임대차 계약서 작성 시 이런 점을 주의하자

경기도 안산에 거주하던 A씨는 아들의 진학 문제와 학업 때문에 입시학원이 밀집한 대치동 은마아파트에 전세를 얻기로 하고 B 부동산 중개업소에 괜찮은 전세 공급물건이 있는지 문의했습니다. B 부동산은 전세가 5억 원인 아파트를 A씨에게 소개해줬고 A씨는 아파트가 매우 마음에 들어 계약을 하기로 했습니다. 전세 계약 당일, 전세 아파트의 주인이 나오지 않고 집주인의 아들이라는 C씨가 나와서 대리인으로 계약을 체결했고, C씨가 집주인의 신분증을 가지고 있었기 때문에 B중개업소와 A씨는 별다른 의심을 하지 않았습니다. A씨는 즐거운 마음으로 경기도에 거주하던 집을 처분했고, 이사 당일이 돼 집을 인도받으려고 했습니다. 그러나 A씨가 계약했던 아파트에는 이러한 상황을 전혀 모르는 사람이 살고 있었고, 집주인은 자신은 전세계약을 한 사실이 없다고 합니다. A씨는 너무나 황당해 알아보니 C라는 사람은 집주인과 전혀 관계가 없는 사람이었고, 집주인의 주민등록증도 위조된 것을 알게 됐습니다. 결국 A씨는 C씨를 사기죄로 고소했고, B 부동산에 대해서는 ‘신분증을 확인하지 않은 중개업자의 과실’을 이유로 민사소송을 제기했습니다. 재판 당시 피고 B 부동산 중개업자는 ‘자신들로서는 신분증이 위조됐는지 여부를 알 수 없었다’고 주장했습니다. 이에 대해 원고 A씨 측에서는 주민등록증 진위 확인은 ‘주민등록증 진위 확인을 위한 자동응답 전화에 전화 한통화만 하면 알 수 있다’고 반박했고, 법원에서는 A씨 주장을 받아들여, A씨가 승소했습니다(다만, 계약과정에서 A씨의 일부 과실은 인정됐습니다). 그러나 B 부동산 중개사무소는 자력이 부족해, A씨로서는 승소판결에도 불구하고 전세보증금의 상당 부분을 되찾지 못하는 결과를 얻었습니다. 이번 칼럼에서는 임대차 계약에서 유의할 점에 대해 알아보겠습니다. 부동산 중개사고 - 공제증서를 믿지 말라! 요즘은 전세 계약을 체결할 때 집주인과 세입자 간에 직접 계약을 체결하는 예는 드물고, 대부분 부동산중개사무소의 도움을 받습니다. 중개사무소의 경우도 표준 서식을 사용하므로, 세입자가 예상치 못한 불의타를 당하는 경우는 과거에 비해 많이 줄어들었습니다. 그러나 가끔 중개 사고가 발생하고 있고, 그 경우 부동산중개사무소마다 1억 원의 공제에 가입했기 때문에 걱정 없다고들 하지만, 1억 원을 넘는 보증금은 돌려받기 어렵습니다. 더구나 공제회에서 중개사고가 나는 각 사건마다 1억 원을 지급하는 것이 아니라, 1년에 그 부동산중개사무소에서 일어난 모든 중개 사고에 대해 총 1억 원을 지급할 뿐이고, 그것을 지급받기 위한 절차도 매우 복잡합니다. 만약 중개사고가 일어나는 경우 당사자는 많은 피해를 입게 됩니다. 더군다나 보증금 및 차임 등이 아주 소액이어서 집주인과 직접 계약서를 작성하는 경우에는 더욱 더 세심한 주의가 필요합니다. 앞의 사례에서 보는 바와 같이, 피해자가 승소했음에도 불구하고 돈을 되찾지 못하는 경우도 있고, 설사 돈을 되찾았다 하더라도 그때까지의 소송비용 및 들어가는 노력을 생각하면 막대한 손해를 입게 됩니다.

부동산 중개 사고를 막기 위해서 살펴야 할 점 그렇다면 부동산 중개 사고를 막기 위해 우리는 어떠한 사항들에 대해서 꼼꼼히 살펴봐야 할까요? 먼저 주민등록증 등을 통해 등기부등본(등기사항전부증명)의 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 여부를 살펴야 할 것입니다. 주민등록증의 진위를 확인하는 방법에 대해서는 다시 설명하겠습니다. 다음으로, 등기부상의 부동산의 표시가 현재 계약 체결하고자 하는 목적물과 동일한지 여부를 살펴야 할 것입니다. 만약 아파트, 다세대주택을 목적물로 할 때는 지번만으로는 부족하며, 동·호수까지 정확하게 일치해야 합니다. 그리고 임차보증금, 차임(월세, 임대료), 임대기간 등을 정확히 살펴야 합니다. 특히 임차보증금의 경우 숫자만 기입할 경우 ‘0’의 개수를 잘못 기재해 금액이 달라질 수 있으므로 예를 들면 100,000,000원(일억 원) 등으로 숫자와 한글을 병기하는 것이 좋습니다. 임대기간은 보통 2년으로 하고 있으나, 기간을 정하지 않거나 기간을 2년 이하로 정한 경우에도 임차인은 2년간의 임대차관계를 임대인에 대해 주장할 수 있습니다. 그러나 반대로 임대인이 2년 이하로 정한 임대기간의 경과를 이유로 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 그 외에도 임대목적물의 구조를 변경하거나, 증·개축 하는 경우, 각종 공과금의 부담, 계약의 해제 및 해지 등에 대해서도 계약서상에 특약사항으로 기재해 분쟁에 있어서 유리한 자료로 사용할 수 있습니다. 주민등록증의 진위를 확인하는 방법 정부에서 운영하는 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)의 확인서비스 > 주민등록증 진위확인/잠김 해제로 가시면 주민등록증의 진위 여부를 확인할 수 있으며, 전화자동응답시스템(ARS,국번 없이 1382번)에서도 전화로 누구나 주민등록증의 진위를 확인할 수 있습니다. 예전과는 달리 주민등록증의 진위 확인은 매우 간단한 절차만으로 가능합니다. 이를 확인하지 않은 경우, 나중에 중개분쟁이 발생했을 때 오히려 ‘매우 간단한 절차 임에도 신분증의 진위 여부를 확인하지 않은 점’이 계약자의 과실로 참작될 수도 있습니다. 따라서 임대차 계약 시 주민등록증의 진위 확인을 꼭 하실 것을 당부 드립니다. 임대차 계약 시 체크리스트 위에서 설명한 내용을 바탕으로 체크리스트를 만들어 보았습니다. 이것만으로 완벽한 임대차 계약서를 작성할 수는 없습니다. 이는 최소한 이 정도는 확인을 해야 한다는 것을 적어놓은 것입니다. ·등기부등본의 소유자와 계약 당사자가 동일한지. ·대리인이 계약하는 것이라면 위임장이 있는지. ·주민등록증이 진짜인지에 대한 확인을 했는지. ·등기부의 표시와 부동산의 실제 상황이 일치하는지. ·임대차계약서에 오·탈자는 없는지. ·특약사항을 확인했는지. 마치며 이번 칼럼에서는 주택 임대차 계약을 위주로 설명했습니다. 위의 내용 중 대부분은 주택 매매계약에서도 중요한 부분입니다. 실제로 임대차 계약의 종류와 내용은 매우 다양합니다. 우리나라는 집값이 매우 높고 임대차 보증금은 재산에서 가장 큰 비중을 차지하는 경우가 많습니다. 한순간의 실수로 임대차 보증금을 잃어버리게 될 수 있음을 명심해야 할 것입니다. - 고윤기 로펌고우 변호사