상가건물 임대차보호법이란 상가건물 임차에 관하여 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세한 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상방지와 세입자의 권리를 보장하기 위하여 2002년 11월 1일부터 시행되었다.

일정 보증금액 범위 내에 있는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 영업용, 사업용으로 사용되는 임대차에 대하여 적용된다.

올해 1월 1일부터 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’이 시행되고 있다. 이번 개정을 통해 계약갱신요구권의 적용 대상이 확대되었다. 상가건물 임대차보호법에 적용되는 임대차계약은 임대보증금과 월차임을 계산한 환산보증금의 상한으로 적용대상을 구분하고 있다.

개정된 상가건물 임대차보호법에서 정하는 환산보증금의 범위와 계산방법은 아래와 같다.

▲'임대차 환산보증금의 계산식'.(자료=부동산센터)

예를 들어 서울시 강남구에 위치한 점포의 임대료가 보증금 2억에  월차임이 150만원이라면 ‘200,000,000 + ( 1,500,000원 × 100 )’으로 계산하면 환산보증금액이 3억5000만 원이 되므로 개정전에는 보호를 받지 못하지만 현재라면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임대차계약이 된다.

따라서 서울시에서 환산보증금 적용범위가 4억 원을 넘는 상가의 경우에는 임대료를 인상하거나 상가주인이 바뀌거나 임대인과 갱신할 때는 불리해진다. 세입자는 마음 편하게 장사 할 수 없고 임대인에게 상가임대차계약에 관한 갱신요구권도 없는 셈이다.

개정후 현행 상가건물 임대차보호법은 최근 보호받을 수 있는 임대차 환산보증금을 비롯하여 종전보다 나아지기는 했지만 아직도 허점이 남아있다. 같은 서울지역 내에서라도 지역별로 임대료의 차이가 큰 만큼 보호대상의 현실적인 적용으로 상가임차인들이 보호를 받을 수 있는 추가적인 보완이 필요하다.

우선변제권이란 대항력과 점유를 갖춘 임차인의 상가나 건물이 경매나 공매될 경우 임차인은 일반채권자나 후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리를 말한다. 즉, 금액의 제한이 없이 보증금 전액을 배당금액 내에서 변제 받을 수 있으며, 사업자 등록일과 점유일 중 뒤에 것으로 적용한다.

우선변제권의 요건은 다음과 같다. 첫째는 대항력(점유 + 사업자등록)이 있어야만 한다. 대항력의 발생시점은 해당 목적물의 점유일(인도일)과 사업자 등록일 익일 0시 중 늦은 날을 기준으로 한다. 둘째는 확정일자를 받아야 하며 셋째는 환산보증금이 일정금액 이하이어야 하고 여 넷째는 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 한다.

▶최우선변제권의 요건
▲환산보증금이 소액보증금 이하여야 한다 ▲경매개시 전에 대항력 요건을 갖추어야 한다 ▲배당요구종기일까지 배당요구를 해야 한다. ▲소액임차인이 많을 경우 상가건물가액의 1/2 내에서 안분 배당한다. (2014년 개정)

▲'지역별 임차보증금의 상한과 최우선변제금액'.(자료=부동산센터)

상가건물 임대차보호법의 ‘계약갱신요구권’이란 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유가 없이 거절하지 못한다.

이는 영업장을 오픈하면서 권리금과 시설비를 들인 임차인의 시설비와 권리금을 회수할 수 있는 최소의 기간을 보장하자는 취지이다. 여기서 말하는 최소 기간은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 상가임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 있다.

‘월 차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례’는 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, ‘우선변제권과 최우선변제금액(보증금 중 일정액의 보호)’의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다는 것과 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다는 것도 알아두자.

여기까지 상가건물 임대차보호법에 관하여 살펴보았다. 영세 상인들을 위한 보호법이 있음에도 불구하고 법을 잘 모르거나 해석을 잘하지 못해서 재산상에 손해를 보시는 일이 앞으로도 없길 바라며, 환산보증금이 너무 높아서 보호받지 못하는 상가 임차인의 경우에는 반드시 상가에 전세권설정을 잘 활용하여 ‘보증금의 회수’에도 신중해야 할 것이다.

국가법령정보센터 ‘상가건물임대차보호법’ [시행 2014.1.1.] [법률 제12042호 2013.8.13. 일부개정] 바로가기 - http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=142970&efYd=20140101#0000

▲이미경 대표.(사진=왕진오 기자)

▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △부동산센터 이사 △(주)미호건설 상무이사.

글:이미경(정리=왕진오 기자)