강남권 상승세 전국 확산 가능성이 주요 변수…정부, “시장상황 주시하여 적기 조치할 것”

최근 2년 간 침체를 보였던 서울 강남권 부동산시장이 올해 들어 큰 폭의 상승세를 나타냈다. 이에 따라, 일각에서는 부동산 대세상승론을 점치면서 상승세가 전국적으로 확대될 것이란 빠른 의견이 나오기도 한다. 하지만, 최근 정부의 DTI 규제 확대 이후 강남 재건축과 버블 세븐 등 전반적인 부동산시장이 숨 고르기 양상을 보이고 있고, 불투명한 거시경기지표와 정부의 규제 강화 등으로 시장 내외부 요인이 복잡하게 얽혀 있어, 그 어느 때보다 시장 흐름을 가늠하기 어려운 시기”다. 이와 관련해, 9월 21일 윤증현 기획재정부 장관은 서울 명동 은행회관에서 열린 한국선진화포럼 초청 조찬강연에서 “지금의 부동산시장이 전국적인 과열을 우려할 정도는 아니다”라며 “강남에서 시작된 가격 상승세가 수도권으로 확산돼 과열 조짐이 있지만, 수도권 외곽의 가격은 지난해 말 수준도 안 되고 지방은 남아돈다”고 말했다. 이어 “다만 국지적 불안은 배제할 수 없어 상황을 주시하면서 적기 조치할 것”이라며 “정부는 주택시장의 가수요 억제책과 함께 보금자리주택 등 공급 증대로 시장 수요를 충족시키는 노력을 하고 있다”고 설명했다. 올해 부동산시장의 모습은 강남 집값의 ‘부활’이다. 경기침체에도 불구하고 정부의 규제 완화로 촉발된 강남 재건축발 집값 상승세가 목동·과천 등 인기 주거지역에서 강세를 받고 있고, 수도권 버블 지역인 분당·평촌·용인 등도 이달 들어 들썩이는 현상을 나타냈다. 이런 집값 상승세가 서울 강북이나 수도권 택지 등 실수요자들의 관심이 높은 지역까지 확산 조짐을 보이고 있다. 분양시장도 수도권을 중심으로 살아나고 있다. 올해 분양시장의 바로미터로 평가받고 있는 인천 청라지구에는 사람들로 연일 북새통을 이뤘고, 별내와 청라 등 주요 수도권 청약지역에서 높은 경쟁률로 1순위에 마감되는 등, 신규 분양시장이 달아오를 조짐을 보이고 있다. 이에 따라, 정부는 9월 7일 강남3구에만 적용했던 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 지역까지 확대했고, 서울과 수도권 지역 아파트는 전반적으로 매수세가 다소 떨어지는 등 ‘DTI 규제 약발’ 효과 조짐을 보이고 있다. 강남발 집값 상승세 확산될까 이 같은 시장 상황 변화에 내 집 마련 수요자들의 촉각도 곤두선 상태이다. 집값의 지속적인 하락을 예상하고 집 매입을 늦추고 있는 수요자들은 이 같은 강남 집값 상승과 분양시장의 분위기 반전에 따른 영향이 전체 주택시장 대세 상승으로 이어질지 관심을 집중하고 있는 것이다. 일단 현재의 부동산시장 과열은 ‘이상과열’에 불과할 뿐 대세 상승으로 점치긴 어려울 것이란 전망이다. 우선 현재의 시장 활황세는 정부의 시장 활황책에 대한 투자자들의 반응에 따른 것으로 볼 수 있다. 최근 경기침체에도 불구하고 강남권 아파트의 상승은 반 년째를 이어가고 있는 초저금리 기조와 정부의 규제 완화 정책, 경기회복에 대한 기대심리에 편승하여 강남 실수요자와 일부 투자자들의 시중 여유자금이 부동산으로 이동한 측면이 강하다. 분양시장의 이상과열 현상 역시 분양권 전매 자유화가 끼친 영향에 기인한 것으로 분석된다. 분양권 전매 자유화가 시작되면서 청라지구나 교하지구, 의왕시 재건축 일반분양 등 분양가가 저렴한 물건이 나오면서 전매에 ‘자신감을 가진’ 투자 수요가 움직인데 따른 것이란 게 전문가들의 이야기다. 이는 곧 비강남권이나 수도권 등지의 경우, 저가 매물 위주의 거래 외에 전반적인 실수요 구매력 증가, 추격 매수세 형성과는 아직 거리가 있다는 반증이 된다. 서민들의 수요가 많은 강북권의 경우 금융위기 이전까지 시세 급등으로 강남과의 격차를 줄인데다 소득감소·구조조정 등 경기 불안으로 가계대출 상환에 부담을 느끼고 있어 섣불리 내 집 마련을 못하고 있는 실정이다. 정부가 최근 총부채상환비율(DTI) 규제 확대를 발표해 강남 재건축시장은 다시 적막이 흐르고 있다. 이에 따라, 불투명한 시장 상황을 감안할 때 규제를 풀어준다면 모를까 단기 급등한 상황에서 당분간 과거와 같은 ‘대세 상승’은 힘들 것으로 보인다. 다만, 현재와 같은 경제 상황에서도 증시와 강남 집값이 강세를 보이고 있음을 감안한다면 이 같은 소폭 오름세는 당분간 지속될 가능성 있으며, 크게 문제가 되지 않는 선에서 소폭 오름세는 1년 이상 이어갈 것으로 예측된다. 채훈식 부동산써브 리서치센터장은 “올 하반기가 주택시장 경기 회복 여부의 주요한 바로미터가 될 전망이며, 대내외적인 경기 변수나 혼선을 보이고 있는 정부 정책이 향후 집값의 향배에 관건이 될 가능성이 짙다”며 “주택시장 역시 경기와 정부 정책의 여파를 피할 수 없기 때문에 수요자들은 경기 추세와 정부정책을 예의 주시할 필요가 있다”고 설명했다.

추석 전과 이후의 상가, 오피스텔 시장은? 상가시장 = 2008년 하반기 금융위기의 여파로 2009년 추석 전 경기에 민감한 상가시장도 불황의 그늘에서 벗어나지 못해 어려움을 겪었다. 그 가운데서도 추석 전에 상가시장의 키워드를 꼽으라면 역시 판교다. 판교신도시와 송도신도시 등 주택의 인기가 높은 지역의 상가는 이러한 좋지 않은 경기 여건에도 불구하고 높은 관심을 보였다. 판교에서 최초로 공급된 근린상가인 스타식스 게이트와 로데오가 잇따라 개인 투자자에게 통째로 매각되었는가 하면, 판교신도시 주공 단지 내 상가도 단기간에 높은 분양 실적을 올려 주목을 받았다. 이처럼 판교신도시의 상가가 주목을 받은 원인으로는, 서울 강남권과의 접근성이 상당히 뛰어나다는 지리적 장점에 더해, 상업지 비율이 낮은 점, 녹지 비율이 높아 주거환경이 쾌적해 소비력 높은 배후 세대가 입주한 점 등이 판교 상가들이 선전한 원인으로 파악되고 있다. 추석 이후 상가시장은 경기회복 기대감 상승에다 판교, 7월 개통 9호선 역세권 라인 등 관심 지역 내 중심으로 투자 관심이 높을 것으로 기대되나, 금리인상 조짐, 신규 창업시장 위축 등은 상가시장에 악재로 작용될 가능성이 많다. 판교신도시는 추석 이후에도 상가시장을 주도할 지역으로 꼽히고 있다. 아파트 입주가 순차적으로 이뤄지면서 중심상업용지·근린상업용지·근린생활시설용지·테크노밸리 등지에서 대대적인 분양이 이뤄지기 때문이다. 판교상가는 투자 대기 수요가 풍부해 하반기에도 선전이 기대되지만, 높은 분양가는 투자자들의 발목을 잡을 가능성도 있다. 황금노선으로 불리는 9호선 신설 역세권도 관심 대상이다. 주목할 만한 상권으로는 노량진·흑석동·당산·여의도 등이있다. 추석 이후에는 서울과 수도권에서 대규모 아파트 단지 내 상가와 주상복합·오피스텔의 상가 분양이 본격적으로 진행된다. 서울에서는 균형발전촉진지구·재정비촉진지구·뉴타운·광화문 광장 등 개발 호재를 안고 있는 지역의 상가들을 주목할 만하다. 개발 호재가 구체화되고 상권이 형성되는데 걸리는 시간을 감안해 투자 적기를 따져야 한다. 인천 청라지구나 영종도 등은 아파트와 오피스텔의 청약 열기가 높았던 지역인 만큼 상가에 대한 관심도 높다. 청라지구 수변을 중심으로 상업지구가 동서로 길게 늘어서 있고, 주거단지가 상업 지구를 둘러싸고 있는 형태여서 상권의 집중성이 높다. 하지만 주거단지 청약의 상당수가 투자 목적의 수요로 예상되기 때문에 상가의 상업적 안정성에 대한 검토도 필요하다. 금리가 오를 것에 대비해 대출비율은 30% 정도가 무난하다. 이러한 비울을 무시한 채 투자할 경우 예상치 못한 위험에 빠질 수 있다. 분양회사가 제시하는 수익률은 과장된 경우가 많으므로, 인근에 성업 중인 상가의 임대조건을 살펴봐야 한다. 대부분의 상가는 일정 규모를 갖춘 경우 여러 가지 조건을 충족한다면 선분양이 가능하기 때문에, 상가 내부는 물론 외부에 대한 정확한 사항을 따지기 위해선 도면을 면밀히 확인해야 한다. 점포 전면과 측면과의 비율, 점포 내에 기둥이 있는지, 내부 이동 동선은 어떤지 등은 실제 도면을 봐야 알 수 있다. 한국창업부동산정보원 권강수 대표는 “무엇보다 주변 업종과 임차인도 살펴봐야 한다”며 “특히 택지지구·재개발·재건축 아파트 인근의 신축 상가는 초기에는 부동산 중개업소로 점포의 상당 부분이 채워지지만, 일정 시간이 지나면 빠져나가 상당 기간 임차인 확보에 어려움을 겪을 수 있으니 주의가 요구된다”고 조언했다. 오피스텔 시장 = 2009년 한 해 오피스텔 공급(일반분양 기준)은 지난해와 비교하여 3분의 1 수준으로 공급되어 상대적으로 희소가치를 보였다. 올해 초 저금리에다 오피스텔 공급이 적어 오피스텔은 임대료가 오르면서 이미 가격이 한 차례 뛴 상태이다. 그럼에도 여전히 매물은 거의 없다. 2005년 당시만 해도 한 해 오피스텔 공급계획은 4,700여 실에 달했다. 그러나 2006년과 2007년에는 각각 2,000실 미만으로 감소했다. 2008년에 소폭 증가했지만 올해 들어 물량은 급감했다. 올해 추석 전에 오피스텔 물량이 큰 폭으로 감소한 이유에 대해, 전반적인 부동산시장 침체로 건설사들이 경기상황에 민감한 오피스텔 분양에 섣불리 나서기를 꺼리고 있으며, 대부분 도심 내 상업지역에 들어서는 오피스텔 특성상 사업부지 확보가 어려운 점도 오피스텔 물량 감소의 한 원인이 되고 있다고 풀이된다. 바닥 난방이 허용되고 총부채상환비율(DTI) 규제 대상에서도 제외된 오피스텔 시장은 다시 추석 이후에 주목받을 전망이다. 그 이유는, 2004년에 바닥 난방이 금지되면서 공급이 줄고 인기가 시들해졌던 오피스텔 시장이, 지난 8월 정부의 전세대책 일환으로 바닥 난방 설치가 전용면적 85㎡까지 확대됨에 따라 공급에 숨통이 트였기 때문이다. 이런 가운데, 올 가을에 6곳 총 1,335실이 신규 분양될 예정이어서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 8월 말까지 분양된 오피스텔이 498실에 불과했던 것을 감안하면, 9월 이후 분양 물량이 많이 늘어났다고는 하지만 지난해(6,445실)의 28.4%에 불과하다. 이 점을 감안하면 오피스텔의 인기는 당분간 지속될 전망이다. 그러나 바닥 난방이 허용됐다고 해서 무작정 오피스텔 투자에 나서는 것은 절대 금물이다. 임차 수요가 충분하지 않은 곳에 분양을 받거나, 시행·시공사의 재무 안정성이 떨어지면 보증 장치가 확실한 아파트에 비해 위험을 감수해야 하기 때문이다. 신규 공급 물량이 많지 않았던 지역이나 임차 수요가 넉넉한 도심·역세권 등으로 관심 지역을 축소해야 하며, 청약 전 현지답사를 통한 시장 점검은 필수적이다. 오피스텔을 선택할 때는 임대수요·유동인구·역세권 등을 꼭 따져야 한다. 투자수익률은 기본적으로 은행 이자(약 5% 가정)보다 최소 2~3% 이상은 더 나와야 수익성이 있다고 본다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “오피스텔은 강남권보다 강북권의 수익률이 대체로 높은데, 강남권은 임대 수요가 꾸준히 있어서 안정적인 편이지만 매매가가 비싸다”며 “강남·서초·송파 등 강남권은 보통 4~5% 정도의 수익률이 나오는 편이지만, 용산·종로·마포 등 강북권은 7~8%, 공장 인구가 많은 부평·안산 등 서울 외곽은 8~10%까지 수익률이 가능해 외곽으로 갈수록 시세차익보다는 수익률에 초점을 두어야 한다”고 강조했다.