대출규제 속에 공급부족까지…역세권 수요 급등, 투자시 현장확인 ‘필수’

요즘 부동산 가격이 심상치 않다. 집값을 안정시키려는 정부의 주택담보대출(LTV) 규제 정책이 발표됐지만, 오히려 서울 강남 및 수도권 전세가격은 지속적으로 오르고 있는 실정이다. 전문가들은 추가 규제가 있을 것이라고 내다보지만, 전세 공급이 부족한 상황에서 가격이 오르는 실정이라 규제만으로 전세가격을 잡기는 쉽지 않을 전망이다. 이런 이유 때문인지 전세 구하기를 포기하고 오피스텔에 관심을 가지는 수요자들이 늘고 있다. 최근 경기불황으로 결혼을 미루고 있는 직장인들은 일반 주택보다 출퇴근이 편하고 에어컨·냉장고 등의 편의시설이 잘 되어 있는 역세권 오피스텔을 선호하고 있다. 강남으로 출퇴근이 용이한 서울 왕십리·건대·신림동이나 봉천동에서 직장인 수요로 오피스텔 가격이 급격하게 오르는 현상이 이 같은 현실을 증명하고 있다. 이와 맞물려, 최근 오피스텔 공급이 줄어든 것도 오피스텔에 대한 관심이 커지는 하나의 요인으로 작용하고 있다. 작년의 미국발 금융위기로 건설사들이 사업계획을 대폭 축소하면서 오피스텔 공급물량도 급감, 작년의 10분의 1 수준에도 못 미칠 것으로 나타났기 때문이다. 상반기에는 신규 공급물량이 거의 끊겼으며, 그나마 올 하반기에 분양을 예정하고 있는 오피스텔은 서울 용산, 경기도 하남 등 3곳인데 일반 분양 물량은 412실에 불과해 향후 오피스텔에 대한 관심은 더욱 높아질 전망이다. 저금리 기조 영향도 오피스텔의 관심을 높여주고 있다. 오피스텔을 고를 때에는 단지 규모가 비교적 큰 지하철 역세권 단지를 고르는 것이 좋은데, 이유는 임대수요를 찾는데도 도움이 되고 매매수요가 많아 환금성도 높아지기 때문이다. 임대사업용으로 오피스텔을 매입할 경우 보증금 등 임대시세를 감안해 비교적 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 주변 임대수요가 풍부하고 일정 수준 이상의 임대수익을 낼 수 있는 단지인지 확인하는 절차가 필요하다. 1인가구나 독신자 등 나홀로족이 늘면서 입지가 우수한 소형 오피스텔의 인기는 꾸준할 것으로 예상되는 가운데, 다만 실물경기에 따라 오피스텔 임대시장도 영향을 받는 만큼 무리한 투자는 금물이라고 전문가들은 조언한다. 오피스텔은 소액으로 투자가 가능하며, 잘만 고르면 매매차익과 임대차익을 모두 만족하는 장점이 있다. 하지만 소형 오피스텔의 매매가격 상승률이 다른 수익성 상품에 비해 높지 않은 점은 명심해야 한다. 따라서, 매매차익보다는 임대수익을 염두에 둔 투자가 적당하다. 그러므로 임대수요가 많은 역세권이나 업무시설 집적지, 대단위 산업단지가 밀집한 지역 인근의 오피스텔이 유리하다. 인근에 백화점이나 대형마트 등 편의시설 접근성도 중요하며, 소형 오피스텔보다는 편의시설이 다양한 대형 주상복합단지 내 오피스텔이 인기를 끌고 있는 점을 유의해야 한다. 또, 역세권이라는 말에 무작정 투자해서는 안 된다고 전문가들은 충고한다. 역세권이라 하여 터무니없는 분양가를 책정한 오피스텔과 단지 출퇴근만 할 수 있는 취약한 상권의 오피스텔은 공실률이 높아 임차인을 구하기 힘들고 매매차익을 얻기도 힘들다. 따라서, 분양현장을 방문해 주변 개발호재와 역과의 거리, 상권 발달 상황을 체크해야 한다.

오피스텔은 업무용으로 분류되지만, 업무용으로 이용하려는 수요는 꾸준하게 줄고 주거용으로 사용하려는 수요는 꾸준하게 늘고 있는 현실을 감안해서 주거용으로 적합한 옵션을 가졌는지 확인해야 한다. 60㎡ 이하 소형 오피스텔의 경우에는 바닥 난방이 가능하기 때문에 오피스텔의 면적 또한 투자할 때 꼭 체크해야 될 부분이다. 마지막으로, 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무용으로 분류되기 때문에, 오피스텔을 1채 보유하고 있어도 아파트 청약시 1순위가 유지된다. 다주택 세금 부담에서도 상대적으로 자유롭다. 전매제한이나 대출규제에서도 아파트나 일반 주택에 비해서는 경쟁력이 있는 상품으로 평가를 받고 있다. 최근 공급 중인 오피스텔 어디에 어떤 물량이 있나 두손건설은 인천 논현택지지구에 지하 3층~지상 15층 총 240실 규모의 풀옵션 오피스텔 ‘논현지젤타워’를 분양 중이다. ‘논현지젤타워’는 인천지하철 1호선과 서울지하철 4호선이 연결되는 수인선(2010년 말 개통 예정) 호구포역이 바로 앞에 위치한 초역세권이며, 제2경인고속도로가 5㎞ 이내, 2010년 개통 예정인 제3경인고속도로 진입로가 약 3㎞ 이내에 위치해 송도국제도시, 남동공단, 서울과 인천시내와의 접근이 용이하다. 특히, 5,000여 개 업체가 입주해 있는 남동국가산업단지, 송도국제도시 내 연세대 인접 부지가 인근에 있어 임대수요가 풍부하다는 것이 공급업체 측의 설명이다. LIG건설은 인천 주안역세권에 지하 6층~지상 15층, 소형과 중대형의 다양한 타입의 최첨단 웰빙&이코노미 시스템 오피스텔 ‘리가스퀘어’를 분양하고 있다. ‘리가스퀘어’오피스텔은 주안역과 인접해 있으며, 재개발과 함께 아시아게임 경기장·선수촌을 연결할 지하철2호선 환승역 확정 등의 개발호재가 있다. 특히, 주안역 일대는 일일 유동인구 45만의 초대형 상권이며, 인하대·인천대·인하공전 등 인천 최대의 학군 밀집 지역이어서 직장인·학생들의 수요가 많을 것으로 보고 있다. 유진기업 건설부문은 동탄신도시 중심상업지구에 지하 5층~지상 30층 251실 규모의 생활편의적 고품격 오피스텔 ‘유진마젤란’을 분양한다. 지하철 병점역과 세마역·영통역을 이용할 수 있고, 경부고속도로까지 5분 안에 진입할 수 있다. 특히, 2016년까지 개발 예정인 수도권 광역급행철도가 개통되면 서울 강남지역을 18분 안에 갈 수 있는 교통조건을 가지고 있다. 동탄신도시는 삼성반도체 화성 공장과 LG전자 평택 공장 증설로 현재 약 12만여 명의 인구가 추가로 유입될 것으로 보여 거주 목적의 수요가 늘어날 전망이다.

(주)한국토지신탁은 서울 성북구 성신여대 역세권에 지하 5층~지상 11층, 점포수 72개, 오피스텔 27세대, 아파트 56세대 규모의 ‘코아루센타시아’를 분양 중에 있다. 지하철 4호선 성신여대입구역 인근에 위치한 역세권 상가로, 우이-신설 간 경전철이 2013년에 개통되면 성신여대역 또한 환승역으로 개발돼 교통 프리미엄을 기대해볼 수 있다. 길음뉴타운·장위뉴타운·미아뉴타운 등의 개발에 따른 간접 수혜지로 주택재개발·주거환경개선사업 등이 추진중이며, 북악중·대일외고·성신여대·고려대·한성대 등의 학교가 밀집해 구매력 높은 젊은 층의 소비 확보가 쉽다. 금호건설은 서울 용산구 문배지구에 ‘리첸시아 용산’을 분양하고 있다. 리첸시아 용산은 중대형 아파트 260가구와 오피스텔 38실, 상업시설 등으로 구성돼 있다. ‘리첸시아 용산’은 지하철 1호선 남영역과 4호선 삼각지역, 6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권 지역이다. 공항터미널, 컨벤션센터, 외국인 체류시설, 초고속 정보통신망 등을 갖춘 국제업무지구가 조성될 용산역도 가까워 문배지구 개발이 완료되면 상권의 중심이 될 전망이다. ㈜경방종합건설은 평택시 포승산업단지 중심상가 내 풀 옵션 빌트인 오피스텔 ‘리더스 카운티’를 분양한다. 8가지 타입에 각종 편의시설 및 클리닉으로 구성돼 있으며, 고품격 오피스텔 78세대로 내년 3월 입주 예정이다. 5만여 명의 근로자가 상주하고 있는 포승산업단지는 서해안고속도로 서평택 IC와 평택항에 인접해 있어 대중국 및 동남아 무역의 전초기지 역할을 하고 있으며, 공단 확장과 미군기지 이전으로 인한 개발 등 호가를 누리고 있다. 주변의 평택항 도시 개발, 평택호 관광지 개발 및 경제자유구역 지정이 추진되고 있으므로 눈여겨봐야 한다. 오피스텔 투자시 주의할 점 역세권 오피스텔이라 해도 시공에서 분양까지 잘 마무리될 수 있는 시행·시공사인지 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 향후 개발호재가 어디에 어떻게 이뤄지는지도 언론 또는 지자체 구청 도시계획과 등을 통해 확인하고 투자에 임해야 된다. 투자시에는 현장을 답사하여 임대수요, 교통여건, 주변 오피스텔의 공실률 등을 직접 확인해야 한다.

또한, 전매가 가능한 점을 보고 무턱대고 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다는 점을 유의해야 한다. 청약광풍이 불었던 오피스텔이라도 초기에 반짝 전매 거래가 활발하다가 단시일 내에 열기가 시들해지는 경우가 흔하다. 오피스텔에 투자할 때 가장 먼저 공급과잉이 아닌지 확인해야 하며, 공급 면적에서 실제 주거할 수 있는 면적의 비율이 얼마나 되는가, 즉 ‘전용률’을 따져봐야 한다. 아파트의 평균 전용률을 80%라 할 때, 주상복합은 70~75%, 오피스텔은 55~65%에 불과하다. 아파트처럼, 오피스텔을 고를 때는 입지와 단지규모 세대수를 꼼꼼히 살펴야 한다. 아파트처럼 단지규모가 크고 세대수가 많은 게 유리하다. 입지가 좋고 단지규모가 클수록 상권이 활성화되고 관리비도 절감되기 때문이다. 오피스텔은 업무용이기 때문에 주택법의 규제를 받지는 않는다. 그래서 청약통장이 필요 없는데다 전매가 가능하고 재당첨 제한에도 걸리지 않는다. 하지만, 실제 사용 목적이 주거용이라면 2주택 이상의 경우 양도세 중과 대상이라는 점에 주의해야 한다. 오피스텔은 건물로 취급돼 양도세 등이 부과되지 않는다고 인식됐지만, 국세청이 주거목적으로 사용될 경우 양도세 부과대상으로 지정했다. 업계 전문가들은 결국 실수요와 입지 등에 따라 차별화 양상을 빚을 수밖에 없다는 데 의견을 같이 하고 있다. 오피스텔은 역시 탄탄한 임대수요를 갖춘 지역에 한정해서 꾸준한 인기를 얻을 것이란 게 전문가들의 견해이다. 한국창업부동산정보원 권강수 대표는 “오피스텔은 통상 임대를 목적으로 하는 대표적 상품”이라며 “올해 오피스텔 공급이 크게 줄면서 전세값이 올라가고 있는 상황으로 봐서 희소성이 높아 특히 임대수요가 풍부한 역세권 오피스텔의 가치는 더욱 높아질 것”이라고 전망했다.