수량산출서와 내역서 확보시 추가 공사비에 대한 부담이나 손해가 적어

추석이 지난 지 얼마 되지 않아 초등학교 동창에게 오랜만에 전화가 걸려왔다. 여름에 통화하고 오랜만이었고 다급한 목소리에 전화여서 다른 상담 중이었지만 전화를 받았다. 하지만 그는 두서없이 이것저것 묻더니 ‘부탁한다’는 말은 마지막으로 전화를 끊었다. 여름에 통화할 땐 건축업체 선정을 하려고 하는데 어떤 업체를 선택해야 하며, 가격은 어느 정도 하는 지였다. 그래서 필자는 먼저 가급적이면 본인의 예산에 알맞게 설계를 하고 내역서를 산출하여 정확한 시공계약을 해야 하고 마지막으로 개략적인 평당 건축비로 주먹구구식으로 계약을 하면 절대 안 된다고 조언을 해주었었다. 그런데 몇 달 지난 뒤 이번에 다시 연락이 온 것이다. 내용은 팩스로 친구와 건축업체간의 건설도급계약서와 그동안에 시공하면서 진행되었던 세금계산서와 시공내역서를 보내줄 테니 검토하고 문제점이 있는지에 대해서 알아보아 달라고 하는 내용이다. 친구는 여름에 필자의 조언이후 7개 이상의 건축업체에 세부적인 자재내용까지도 꼼꼼하게 체크하면서 견적을 보았다고 한다. 하지만, 결국 계약은 인근 건축업체와 하였다고 한다. 현재 업체와 계약을 체결하게 된 결정적인 이유는 학연관계이어서 견적도 미리 본 업체도 아닐뿐더러 평당 건축비로 계약으로 내역서도 없이 계약을 했다는 것이다. 하지만 문제는 더욱 심각해졌다. 건축을 진행하면서 각 분야의 시공완료도 제대로 안 된 상태에서도 공사를 맡은 건축업체에서 무리한 기성요구를 선불로 하거나 추가비용을 더 주지 않으면 공사를 더 이상 진행을 못하겠다면서 일부러 공사를 지연시키고 여러 번 중단을 시키고 있는 상태라고 한다. 실제로 우리가 건축을 시작하기 전에 미리 건축업체를 선정하는 데 있어 중요하게 여기는 사항은 여러 가지가 있겠지만 대개의 경우 ‘나도 이 업체에서 지었는데 너도 여기에 맡겨서 지어봐라’라는 등의 주변에서 건물을 지었던 경험이 있거나 지인을 통한 소개가 대부분이라고 볼 수 있다. 그나마 주변에 건축을 하는 사람들이 있다면 문의를 해보거나 견적을 내어보지만 이마져도 없는 사람들은 의존도가 높을 수밖에 없을 것이다. 필자의 조언으로 친구 역시 그나마 견적까지는 진행이 수월했겠지만 업체를 선택하는 과정에 있어 올바르지 못한 선택으로 인해 공사완료까지 갈 길이 점점 험해지는 결과가 나온 것이다.

처음에는 연면적 대비 ‘평당 얼마’라는 단순한 계산으로 시작되었지만 건축허가 설계도면상 물론 구조와 내외장재와 마감재 등의 세부세역들이 상세하게 작성되지는 않기 때문에 건축업자나 업체 대부분이 하나에서 열까지 일일이 알려 주어가면서 시공하는 업체는 한군데도 없다. 통상의 건축업체는 건축주와 건설도급계약을 할 때에는 건축주의 특별한 요구가 있지 않는 한 허가도면을 토대로 수량이나 개수 등을 파악해 개략적인 견적을 낸다. 건축주가 필요로 하고 요구하는 내용을 좀 더 구체적으로 기재를 하는 경우도 있다. 하지만 이렇게 되면 견적서나 산출내역서의 양이 상당히 많아지는데 이는 건축주와 상담할 때 검토한 견적서의 내용과 막상 계약을 체결할 때의 견적서 내용이 동일한지 아니면 상이한 점은 없는지 등을 검토하는 건축주가 예상외로 매우 적기 때문이다. 흔히 시공업체에 견적을 의뢰를 하다보면 업체마다 각기 다른 견적이 나오기 마련이다. 하지만 꼼꼼하지 못한 건축주이거나 초보 건축주라면 이런 시공비 안에 포함되지 않는 숨어있는 추가비용을 발견하지도 못하게 된다. 그렇기에 건축계획당시부터 담당 건축사무소와의 긴밀한 의사소통이 매우 중요하다고 볼 수 있다.

주택에 전세를 들어갈 때 확정일자 받는 것과 전세권설정을 하는 것처럼 우리도 건축업체를 선정하여 건축을 할 때에도 안전하고 확실한 보장을 원한다면 표준건설도급계약과 더불어 보증보험 등을 통해 ‘계약이행증권’이나 ‘선급금보증증권’ 등으로 건축업체와 계약을 체결하는 것도 매우 중요하다. 또한 설계사무소를 통한 정확한 수량산출서와 내역서만 확보한다면 추가 공사비에 대한 부담이나 이로 인한 손해가 적어진다는 것을 반드시 명심하자. ▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표. 글:이호영(정리=왕진오 기자)