과 수출감소, 기업 구조조정 여파에 따른 내수 침체에다 부동산시장의 거래 부진 등 전반적인 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다. 게다가 올해는 작년보다 더 어려울 것으로 전망되는데다, 마이너스 성장설까지 나오고 있어, 당분간 이전과 같은 부동산시장의 상승폭을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다. 이에 부동산 투자에서도 이제까지 목돈을 한곳에 소위 ‘몰빵’해 투자하던 시대는 아니라고 볼 수 있다. 특히나 큰 목돈을 투자하는 만큼 리스크 관리도 함께 이뤄져야 하기 때문이다. 실례로, 7억 원 정도의 자금을 가진 투자자가 은마아파트 102㎡를 전세(2억 원) 끼고 9억 원에 매입한 경우를 가정해보자. 은마아파트는 1979년에 입주해 노후됐지만, 학원가 등이 밀집돼 있어 교육특구로 일찌감치 자리매김한 단지이다. 15층짜리 4424가구의 대단지인 은마아파트는 몇 차례 안전진단을 실시했지만 통과되지 못해 재건축 추진이 답보상태에 머물렀으나, 정부의 재건축 규제 완화로 기대심리가 한껏 높아진 곳이다. 이로 인해, 2008년 12월에 은마아파트 102㎡의 가격은 8억 원 이하에 거래되었으나 지금은 8억5,000~9억3,000만 원에 호가가 형성돼 있다. 이 아파트를 전세 끼고 매입해 총 7억 원을 투자했을 때, 은마아파트의 기대수익은 어느 정도일까? 대개 투자를 할 때에는 연 10% 이상의 기대수익을 목표로 투자 하게 된다. 결국 7억 원을 투자해 연 10% 이상의 기대수익을 예상한다면 해당 아파트의 가격이 매년 7,000만 원 이상 상승해야 괜찮은 투자라 할 수 있는데, 3년이면 은마아파트 102㎡의 가격이 11억 원이 넘어야 한다는 계산이다. 이는 2006년 12월 고점 때의 가격선이다. 현재의 경제 현실을 고려할 때, 은마아파트 102㎡의 가격이 3년 후에 11억 원을 넘으리라고는 장담할 수 없다. 필자가 보기엔, 경제가 나아지고 대세상승기에 들어서지 못하는 한 강남권 내 공급이 부족해진다 하더라도 3년 내에 11억 선을 돌파하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 이렇다면, 불확실한 강남 재건축단지 한 채에 목돈을 올인하기보다는, 다른 분야의 부동산 자산에 투자하며 보다 확실하게 연 10% 이상의 수익을 올리는 편이 낫지 않을까? 이는 기대수익이 같은 경우에 위험부담이 작은 종목군의 조합을 선택하고, 위험부담이 같은 경우에는 기대수익이 보다 큰 종목군의 조합을 구하는 포트폴리오 선택(portfolio 選擇)과도 맥을 같이 한다. 만일 7억 원 정도의 자금을 가진 투자자라면 연 10% 이상의 수익률이 예상되는 곳에 투자를 하되, 그 대상은 주택뿐 아니라 경매나 토지도 고려할 수 있는 것이다. 즉, 7억 원 가운데 2~3억 원 가량은 소형임대에, 2~3억 원은 토지에, 2억 원으로는 경매에 자금을 할당하여 분산투자를 하는 식이다. 경매나 토지는 많이 나오는 분야이므로 생략키로 하고, 여기서는 소형임대에 대해서만 언급하기로 한다. 소형임대의 경우 개발호재가 있는 지역의 소형주택을 여러 채 매입하여 ‘임대수익과 시세차익’이란 두 마리 토끼를 잡는 투자방법이다. 특히 무엇보다 개발호재가 풍부한 지역을 위주로 전세 비중이 높은 아파트 여러 채를 매입하여 초기자금을 줄일 수 있는 이점이 있으며, 임대수익도 노려볼 수 있다. ■안정된 수익에다 절세 효과까지 실례로, 2억 원 정도의 자금이라면 5,500만 원짜리 소형주택 4채를 매입할 수 있다. 해당 주택별로 보증금 500만 원에다 월 35만 원에 세를 놓으면 매달 140만 원의 수입이 들어와 약 8% 정도의 안정적인 임대수익을 올리게 된다. 게다가 향후 시세차익(+α)까지 고려한다면 연 10% 이상의 수익을 무난히 달성할 수 있겠다. 이렇게 설명하면, 여러 채를 매입한데 대한 양도소득세를 걱정하는 투자자도 있을 것이다. 하지만 수도권 읍면 지역과 지방에서 기준시가 3억 원 이하인 주택은 중과세율 적용대상에서 제외된다. 즉, 여러 채를 매입해도 양도세 중과세율을 걱정할 필요가 없다는 뜻이다. 실례로, 경기도 여주군에 기준시가 3억 원 이하의 주택 5채가 있고 서울에 2억 원짜리 아파트 1채가 있다고 할 때, 총 6채 가운데 어느 한 채를 매도하더라도 중과세 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받게 되는 것이다. 여주군에 주택이 5채가 아니라 10채가 있어도 마찬가지이다. 게다가 누진세율로 인해 양도차익에 따른 양도소득세도 상대적으로 적은 이점이 있다. 5,500만 원짜리 주택의 가격이 3년 뒤에 6,500만 원으로 올랐을 때, 각종 공제금액을 고려하지 않고 단순계산으로 양도차익은 1,000만 원이다. 여기에 적용되는 세율은 6%로, 양도세는 60만원이다. 총 4채라면 양도차익 4,000만 원에 비해 양도세는 240만 원이다. 결과적으로, 부동산 투자에서 ‘불확실성’이란 안개가 걷히지 않은 작금의 경제 상황에서는 장밋빛 환상에 이끌려 큰 목돈을 한곳에 올인하기보다는, 자신의 상황에 맞는 전략적인 포트폴리오 투자가 리스크 관리면에서 대안이 될 수 있겠다.