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(CNB저널 = 고윤기 로펌고우 변호사/서울지방변호사회 사업이사) 상가, 주택, 건물 등의 임대차 기간이 끝나갈 즈음에 건물주나 집주인과 임차인 간에 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 요즘에는 경기가 좋지 않다 보니 임차인이 나가겠다고 하는데 건물주가 보증금 반환을 하지 못해 분쟁이 발생하는 경우도 많아졌습니다.

그리고 전통적으로 많이 발생하는 분쟁은 임대인은 임차인을 내보내려 하고, 임차인은 나가지 않으려 하는 경우입니다.

집주인 또는 건물주가 임차인을 내보내려고 하는 소송을 보통 ‘명도(明渡)소송’이라고 합니다. 쉽게 말하면, 상대방에게 집 또는 건물을 비우고 나가라고 요구하는 소송입니다.

우리나라 민법, 상가임대차보호법, 주택임대차보호법의 임차인 보호 규정은 상당히 강력한 편입니다. 건물을 비우고 나가라는 임대인의 요구에 임차인이 대항 또는 요구할 수 있는 규정들이 촘촘히 규정되어 있습니다.

‘임대차 계약 해지’와 관련된 분쟁에서 임대인이 가장 많이 놓치는 부분은 ‘갱신거절의 통지’입니다. 임대인이 적절한 시기에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우가 있습니다.

주택임대차 보호법 제6조는 “임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 할 것”을 요구하고 있고, 상가임대차보호법 제10조는 “임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하고 있습니다.

그래서 임대차 계약을 종료하고 싶은 임대인 입장에서는 적절한 시기에 계약의 갱신거절 통지를 하는 것이 중요합니다. 그리고 가능하면 구두통보보다는 내용증명으로 통보하는 것이 차후에 분쟁을 예방하는 데 유리합니다.

반면에 임차인이 많이 놓치는 부분은 차임, 즉 월임대료의 미지급과 관련된 부분입니다. 제가 생각하기에 차임 연체와 관련된 부분이 임대차 관련 법률에서 임대인의 권리를 가장 잘 보장해주는 조항입니다.

민법은 제640조에서 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있고, 주택임대차보호법은 제6조에서 ‘2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체’한 경우 임대차 계약의 묵시적 갱신을 인정하지 않고 있으며, 상가임대차보호법도 제10조에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에는 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하지 않고 있습니다.

임대인, 갱신거절통지 기간 유의해야
임대료 미지급 시 임차인에게 불리

차임 연체에 따른 계약해지는 임대인으로서는 확실히 임대차 계약을 종료시킬 수 있는 수단입니다. 임대차 기간이 만료될 즈음에 임대인과 임차인의 분쟁이 시작되면 여러 가지 쟁점이 다퉈지고 상당한 시일이 소요됩니다.

그런데 임차인이 2기 또는 3기의 차임을 연체하고 이를 이유로 임대인이 계약해지 통고를 하는 순간 분쟁의 판도가 변합니다. 이때부터는 기본적으로 임대인에게 유리하게 소송이 진행될 수밖에 없습니다.

법원에서도 이 경우 계약이 종료됐음을 전제로 판단을 내리게 됩니다. 그래서 노련한 임대인은 임차인이 2기 또는 3기의 차임을 연체한 다음날 바로 계약해지의 통보를 발송하기도 합니다.

임차인에게는 임대차 계약 종료 시 부속물매수청구권과 비용상환청구권이 있습니다. ‘비용상환청구권’이라는 것은 임차인이 임차물에 필요비·유익비를 지출한 경우에 일부 상환을 청구할 수 있는 권리이고, ‘부속물매수청구권’은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물에 부속한 물건이 있는 경우에 이를 임대인에게 매수해달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 위 두 가지 권리는 명도소송에서 임차인이 방어할 수 있는 강력한 무기입니다.

그런데 차임 연체로 인하여 계약이 해지된 경우, 우리 판례는 “임대차 계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청권이 없다”고 판결해 부속물매수청구권을 인정하지 않고 있습니다.

임대인과의 분쟁 중에 차임을 납부할지 말아야 할지는 구체적인 사안에 따라 다릅니다. 그런데 적어도 임대차 계약을 계속 유지하려고 하는 입장이라면 차임은 원칙적으로 연체하지 않는 것이 좋습니다.

(정리 = 안창현 기자)