업계 “미분양 주택 양도세 감면 내년 2월 이후도 계속돼야”

올 한 해 부동산 시장의 최대 관심사는 분양 시장이었다. ‘반값 아파트’로 불리며 관심을 끈 보금자리주택과 미분양 아파트 등이 그 주역이었다. 세계적인 금융위기로 부동산 시장이 얼어붙었던 상반기와는 달리, 하반기 들어 재건축을 중심으로 서울 강남권 아파트값이 회복되고 전세금도 오르면서 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 높아졌다. 이후 부동산 경기 회복과 투자 기대감은 여전히 높지만, 경기가 또 동유럽 등의 경제 불안으로 다시 얼어붙을지 모른다는 우려도 여전히 남아 있다. 특히 신규 분양 시장은 미분양 주택에 대한 양도세 한시감면 혜택이 내년 2월로 끝나면서 향방이 주목되고 있다. 올해 주택청약 시장을 단적으로 표현하면, 보금자리주택 열풍이 주도하는 가운에 추석 이후 매매 시장이 주춤하면서 DTI(총부채상환비율) 규제 대상이 아닌 신규 분양 시장에 관심이 몰렸다고 할 수 있다. 내년에도 DTI 규제 대상이 아닌 신규 분양 시장의 열기가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 특히 ‘부동산 로또’라 불리는 보금자리주택 청약 이후 내년 주택 시장도 매매 시장보다 분양 시장으로 관심의 초점이 대거 옮겨가리란 전망이다. 1차 보금자리 시범단지 청약이 인기 속에 마감된 가운데, 서울 서초 내곡·강남 세곡2지구 등 서울·수도권 6곳이 보금자리주택 지구로 추가 지정돼 내년에도 보금자리주택 청약 열풍을 이어갈 것으로 보인다. 결론적으로, 투자 가치가 있는 수도권 분양 시장은 DTI 규제의 반사이득으로 올해의 인기가 내년에도 지속될 가능성이 크다. 2차 보금자리주택 지구는 시범지구와 공급 규모는 비슷하지만 입지 면에서는 오히려 더 좋다는 평가를 받고 있다. 1차와 마찬가지로 공급 지역이 다양하기 때문에 수준에 맞는 청약전략을 세울 필요가 있다. 2차 보금자리주택 지구 중 강남 세곡2지구와 서초 내곡지구는 여전히 시범지구 수준의 높은 인기가 예상된다. 우선 세곡지구와 이웃한 세곡2지구는 강남구 자곡동·세곡동·율현동 일대로, 총 5000가구 중 4000가구가 배정됐다. 세곡2지구에서도 수서역 인근 단지는 역세권으로서 투자자뿐 아니라 실수요자들의 선호도가 높을 전망이다. 내곡지구는 서초구 내곡동·신원동·원지동·염곡동 일대로, 공급 가구(보금자리주택 4000가구) 면에서 세곡2지구와 유사하다. 서울 도심권에서 15km 정도 떨어져 있다.

경기 지역 중에서 서울 도심권에 가장 가까운 곳은 도심에서 15km 떨어진 구리 갈매지구다. 구리시 갈매동 일원으로, 전체 9000가구 중 6000가구가 보금자리주택이다. 남양주 별내지구, 중랑구 신내지구와 가깝고 강남 접근성이 좋으며, 서울외곽순환도로, 경춘선 복선전철 등 교통 여건도 우수해 비강남 공급물량 중 인기가 높을 것으로 보인다. 남양주 진건지구는 별내·지금지구와 인접하며 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 중앙선 도농역, 구리역이 가깝고 도심에서 17km 떨어져 있다. 공급 물량이 1만1000가구(전체 1만6000가구)로 2차 공급지 중 가장 규모가 커 경쟁률이 낮을 것으로 전망된다. 5000가구(전체 8000가구)가 공급되는 부천 옥길지구(18km 지점)는 서울외곽·제2경인고속도로가 가깝고 소사~원시 간 전철계획이 호재다. 남양주 진건지구과 부천 옥길지구처럼 공급 물량이 많은 곳은 청약저축 가입액이 적거나 특별공급에 해당되는 사람이 적극 노려볼 만하다. 부동산써브 함영진 실장은 “청약저축 가입자는 자금 여력에 맞춰 보금자리주택 공급에 상관없이 12월에 분양하는 은평뉴타운이나 광교신도시 물량을 적극 공략하는 것도 한 방법”이라고 조언했다. 미분양 아파트, 부동산 규제 벗어나며 약진 올해 미분양 아파트는 양도세 감면이라는 혜택과 DTI 규제 대상에서 제외되는 장점 때문에 인기를 누렸다. 하지만 수도권과 비수도권의 차이가 여전했고, 지방은 여전히 미분양 해소를 위해 양도세 감면이 연장돼야 한다는 목소리도 높다. 그러나 정부는 지방 미분양 주택에 대한 한시적 양도소득세 감면 조치를 예정대로 내년 2월 11일 종료한다는 입장이다. 기획재정부는 “지방 미분양 주택 양도세 감면 조치는 이미 목적을 많이 달성했기 때문에 더 이상 유지하지 않는다”고 밝혔다. 이 감면 조치는 2008년 미국발 글로벌 금융위기로 미분양 아파트와 주택이 지난해 11월 기준 16만3000가구까지 늘어나자 서울을 제외한 수도권과 지방 분양 시장을 활성화하기 위해 올해 2월 도입됐다. 구체적으로 지방에 대해서는 양도세를 완전히 면제하고, 수도권 과밀억제권역 전용면적 149㎡ 이하(아파트 기준)에 대해서는 양도세 60%를 감면하는 내용이다. 이에 따라 지난 2월 12일~내년 2월 11일 간 1년 사이에 취득하는 미분양 주택에 한해 취득 후 5년 이내에 양도할 때 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 이 세제 혜택이 종료되면 미분양 주택이 급격히 늘어날 것이라는 염려도 많다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “올해 하반기 신규 분양 아파트가 DTI 적용 대상에서 제외되면서 양도소득세 감면 혜택을 고려해 ‘밀어내기식’으로 대거 시장에 나온 신규 주택 가운데 상당수가 양도세 감면 혜택 종료 뒤 미분양으로 남을 수 있다”고 말했다.