▲발코니 무단확장, 무단 세대쪼개기, 가구수 증가, 위법건축물 등

다가오는 1월 17일부터 시행되는 “특정건축물 정리에 관한 특별조치법”에 관하여 알아보도록 한다. 이법은 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호함을 목적으로 하며 불법건축물과 위반건축물의 재발을 방지하기 위한 특별조치이다.

급격한 산업화 및 도시화의 과정에서 발생한 무허가 건축물 등 특정건축물은 유지 관리를 위한 대수선 등을 할 수 없어 구조안전 문제 및 방화와 같은 재난 안전위험이 있으며, 특정건축물은 비가 새는 것을 막기 위해 천막, 샌드위치 판넬과 같은 재료를 사용하므로 도시미관을 해치고, 세금 부과대상에서 누락되며 재산권 행사에도 제약이 따르는 문제가 있다.

이에 이러한 특정건축물에 대한 한시적인 구제 대책을 마련하여 재난을 미리 방지하고 도시미관을 개선하며 국민의 재산권을 보호하기 위한 조치이다.

특정건축물이란 2012년 12월 31일 당시 완공된 건축물로서 건축법상 신고를 하지 않거나 허가를 받지 아니하고 건축하였거나, 건축허가 및 신고를 하였으나 사용승인을 받지 못한 건축물을 말한다.

주요내용은 특정건축물로서 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물에 적용하고 특정건축물의 건축주 또는 소유자(이하 건축주 등)가 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 관할 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 허가권자)에게 신고하면 된다.

특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따른 특정건축물 정리(불법건축물 양성화) 신고절차는 대상 건축물의 건축주 등은 건축사가 작성한 설계도서와 현장 조사서를 첨부하여 허가권자에게 신고하고 허가권자는 신고 된 특정 건축물이 기준에 적합하다고 판단할 때에 신고 된 날로부터 30일 이내에 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 사용 승인서를 교부하여야 한다.

특정건축물의 대상은 연면적 165㎡ 이하인 단독주택(다가구 제외)과 330㎡ 이하인 다가구주택이며 다세대는 전용면적 85㎡ 이하이며, 앞의 면적은 기존 합법적인 용도의 면적과 불법 용도의 면적을 모두 포함한 면적을 말한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시, 군계획시설의 부지 및 각종 법률에 의한 개발제한구역, 군사시설보호구역, 도시개발구역, 보전산지 등 구역의 위법 건축물은 적용대상에서 배제한다. 또한 관련법이나 구역을 지정하기 이전 건축물은 특정건축물 배제대상 예외를 적용한다.

▲지난 불법·위법 건축물 양성화제도.

사용승인의 기준과 조건은 자기 소유대지나 국공유지 건축물로서 건축법 일부 기준(대지와 도로, 건축선에 의한 건축제한 등)에는 적합하고 구조안전, 방화, 도시계획사업 시행 및 인근 주민의 일조권에 향후 현저한 지장이 없는 건축물일 경우에 건축위원회 심의 후 사용 승인 부과된 이행 강제금의 체납이 없어야 하며 완납 조건부 사용승인이다.

과태료는 이행강제금 부과 사실이 없는 대상건축물의 건축주 등과 이행강제금 부과 사실이 있으나 추가 위반내용이 있는 대상건축물의 건축주 등에 대하여는 이행강제금 1회분에 해당하는 과태료 부과한다. 또한 허가권자는 특정건축물의 건축주 등에게 시정을 명하거나 신고하게 하는 등 필요한 조치를 하여야 하며, 이 법의 유효기간은 시행일로부터 1년으로 한다.

다만 위법건축물 양성화가 이루어질 경우 건축물이 구조안전, 피난기준 등 건축기준에 위법한 상태로 존치되어 안전문제 발생이 우려되고 위법건축물 인근주민으로부터 주거환경 및 도시미관 저해 등 위법상태와 관련한 민원이 제기될 우려가 있다.

게다가 위법건축물 양성화가 반복적으로 이루어지게 됨에 따라 준법정신 약화 및 양성화 기대심리 조장에 따른 위법 건축물의 증가와 더불어 “건축법” 등 관계 법령을 준수한 선량한 국민과의 법적 형평성 문제 발생 등 부작용이 우려되는 등의 반대의 목소리도 만만치 않다.

▲이호영 대표

하지만, 현재까지 불법·위법 건축물 양성화제도 연혁은 지금까지 비슷한 내용과 동일한 취지로 총 4차례에 걸쳐 위법건축물 양성화를 꾀한 적이 있다.

그리고 위법건축물 양성화조치는 위법 건축물의 건축주에게 한시적인 구제책을 마련해 줌으로써 서민 주거생활의 안정을 도모하고 그간 건축행정의 관리범위 밖에 있던 위법건축물에 대하여 사용 승인 및 건축물 대장 등재 등의 절차를 통해 양성화함으로써 적극적인 공적·사적 모두 관리가 편리할 수 있다는 긍정적인 측면이 있다.

▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표.

글:이호영(정리=왕진오 기자)