知彼知己면 百戰不殆…상가별 특성 제대로 알고 투자해야

장경철 한국창업부동산정보원 이사 최근 사회는 급격히 다변화되고 있다. 따라서 상가의 종류도 그만큼 다양하다. 근래에 보편적인 근린상가, 단지 내 상가에서부터 주상복합, 전문테마, 쇼핑몰, 아파트형 공장 지원상가, 민자역사 내 상가, 복합단지 내 상가 등 전문화·세분화돼가고 있다. 상가에 투자할 때에는 상가 아이템의 선택도 중요하지만, 상가별로 정확한 특성을 파악한 후 아이템에 접목하면 투자에 성공할 가능성이 높다. 물론 업종이나 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만, 일반적으로 점포 창업 성공 여부의 절반 이상은 입지가 좌우한다고 한다. 그중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업이나 소매업·서비스업이라면 더욱 그렇다. 입지가 좋은 상가는 별도의 광고나 홍보를 하지 않고서도 인지도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 각 상가의 특징과 대표적인 상가의 투자 요령, 주의할 점에 대해 살펴보자. 근린상가 근린상가는 생활권에 인접해 있다. 건축법규상의 근린생활시설은 우리가 사는 주택과 매우 가까이에 위치해 도보로 쉽게 접근할 수 있으며 생활에 필요한 시설물을 말한다. 대개 2∼5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화·전문화되고 있다. 무엇보다도 입지가 좋은 상가를 잡아야 한다. 역세권이나 전철역, 대로변의 상가가 좋다. 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 하는데, 출근길 상권보다 퇴근길 상가가 더 유리하다. 무권리 상가보다는 권리금이 있는 상가를 고른다. 신도시 지역 내 소형 상가는 피해야 한다. 상가의 특성에 맞는 업종을 선택한다. 분양받을 때에는 초기 임대기간이 입점 6개월 전후를 선택해야 한다. 업체의 부도 탓에 공사 중단으로 피해를 보는 경우가 많기 때문에, 시행사의 인지도나 경험 유무도 반드시 체크해야 한다. 단지 내 상가 단지 내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 따라 공동주택을 건립할 때 주민 생활 편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 단지 규모는 최소 1000가구 이상, 가구당 점포 면적은 1㎡ 이하를 말한다. 때문에 132㎡(40평형) 이상의 대형평형 단지보다는 단지 안의 소비 성향이 강한 66~99㎡(20∼30평형)대의 중·소형 단지가 유리하다. 세대 수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후 세대 수에 따라 달라진다. 단지 내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 한다. 또 인근에 대형 할인마트·백화점 유무를 확인한다. 대형 상가에서 셔틀버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어드는 점도 고려해야 한다. 의류점 등 중복 업종은 피하고, 식품점과 같은 생활밀착형을 택한다. 지하층은 식료품·슈퍼마켓, 1층은 제과점·부동산, 2층 이상은 학원·사무실·미용실 등이 적합하다. 상가는 단지 입구에 있는 것보다 주민 이동 동선에 있어야 한다. 지하층이 있는 상가는 고려 2순위. 단지 내 상가에 들어올 수 있는 업종이 제한되어 있으므로 업종 선택에도 신중해야 한다. 따라서 주변 상가들의 업종을 잘 살펴보고 가구 수에 맞는 업종을 선택한다.

주상복합상가 주+상(住+商)이란, 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축 형태를 말한다. 주상복합상가는 주로 도심의 자투리 공간에 많이 있으며, 특히 서울 4대문 밖에는 주거공간 90%, 상업공간 10%의 비율로 건축돼 있다. 대부분 도심지나 중심지에 있어 교통이 편리하고 접근성이 뛰어난 장점이 있다. 하지만 배후 주거단지가 적을 수 있다는 점은 단점이다. 마지막으로, 주상복합상가는 전용면적의 비율이 근린생활시설보다 떨어지는 경우가 많아, 전용률을 꼭 확인해야 하겠다. 전문테마상가 전문테마상가는 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품·농수산물·의류·전자·식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나, 전문테마상가는 말 그대로 건물 전체가 하나의 테마로 구성돼 있다. 의류상가·공구상가·전자상가 등이 대표적인 곳이다. 대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한곳에서 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나, 일부 지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다. 지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 하고, 투자자보다 실수요자가 많아야 하며, 입점 시기가 빨라야 투자 회수가 빠르다는 점을 주의해야 한다. 쇼핑몰 우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는데, 백화점과는 다르다. 백화점은 운영 주체가 점포의 80% 이상을 직접 운영하는 방식인데 반해, 쇼핑몰은 점포 대부분을 개인 점포주에게 분양하여 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰에는 점포마다 점주가 따로 있어 친절한데다 가격 조정이 어느 정도 가능하다는 장점이 있지만, 일관성·통일성이 부족하다는 단점이 있다. 아파트형 공장 지원상가 아파트형 공장 지원상가는 대개 상가가 차지하는 비율이 전체의 10% 미만이며, 편의점·구내식당·문구점·은행·전문식당·클리닉센터·당구장 등이 주를 이루고 있다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 외부 유입 인구는 덤이어서, 최근 상가 투자자들 사이에 인기가 높아진 상가 중 하나이다. 인력 공급이 수월하고, 물류비용을 절감할 수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집 지역에 있는 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼 만하다. 같은 건물 내에서도 건물의 주 출입구나 엘리베이터 또는 계단 근처 등 수요층의 주동선 인근에 있는 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다. 상가주택 근린상가 지역에 있는 주택형 상가로서, 일반적으로 1·2층은 상가로, 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가 임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다. 상가주택은 소유주가 직접 거주함으로써 주거 문제도 해결하고, 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로써 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다. 특히 퇴직을 앞둔 고령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택은 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 때 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 장점도 많지만, 투자할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 좋고, 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 있는 곳을 고르면 좋다. 무엇보다 충분한 자금이 필요한 투자이기 때문에, 안정적인 임대수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.