동대문 쇼핑몰 공실률 상승 중…남대문 1990년대 이후 하락세
동대문·남대문 상권에 부는 개발호재…서울시·상인 상권 살리기 노력

동대문은 1990~2000년대 우리나라 최고 패션 상권 자리를 지기는 명소여서 10대부터 30대까지 쇼핑을 즐기는 사람들로 항상 인산인해를 이루는 곳이다. ‘동대문’은 저렴하면서 다양한 옷에다 밤 11시~새벽 5시까지 운영하는 동대문상권만의 특징으로 쇼핑을 즐기는 젊은층 유동인구가 새벽까지 많다. 1990년대 후반부터 외국인 관광객도 꾸준하게 늘어 명동과 함께 외국인 관광객들의 쇼핑 메카로 떠올랐으며, 밤에는 도매상가에 옷을 구입하러 오는 전국의 소매상인과 외국인 보따리상들로 다른 상권에서는 보기 힘든 진풍경을 볼 수 있는 곳이기도 하다. 동대문은 1998년 밀리오레의 탄생 이후 두타·apm이 성공하면서 동대문의 각종 투자자들은 쇼핑몰을 분양받아 엄청난 매매차익을 얻었다. 2000년대 초반, 동대문의 쇼핑몰은 투자자들 사이에서 최고의 화두로 떠올랐고, 여기에 힘을 얻어 쇼핑몰은 동대문뿐만 아니라 전국적으로 붐을 일으켰다. 반면, 1990년대 동대문상권이 성장하기 전까지는 남대문상권이 동대문상권보다 규모가 큰 상권이었다. 동대문처럼 의류를 취급하는 업체가 많아 동대문과 함께 의류쇼핑의 메카였다. 현재는 의류의 비중이 줄고 가방·그릇·침구류·아동복잡화·주방용품·식품·수입상품·일용잡화 등을 파는 재래시장의 모습을 갖추고 있다. 젊은 층보다는 30~40대의 중장년층, 소매상인, 외국인이 주 고객층이며, 최고 소비층인 10~20대 고객이 적은데다 인근에 있는 명동상권의 존재로 인해 다른 상권들보다 발전이 더딘 곳이었다. 동대문·남대문의 명과 암 동대문 = 최근 동대문의 분위기가 심상치 않다. 동대문을 돌아다니다 보면 아직도 낮과 밤을 가리지 않고 몰려드는 많은 유동인구를 볼 수 있지만, 동대문 불패신화는 끝났다는 평과 함께 실수요 고객들보다 구경만 즐기는 고객이 늘어나 매출이 줄어든 모습을 보이고 있다. 더 큰 문제는 새롭게 문을 연 쇼핑몰들이다. 동대문운동장 사거리의 한 코너씩을 차지한 굿모닝시티·패션tv·라모도와 프레야타운으로 오픈하여 새롭게 리뉴얼된 케레스타(전 프레야타운)는 현재 공실률이 70~80%를 넘거나 휴업이 많아 상가 활성화에 큰 어려움을 겪고 있다. 현재 동대문 쇼핑몰 헬로apm, 밀리오레의 임대료는 1층 메인을 기준으로 보증금 3,000~4,000만 원에 월 350~500만 원까지이다. 이 수준은 한때 쇼핑몰의 인기가 높았던 2000년대 초보다 절반 정도 낮은 수치이다. 이렇게 동대문상권이 어려움을 겪는 이유는 온라인 쇼핑몰의 급증과 동대문에 대한 인식의 변화가 크게 작용한 것으로 분석되고 있다. 요 몇 년 사이 점포 없이 사업을 할 수 있는 온라인 쇼핑몰이 급격하게 늘어남에 따라 의류·패션 상권인 동대문상권이 가장 큰 타격을 입었다. 온라인 쇼핑몰에서 중 거래액과 업체 수가 가장 많은 분야가 의류·패션 관련 쇼핑몰이기 때문이다. 통계청에 따르면, 2009년 1분기에 의류·패션 관련 쇼핑몰에서는 6,548억 원이 거래돼 2006년 1분기 4,500억 원보다 거래액이 70%나 늘어났다. 온라인쇼 핑몰의 거래가 늘어남에 따라 임대료·인건비가 적게 드는 온라인 쇼핑몰로 적지 않은 상인들이 동대문을 빠져나갔다. 문제는 이뿐만이 아니다. 사람들이 인식하고 있는 동대문의 이미지는 ‘싸구려 중국옷’, ‘상인들의 매너가 안 좋다’, ‘바가지’등 안 좋은 쪽으로 굳어져가고 있으며, 눈이 높아진 고객들의 발길이 동대문이 아닌 명동·홍대·가산디지털단지 아울렛 매장으로 옮겨가고 있다. 하지만 동대문상권의 공실률이 높아지고 상가가 활성화되지 않는 가장 큰 문제는 쇼핑몰의 공급 과잉이다. 동대문은 지금 쇼핑몰 포화상태이다. 소매 쇼핑몰의 경우 휴업 중인 곳을 포함하여 7개이며, 도매 쇼핑몰은 상가들을 포함하여 17개나 된다. 여기에 현재 짓고 있는 ‘맥스타일’도 있다. 밀리오레의 성공 이후 우후죽순으로 생긴 쇼핑몰은 다른 상권에 비해 그 수가 많은 편이다. 현재 동대문상권의 핵심이라 할 수 있는 곳은 두타·밀리오레·hello apm이 밀집해 있는 거리이다. 이 구도를 깰 것으로 예상했던 굿모닝시티·패션tv·라모도는 두타·밀리오레보다 지하철 역과 가깝고 사거리를 끼고 있다는 좋은 입지조건에도 불구하고 현재 운영하고 있는 곳은 굿모닝시티뿐이다. 굿모닝시티도 역과 연결되어 있는 지하층과 1층을 제외하고는 공실률이 50%를 넘는 실정이다. 프레야타운으로 오픈, 리뉴얼을 통해 재오픈한 케레스타는 공실률이 70~80%에 이를 정도로 고객들의 발길이 완전히 끊겨 상가 활성화가 전혀 되지 않는 모습이어서, 근처에 있는 두타·밀리오레와는 대조되는 모습을 보이고 있다. 쇼핑몰들이 큰 성공을 거두자 준비 없이 성급하게 개발에 나선 쇼핑몰들은 지금 투자자들과 입점한 상인들에게 큰 손실을 안겨 주었다. 동대문상권 입장에서도 고객도 없이 덩그러니 서 있는 쇼핑몰은 흉물로 보일 뿐이다.

남대문 = 2000년 초반에 동대문이 잇단 쇼핑몰의 성공으로 투자자·상인·유동인구가 늘어나 상권의 황홀기를 맞이하면서, 1990년대까지 이어왔던 남대문 의류 쇼핑 유동인구가 완전히 동대문으로 넘어가게 됐다. 한국창업부동산정보원에 따르면, 현재 남대문 상권의 상가는 매매가 아닌 임차권 형태로 거래되고 있는데, 33㎡(10평) 기준 1억~1억5,000만 원 수준에 월 임대료는 250만~350만 원 정도이다. 다만, 남대문이라는 전통적인 상권 영향 때문에 권리금은 2억~3억 원으로 높은 편이다. 또한, 오피스 빌딩도 다소 노후된 편이지만 임대 수요는 꾸준히 이어지고 있다. 현재 82㎡ 기준 보증금 1,500만 원에 임대료는 150만 원 정도이다. 남대문은 이제 의류 쇼핑 메카라는 옛 명성을 완전히 잃은 모습이다. 동대문에 비해 유동인구는 여전히 부족한 편이며, 10~20대 소비층이 적어 매출도 젊은 층을 상대하는 다른 상권보다 낮은 것으로 나타났다. 남대문의 가장 큰 문제점은 낙후된 환경이다. 재래시장의 전통을 가지고 있지만, 시간이 흐를수록 재래시장의 고객들이 근교에 있는 백화점과 마트로 옮겨 가고 있다. 시장 재정비가 불가피해 보일 정도이다. 동대문과 남대문, 부활시킬 개발호재들 동대문 = 동대문은 요 몇 년 사이 큰 위기를 맞이했다. 하지만 동대문은 우리나라 최고의 의류 도·소매 유통단지이자 패션 타운이다. 관광객들까지도 꾸준하게 들어와 관광특구로 지정되어 있다. 이런 동대문 상가(쇼핑몰)들이 공실률과 매출 문제로 활성화되지 않는 현실은 동대문뿐만 아니라 우리나라 입장에서도 큰 손실일 수밖에 없다. 각 쇼핑몰들은 리뉴얼하는 기간을 줄이며 계속 변화를 모색하고 있다. 가장 성공적인 사례는 ‘두타’이다. 5월에 새롭게 리뉴얼된 ‘두타’는 매장 수를 줄이고 매장을 대형화시켜 고객들의 편한 쇼핑을 돕고 있다. 아울러, 개성과 재능 있는 디자이너를 영입, 기존의 ‘싸구려 동대문 옷’이라는 이미지를 탈피하고 있다. 고객들도 새롭게 변한 ‘두타‘에 상당한 만족감을 보인다. 라모도는 지금 국내 사모펀드가 관심을 보이고 있다. 매각이 된다면 지금과 다른 모습으로 태어날 것으로 보이고 있다. 서울시는 ‘동대문디자인플라자&파크’를 개발 중이다. ‘동대문디자인플라자&파크’는 연면적 8만 3,000㎡ 규모의 디자인산업 전문 종합지원 시설이다. 디자인·패션산업을 지원, 동대문을 세계적인 디자인·패션 지역으로 만들 계획이다. ‘디자인플라자&파크’는 그동안 난잡해보였던 동대문상권을 공원·문화시설·도로정비 등을 통해 재탄생시킬 것으로 보고 있다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “동대문상권은 ‘동대문디자인플라자&파크’건설에 많은 것을 기대하고 있다”며 “동대문디자인플라자&파크의 건설은 동대문뿐만 아니라 우리나라 패션산업에도 파급효과가 클 것”이라고 전했다. 남대문 = 동대문이 1~2년 사이에 쇼핑몰의 공급 과잉으로 인한 공실률 급증과 상가 활성화 문제로 위기를 맞이했다면, 남대문은 1990년대 동대문과 같이 쇼핑 메카로 명성을 알리다 동대문의 발전과 재래시장의 하락세에 따라 유동인구가 주변 상권으로 많이 유출되면서 1990년대 이후 쭉 하락세를 맞이했다. 남대문시장은 재래시장으로서 전통적으로 보존해야 될 가치가 있는 시장이다. 백화점·쇼핑몰·마트가 무분별하게 등장해 남대문시장의 상인들을 위협하고 있는 실정이지만, 남대문시장의 쇼핑몰 개발은 긍정적인 면보다는 남대문시장이 전통적으로 이어온 재래시장의 이미지에 큰 타격을 줄 수 있는 부정적 요소가 크다. 남대문시장에서 지금 필요한 것은 시장 재정비, 마트·백화점보다 질 좋고 싼 제품이라는 인식을 정부·서울시 차원에서 홍보하는 것이다. 재래시장 상품권은 아직 활성화가 되지는 않았지만, 활성화만 된다면 재래시장이 살아나는데도 큰 도움이 될 수 있다. ‘남대문시장 제1종지구단위계획 구역지정 및 지구단위계획’이 통과된 점도 상권 활성화에 기대해볼 만하다. 남대문 일대 노후건물 신·증축이 가능해지는 등 시장 재정비가 이루어지면 쇼핑하기에 나은 환경으로 바뀔 전망이다. 최근 회현고가 철거도 남대문시장 상인들의 기대를 모으고 있다. 회현고가는 남대문시장과 명동 사이 퇴계로에 위치한 폭 15m, 길이 460m의 고가여서 교통체증을 유발하고 남산 조망을 해친다는 이유로 서울시가 8월 7일부터 해체작업을 시작했다. 그 자리에는 평면교차로와 횡단보도가 신설된다. 또, 한국은행 앞에서 명동 방향의 좌회전 2개 차로를 3개 차로로 늘려 회현사거리의 병목현상이 해소될 수 있으며, 여기에다 퇴계로도 1개 차로를 늘려 교통 소통이 개선될 전망이다. 남대문상권의 상인들은 명동에서의 접근이 용이해져 명동의 유동인구가 유입되기를 기대하고 있다. 전문가들은 고가 철거로 인해 남대문상인들과 신세계백화점 그리고 상가 분양을 하고 있는 남산sk리더스뷰가 가장 큰 수혜를 보게 될 것으로 전망했다. 신세계 백화점은 바로 앞 시야를 막고 있던 고가도로가 철거되어 미관상으로도 좋을 뿐만 아니라 교통이 편리해져 유입인구가 늘어날 효과를 예상하고 있다. 분양을 하고 있는 남산sk리더스뷰 관계자는 “고가도로 철거에 들어간 8월 7일 이후 문의가 급증했다”며 “계약을 망설이던 투자자들도 철거이후 속속 계약을 하고 있다”고 밝혔다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “남대문상권은 ‘남대문시장 제1종지구단위계획 구역지정 및 지구단위계획’과 회현고가 철거라는 개발호재로 인해 남대문~신세계백화점~명동을 잇는 쇼핑관광단지 상권이 이루어질 전망”이라고 설명했다.