수익보장 분양상가 법적 효력은?

최근 신문광고나 포털의 기사형 광고(인포머셜)를 보면 수익을 보장하는 테마상가가 자주 눈에 띈다. 이런 경우 일정 기간에 수익률을 보장해준다는 점을 강조해 집중적으로 홍보를 하고 있다. 이때 이러한 수익보장 상가의 보장서가 법적으로 어떤 효력이 있는지 검토한 후 투자에 임해도 늦지 않다. 군인으로 예편을 한 김동길(60, 평촌) 씨는 퇴직금을 활용해 안정된 월세가 나오는 상가점포를 분양받고자 한다. 신문에 광고가 나가는 여러 분양현장에 상담을 문의해보니, 어떤 상가는 투자 대비 높은 수익률 보장을 자신하면서 만약 임대가 나가지 않더라도 1~3년 정도 상당한 월세를 분양회사에서 대납해주겠다는 제의도 하고 있다. 하지만 이러한 상가 투자의 경우 소액으로 투자가 가능하다는 점에서 투자자들의 주의가 요구된다. 공정거래위원회 발표에 따르면, 상가분양 과정에서 허위·과장광고 사례가 상당히 많다. 일정한 수익을 보장한다는 약속도 그러한 과장광고 유형 중 하나라고 할 수 있어 신중하게 판단할 필요가 있다. 분양회사가 약속한 수익보장이 설령 지켜진다 하더라도, 그 이후에도 수익이 계속될 수 있는지는 미지수이므로 일정 기간의 수익보장에 연연하지 말고 근본적으로 분양가에 대비한 분양점포의 적정가치에 대해서 깊이 고민해야 한다. 그 다음으로는, 과연 이 같은 약속이 법적으로 실현될 수 있는지, 약속에 어떤 허점이 없는지를 따져봐야 한다. 이 문제는 분양회사 측이 약속을 지킬 의지나 능력이 있는지의 문제다. 실제로 수익보장 약속은 잘 지켜지지 못하는 사례가 의외로 많다. 회사 측에서 수익보장을 해줄 의지나 능력도 없이 분양계약 체결 수단으로 이러한 약속을 악용할 수 있다. 더구나 수익보장의 문제는 분양계약이 체결되고 분양대금을 전부 납입, 건물이 완공된 이후에야 약속이행 여부를 확인할 수 있다는 점에서 분양회사의 신뢰도를 따져봐야 한다. 어떤 분양회사는 높은 신뢰를 보여주려고 법률사무소의 인증서나 금융기관의 수익금 예치증서를 제공하기도 한다. 그러나 이러한 방법으로도 반드시 수익보장이 법적으로 보장된다고는 할 수 없다. 법률사무소의 인증서라 하더라도 이는 어차피 ‘수익보장에 관한 약속을 틀림없이 했다’는 의미에 불과하므로, 향후 이 약속을 지킬 의지나 능력이 분양주체 측에 있느냐와는 별개의 문제이기 때문이다. 공신력 있는 금융기관에서 수익금을 보장한다고 주의 사항이 없는 것은 아니다. 예치증서도 분양회사가 부도 등으로 경제적인 여력이 없을 때 일정수익을 보장받은 피분양자 입장에서 금융기관에 예치된 돈을 다른 채권자보다 먼저 받아올 수 있는지에 관해서 확인할 필요가 있다. 잘못된 판단으로 일단 분양계약을 체결하게 되면, 그 후로는 다소 문제가 있어도 기존의 납입대금 때문에 계속 분양대금을 불입할 수밖에 없어 예상보다 큰 손해로 이어질 수 있다. 한국창업부동산 장경철 이사는 “상가분양이 거의 완성된 시점에서는 대부분의 분양회사가 재산을 처분하고 사실상 껍데기뿐인 상태가 되기 때문에 분양 종료 이후 분양회사를 상대로 재판에서 이기더라도 실제배상이 어려워지는 경우가 많다”며 “상가분양, 특히 전체 분양규모가 크면서 개별 점포 분양에는 비교적 소액으로 투자가 가능한 테마상가의 경우에는 은퇴자나 서민들이 많이 투자를 하는데, 높은 수익보장에 집착해서 섣불리 투자를 결정하는 사례가 의외로 많다는 점을 유의해야 한다”고 조언했다.