전회에서 이성구(58세)씨는 장수만(58세)씨와는 다른 접근으로 인해 임대수익률이 달라졌다는 것을 살펴보았다. 도시형생활주택이나 오피스텔 그리고 고시텔 등의 원룸신축에 있어 유념해 할 중요한 요소 중 또 하나는 객실의 ‘크기’와 ‘개수’이다. 객실의 크기에 따라서 임대료가 달라지기 마련인데 아무래도 방의 크기가 크면 클수록 임대료가 높아 질 수밖에 없다. 객실당 임대료는 높은 반면에 전체 연면적대비 총임대수익률은 오히려 낮아지곤 한다. 이와 반대로 임대료가 낮은 객실의 크기가 작다하더라도 객실의 개수가 많은 건물이 임대수익률이 방의 크기가 크고 방의 개수가 적은 건물보다 높을 수밖에 없다. 동일한 연면적에 1개라도 더 쪼개면 쪼갤수록 객실 1개당 임대료가 낮아지는 반면 연면적대비 임대수익률을 반대로 높아지는 경우도 있다. 그렇다고 수익률을 높인다고 ‘고시원 쪽방’만큼 지나치게 작게 지면 임대 자체가 안되거나 공실률이 커지고 임대수익률이 낮아져서 낭패를 보는 경우도 더러 있다. 이씨는 자신이 맘에 드는 계획설계안은 전용면적이 16㎡ 면적의 원룸 25세대와 20㎡ 면적의 원룸 20세대로 2가지였다. 이씨는 부지매입 전부터 원룸의 평수를 놓고 고민을 많이 했는데 연세대, 이화여대, 서강대, 홍익대 등 대학가 주변이라서 원룸의 면적에 따라 크기가 클수록 임대료가 상승하겠지만 임대료가 쎈 원룸은 공실률이 높아 질 수 있기 때문에 혼자서 결정을 내리지 않고 전문가를 통하여 후자로 선택하게 됐다. 게다가 면적이 작으면 그만큼 붙박이시설을 하게 되면 방이 상대적으로 비좁아 보이거나 활용공간이 적을 수밖에 없기 때문에 이씨의 선택은 불가피했다고 볼 수 있다. 홍대역 주변과 신촌역 주변의 부동산중개업소의 관계자의 말에 의하면 주변의 원룸은 공급이 많아서 수요가 상대적으로 적지만 대학생들의 수요가 많아서 건물의 외관이나 내부인테리어가 잘되어있어 예쁜 원룸들을 선호하기 때문에 이씨의 원룸은 향후 몇 년 동안은 공실이 없을 것이라고 말한다. 그렇다고 해서 너무 지나치게 크게 짓는 것 또한 경계를 해야만 한다. 홍대역 근처의 원룸들을 비교해 봐도 전용면적이 25㎡가 넘는 원룸일 경우 구조를 분리형으로 짓게 되는 경우가 많은데 아무리 그림처럼 멋진 원룸이라 할지라도 월 임대료가 50~60만원 이상이 넘는다면 대학생은 물론 일반인들조차도 주거비에 대한 부담이 더욱 커지기 때문에 임대수요가 떨어지고 예비수요조차 아예 없을 수 있기 때문이다.

만일 전용면적이 25㎡ ~ 30㎡가 넘는 경우에는 아예 셰어하우스 쪽으로 방향을 돌리는 것도 나쁘지 않다. 실제로 인터넷을 통한 원룸임대 사이트나 카페를 들어가서 찾아보더라도 주택임대료의 비용부담을 줄이기 위하여 룸메이트나 하우스메이트를 구하는 이들도 꾸준히 늘고 있는 추세이다. 2~3개의 독립된 방으로 일렬로 배열하고 한쪽에는 거실과 주방, 화장실 그리고 베란다 등을 공동으로 사용할 수 있도록 만들어 임대를 하는 것도 또 하나의 방법이다. 일반 원룸을 짓는 것보다는 상대적으로 전기나 설비 그리고 인테리어의 공사비를 줄일 수도 있고 옵션도 줄어드는 등 건축비용의 절감효과가 있다. 그리고 이씨는 임대관리 전문컨설팅에게 청소는 물론 유지보수 및 건물관리, 임대관리를 맡기어 이씨의 건물은 2년이 지났음에도 불구하고 신축건물처럼 관리가 잘 되어있는 편이다. 임대사업을 영위하는 사람은 건축이후에도 이씨처럼 꾸준한 관리를 통해 입주자들의 만족도를 높이는 등의 노력으로 수요가 끊이지 않게 한다면 임대수익률도 함께 지속적으로 유지 또는 증가가 된다는 것을 명심하자.

-이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호주택건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표 글:이호영(정리=왕진오 기자)