잔금지급 기일에 잔금 지급하지 않으면 계약이 자동 해제되나

이행지체란 채무의 이행이 가능한데도 채무자가 그 이행기를 도과(법원에서 정한 기한을 넘김)한 경우를 말한다. 그런데 매매계약에 있어 잔대금 지급의무와 재산권 이전에 필요한 서류의 교부는 동시이행의 관계에 있다. 매수인이 중도금을 지급하지 않으면 이행지체에 빠지게 되지만, 매수인이 잔금지급 기일에 잔금을 지급하지 않으면 바로 이행지체가 될까? 즉, 매도인이 소유권 이전등기 의무의 이행을 제공하지 않았음에도 불구하고 잔금을 지급하지 않아 이행지체에 빠지고 그로 인해 손해배상 책임이나 계약해제라는 불이익을 받을 수 있다면, 매수인으로 하여금 잔금지급과 동시이행의 관계에 있는 매도인의 소유권 이전등기 의무의 이행 제공이 없었음에도 불구하고 잔금을 지급하도록 강요당하는 것이 되므로 공평의 원칙상 어긋난다. 따라서, 매수인은 매도인이 소유권이전등기 의무의 이행을 제공한 경우에 비로소 이행지체가 되는 것이다. 매수인의 잔금지급 의무의 이행지체를 이유로 매도인이 계약을 해제하기 위한 요건은 민법 제544조에 따르면, 첫째, 채무자의 이행지체가 있고, 둘째, 7~10일의 기간을 정해 이행을 최고(=이행의 청구)하고, 셋째, 채무자가 위 기간 내에 이행을 하지 않았을 것의 3가지 요건이 충족되면 해제권이 발생하게 되며, 다시 해제의 의사표시를 해야 비로서 계약이 해제된다. 이때 최고에는 특별한 제한은 없지만, 채권자가 적시한 채무를 채무자가 인식할 수 있는 채무의 동일성이 있어야 하고, 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우는 최고에 해당하지 않는다. 아울러, 매도인의 이행의 제공 정도와 관련, 매도인으로서는 이전등기 신청에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공(이행에 필요한 모든 준비를 다 하고 채권자에게 협력을 요구하는 것)을 하고 잔금지급 최고를 할 수 있다. 또한, 이에 필요한 서류인 등기필증과 인감증명서 등은 자기 집에 소지하고 법무사에 소유권이전등기에 필요한 서류를 작성할 단계에 이르렀다면 이행의 제공을 다했다고 본다. 한편, 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔금지급 기일에 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동 해제된다는 취지의 약정이 있다. 이에 대해 부동산써브 하재윤 상담위원은 “특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권 이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있다”며 “매도인이 잔금지급 기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비해 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 했을 때에 비로소 매매계약이 자동적으로 해제된다고 할 수 있다”고 설명했다. 이어 “매수인이 설사 잔금지급 기일을 도과했다 할지라도 이행지체에 빠진 것이 아니므로 계약이 자동적으로 해제될 수는 없는 경우로 봐야 한다”고 덧붙였다.