1가구 1주택자의 기준은?

봄에 필자의 사무실로 찾아 온 장◯◯씨(35, 공무원)는 남편과 함께 10년째 맞벌이를 하고 있다. 어찌 보면 장씨는 10여 년 동안 집을 살 수 있는 기회가 2차례이상 있었음에도 불구하고 아직도 10년 이상을 월셋집에 거주하고 있다. 10년 전에 집을 사면 세금폭탄과 후회를 맞이하게 만들겠다는 부동산거품을 잡기위해 당시 정부의 정책으로 인해 신혼집을 구매를 하지 못하고 집값의 하락을 기대하였으나 그리고 몇 년 뒤에는 오히려 주택가격은 상승으로 이어졌다. 매매가의 상승은 곧바로 전세가의 상승으로 이어져 월세에서 전세로의 전환도 놓치게 됐다고 한다. 그리고 또 몇 년이 지나 다시 주택구매하고자 하였으나 2007~8년도에는 주택공급이 적어지자 다시 주택가격이 오르기 시작했다. 그 당시 다세대주택의 공급부족으로 인하여 주택가격이 오르는 것은 당연한 이치였다. 현재 장씨는 기존 다세대주택에서 아파트로 무늬만 바뀐 보증금 3000만원에 월세 80만원을 지불하며 거주하고 있다. 물론 장 씨가 걸 수 있는 보증금은 2억 원이 넘지만 동일한 면적으로 전세가보다는 월세가 저렴하기 때문에 전세보다는 월세의 주거비부담을 줄일 수 있는 장점이 있어 월세를 살고 있다고 한다. 만일 전세 2억 원짜리 전세주택을 월세주택으로 전환하여 1부로 계산하게 되면 보증금은 1억 원에 월세가 100만원이지만 통상 동일한 면적의 주택이라면 보증금 5000만 원에 월세가 80만원에서 100만원 정도이다.

올 12월이면 4.1부동산 대책으로 내놓은 양도세 5년간 면제혜택도 종료될 예정이다. 이에 장 씨는 양도세 면제 혜택을 보기위해 강북지역의 미분양된 아파트들을 중심으로 견본주택을 계속 돌아보고 있다. 5년간 양도소득세 면제 대상주택은 전용면적은 85㎡ 이하, 주택가격이 6억 원 이하인 주택이 그 대상이다. 다시 말하자면 면적기준이나 가격기준을 맞추게 된다면 향후 5년간 양도세면제 혜택을 받을 수 있다. 장 씨의 경우 현금 2억 원을 들고 대출 2억 원을 받고 4억 원으로 84㎡ 면적의 신규미분양 아파트를 구입한다면 가능하다. 하지만 위의 대상주택이라 할지라도 5년 양도세면제 대상 중 조건에 자칫하면 실수할 수 있는 숨은 함정이 들어 있다. 매입대상 주택에 관한 조건이다. 5년간 양도소득세 면제 매입대상 주택의 조건에 해당되기 위해서는 첫 번째는 매수하려는 주택이 신규 미분양 주택이라면 5년가 양도세 면제혜택을 볼 수 있어 면제대상에 해당된다. 두 번째는 매수하려는 주택이 “매도인 비과세대상 주택”이어야 한다. 다시 말하자면 매도인이 비과세요건을 갖추지 않은 양도소득세 과세대상인 주택을 비과세 대상인 매수인이 매수하였을 때에는 5년간 양도소득세 면제혜택을 사라진다. 양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 1가구1주택자 매물인지 확인해야 하는 수고를 부담해야 한다.

그렇다면 내가 구입하고자하는 주택의 양도세 5년간 면제대상 주택인지. 그러니까 비과세주택인지를 확인하기 위해서는 국토교통부에서 ‘1가구 1주택 임시 확인서’를 발급·확인할 필요가 있다. 게다가 일시적 1가구 2주택자에게 주택을 매수하여도 양도세 5년 면제가 가능하지만 좀더 명확하게 대상주택인지를 확인해 보는 것도 피해를 줄일 수 있는 방법이다. ▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △시현부동산정보센터 대표 △(주)미호건설 상무이사 △쓰리바이어스(3BiAs)대표. 글:이미경(정리=왕진오 기자)