보금자리주택 등 서민 주거안정 위한 주택공급정책 바로 알기

보금자리주택이란 공공부문이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설 또는 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말하며, 공공부문이 직접 공급하는 서민형 브랜드로 뉴플러스(NEW+)라고 불린다. 이런 보금자리주택은 85㎡ 이하 중소형 분양주택, 10년 임대(분납형 임대 포함), 장기전세, 장기임대(영구임대·국민임대) 등 다양한 유형의 주택을 공급한다. 보금자리주택의 등장 배경 보금자리주택 공급대책은 주택시장의 수급안정과 주거안정, 국민의 주거복지 향상과 더불어 주택 수급과 가격 문제를 근본적으로 해결하기 위해 등장했다. 정부는 향후 10년 간(2009~2018년) 보금자리주택 150만 호로 공급계획을 수립했으며, 공급 주택이 주로 도시 외곽에 자리 잡아 서민의 외면을 받아온 점을 감안해, 도심이나 도시 근교에 주택을 집중 공급하는 방향으로 근본적인 시장안정을 이루려는 목표 아래 추진됐다. 그리고 이러한 도심 인근의 택지는 개발제한구역 해제를 통해 저렴하게 확보하여 보금자리주택 건설을 추진할 예정이다. 서민의 내 집 마련을 돕기 위해 도입한 ‘보금자리주택’ 첫 물량은 9월 말 공고를 거쳐 10월 사전예약 방식으로 공급된다. 정부가 올해부터 4년 간 수도권에만 60만 가구의 보금자리주택을 공급하기로 함에 따라, 무주택자들은 내 집 마련 전략을 다시 세워볼 필요가 있다. 60만 가구 중 그린벨트를 풀어 주변 시세의 50~70% 수준으로 공급하는 주택이 32만 가구, 기존 택지 또는 재개발 지역에서 나오는 물량이 28만 가구다. 부동산써브 하재윤 상담위원은 “그린벨트 내 보금자리주택 중에는 시세의 ‘반값’에 분양 가격이 결정될 것으로 예상되면서 벌써부터 무주택 청약자들의 관심이 높다”고 설명했다. 보금자리주택의 청약 자격 보금자리주택 청약 자격 = 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입 무주택 가구주이지만, 당첨 확률 측면에서 본다면 사실상 그 대상은 청약저축 가입자로 제한된다. 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 가운데 지난 5월 출시된 주택청약종합저축은 1순위가 되려면 가입 후 24개월이 지나야 하기 때문이다. 보금자리주택 공급 방법 = 입주자 선정 때 지역 요소가 우선고려 사항이다. 최우선적으로 적용하는 ‘지역우선’ 기준에 따라 서울 세곡지구와 우면지구는 서울 지역 거주자에게 100% 공급된다. 이에 비해 경기도 고양 원흥과 하남 미사는 주택공급에 관한 규칙에 따라 해당 지역 거주자에게 30% 범위에서 우선 공급하되, 나머지는 수도권 거주자(해당 지역 포함)에게 공급된다. 청약저축 가입자는 가입기간이 2년 이상이고 납입횟수가 24회 이상인 청약자가 1순위 자격을 갖는다. 청약 1·2순위 중 같은 순위 안에서 경쟁이 있을 경우에는 5년 이상 무주택 세대주로서 매월 약정 납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자, 3년 이상 무주택 세대주로서 저축총액이 많은 자, 저축총액이 많은 자, 납입횟수가 많은 자, 부양가족이 많은 자, 당해 주택건설 지역에 장기간 거주한 자 순으로 당첨자를 결정한다. 보금자리주택은 9월 말이나 10월부터 사전예약 방식으로 청약을 받을 예정이다. 사전예약제란 수요자가 입주시기·분양가·입지 등을 비교해 복수단지를 선택할 수 있는 수요자 위주의 주택청약 방법을 말하며, 입주예정자로 선정된 자는 언제든지 입주예정자 지위를 포기할 수 있도록 한다. 하지만, 입주예정자 지위를 포기하는 경우 수도권 과밀억제권역에서는 2년 간, 그 밖의 지역에서는 1년 간 보금자리주택 입주예약자로 선정될 수 없도록 하고 있으므로, 본청약을 거쳐 입주시기까지 소요될 약 4~5년 동안의 자금조달계획이나 기타 여건을 충분하게 고려해 사전청약을 해야 한다는 점 등을 주의할 필요가 있다. 보금자리주택 사전예약과 일반청약 제도의 차이점은 ▲신청시기 ▲신청횟수 ▲지망숫자 등이다. 일반청약은 아파트 세대 수, 평면 등 세부계획이 세워진 후 입주 2년 전쯤 하지만, 사전예약은 구체적인 내용이 확정되기 전에 신청을 받아 신청시기가 1년 이상 빨라 당첨기회가 높으므로, 가능하면 공급물량이 제일 많은 하남의 미사지구에 청약한다면 내 집 마련의 기회를 앞당길 수 있다. 분양가 측면에서는 고양의 원흥지구에 분양되는 보금자리주택이 3.3제m2당 880만 원으로 가장 저렴하며, 선호도 면에서는 강남 세곡지구와 서초 우면지구가 높다

전매제한과 거주기간의 의무화 보금자리주택이 주변 시세의 50~70% 선에 공급됨에 따라 과도한 개발이익 향유를 노린 통장거래 등 불법행위와 탈락자의 상실감 등의 문제점이 제기된다. 이에 따라, 수도권 그린벨트 내에 공급되는 보금자리주택은 전매제한 기간을 강화하도록 9월 사전예약전까지 관계법령을 개정할 계획이다. 즉, 개발제한구역 내에 지어지는 32만 가구 중 분양주택에 대해서만 전매제한 강화와 5년 의무를 부과해 실수요자 위주의 청약을 유도할 계획인데, 그 내용을 보면 시세차익이 많이 나는 주택에 대해서는 투기 방지를 위해 보금자리주택 당첨자에게 5년 동안 의무적으로 살도록 거주의무 기간을 부여했다. 또, 전매제한 기간을 종전의 5년(수도권 과밀억제권역 기준)에서 7~10년으로 연장할 방침이다. 시세차익이 30% 이상이면 10년, 30% 미만이면 7년의 전매제한 기간을 둘 전망이다. 전매제한 기간의 연장은 9월 2일 입법예고한 주택법 시행령을 통해, 거주의무 기간 부여는 보금자리특별법의 개정으로 본계약(내년 상빈기 예상) 전까지는 이루어질 것으로 예상된다. 근로자 생애최초주택청약 제도 신설 배경 = 장기 가입자가 유리한 현재의 청약구조로는 신혼부부 등 사회 초년생에게 주택이 돌아갈 기회가 적어, 2012년까지 확대 공급되는 수도권 보금자리주택 60만 가구 중 분양물량 26만 가구의 20%인 약 5만 가구를 생애최초주택청약을 통해 특별공급한다. 즉, 사회 초년생에게 내 집 마련의 기회를 확대한 것이다. 신청 자격 = 무주택자 중 5년 이상 소득세를 납부하고 청약저축에 2년 이상 가입한 근로자나 자영업자라면 청약할 수 있다. 또, 결혼을 하고 도시근로자 평균소득 대비 80% 이하(작년 기준 약 312만 원)인 사람을 추첨으로 선정한다. 장기 청약통장 가입자와 형평성 차원에서 600만 원(월 10만 원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부해야 한다. 물론 기존 납입금을 포함한다. 공급 방식 = 특별공급물량은 보금자리주택 전체 공급량을 확대하면서 기존 공급비율을 조정하는 방식으로 마련된다. 보금자리주택을 조기에 공급함으로써 일반공급은 40%에서 35%, 신혼부부 공급을 30%에서 15%로 줄여 20%를 생애최초 청약자에게 할애한다. 일반과 신혼부부 특별공급이 줄지만 전체 물량이 늘어나기 때문에 공급량 자체는 늘며, 일반 청약 순위에 의하면 7년 이상이 당첨 대상인데 이 제도의 신설로 2~6년 가입자에게도 청약기회가 돌아가 내 집 마련의 문턱이 낮아진다고 국토해양부 측은 설명한다. 생애최초 청약자는 기존 신혼부부 특별공급 신청자처럼 일반공급분에 중복신청이 가능하나, 특별공급에서 떨어질 경우 일반공급 신청자에 자동으로 포함되지는 않는다. 그리고 근로자 생애최초의 특별공급과 신혼부부 특별공급의 중복신청은 불가능하다. 생애최초 구입자 융자혜택 = 보금자리주택을 분양받더라도 생애최초 주택 구입자들은 목돈이 없고 사회 초년생으로서 시중은행의 대출도 어려워 고금리의 단기대출을 이용해야 하는 입장이다. 국민주택기금에서 주택구입자금을 지원하고 있으나, 지원대상을 부부합산 2,000만 원 이하의 최저소득층으로 제한하고 있어 지원대상과 지원액을 확대하는 실질적인 지원책이 절실했다. 그래서 부부합산 2,000만 원 이하에서 3,000만 원 이하로 지원 대상을 늘리고, 종전에는 대환자금을 포함해 1억 원까지 대출 가능했던 요건의 대출가능 범위를 분양가의 50% 이내에서 대환자금과 별도로 최대 1억 원까지 대출하고, 금리는 연 5.2%로 20년 원리금 균등상환 조건으로 폭을 넓혔다. 기타 알아둘 정부 정책들 토지거래허가구역 및 개발제한구역 등 토지이용규제 운용 강화 = 투기적 거래를 원천 차단하고 국토해양부·국세청·대한주택공사 등 관계기관의 긴밀한 협조 속에 불법 및 탈법 행위에 대한 단속을 강화할 예정이다. 즉, 개발제한구역 내의 건축물 건축, 용도변경, 형질변경, 토지분할 등의 행위를 제한하고, 토지거래허가구역도 엄정하게 운영해, 허가받지 않고 거래하거나 부정한 방법으로 허가 받은 자는 이행명령 및 강제금을 부과한다는 방침이다. 청약통장 불법거래 및 투기방지 대책 = 청약통장 거래 및 투기 등 불법행위에 대한 강력한 처벌의지를 표명하고, 불법전매 단속 및 실거주자 확인 등에 대한 사전홍보를 통해 불법거래를 예방하겠다는 계획이다. 최근 분양한 판교·청라·은평뉴타운 등에 정부합동 투기단속반을 구성·운영하고, 보금자리주택 지구에 대해서도 단속을 확대한다.