새 정부 토지정책, 투자유망지역은 여기…

서울에 사는 김재국(56·자영업) 씨는 노후를 대비해 올해 토지에 투자를 해볼 계획을 세웠다. 특히나 새 정부가 전국에 대운하를 건설한다는 소식을 듣고 운하가 들어서는 예정지역의 땅을 사볼까 고심 중이다. 부산에 사는 서영삼(41·사업) 씨도 지방 분양시장의 침체가 장기화되다 보니 종자돈을 굴리는 방법으로 토지 재테크에 관심을 보이고 있다. 서 씨는 “지방에선 분양을 이용한 재테크는 별 재미가 없을 것 같아 토지로 눈을 돌리게 됐다”며 “올해는 토지경기가 살아난다는 반가운 소식이 있는 만큼 투자도 성공적이었으면 하는 바람”이라고 말했다. 토지는 다른 부동산과는 달리 시세 상승률이 조금은 느린 편이다. 하지만 아직까지 ‘그린벨트’로 묶여 있는 토지나 도심 주요지역 ‘자투리땅’의 경우 ㎡당 20~30만원선의 저렴한 매물이 잔뜩 쌓여 있다. 따라서 장기적인 안목으로 접근한다면 소기의 투자목적을 달성할 수가 있다. 서 씨의 바람대로 토지 전문가들은 새 정부의 출범에 따라 부동산 규제가 크게 풀릴 것이라 보고 올해의 토지시장도 지난해에 비해선 다소 활성화될 것으로 보고 있다. 특히 새 정부는 전국의 택지와 공장용지, 공원 등으로 개발이 가능한 토지의 공급을 크게 늘릴 방침이다. 이에 따라 새 정부는 전국의 그린벨트, 군사시설 보호구역 등을 해제해 가용용지로 공급할 계획. 그 동안 각종 규제에 묶여 있던 땅들이 깨어나 그 가치도 크게 높아질 것으로 보인다. 토지 투자자들의 선택 폭도 그만큼 넓어진 셈이다. 새 정부의 부동산 정책 방향에 편승해 토지 전문가들은 올해 수도권과 광역시에서 확정될 관리지역 세분화에 따라 계획관리지역과 도시의 팽창에 따른 시가화 예정지역을 중심으로 국지적인 상승세가 나타날 것으로 보고 있다. 투자기간은　최소 ３년 이상으로 잡는 게 좋다는 것이 전문가들의 조언이다. 만약 10년 이상 장기투자하려면 수도권의 농림지역 농지에 관심을 가져볼 만하다. 김 씨와 서 씨처럼 토지 투자자들이 올해 눈여겨볼 만한 곳을 추천한다면 다음과 같다. ◆서울·수도권 경계지 형성 농지, 최상의 투자처 = 올해 토지의 최고 투자처는 서울과 수도권 지자체의 경계지를 형성하는 농지가 될 것으로 전문가들은 추천하고 있다. 하지만 이들 농지는 각종 규제에 묶여 있는 것이 투자의 가장 큰 걸림돌이다. 특히 농지와 관련된 규제가 완화되더라도 서 씨나 김 씨 같은 외지인의 투자는 쉽지 않을 것이란 게 전문가들의 분석이다. 농지는 실수요자가 아니면 구입하기도 어렵지만, 구입 후 양도시에도 일정 요건을 충족하지 못하면 양도차액의 대부분을 세금으로 납부해야 한다. 특히 토지거래 허가구역 내에서는 실수요자가 아니면 농지 구입이 사실상 불가능하다. 따라서 투자와 실제 거주를 겸하는 투자목적이라면 토지거래 허가구역 외 지역의 개발호재가 있는 곳의 농지를 매입하는 게 좋다. 아니면, 농지 거래시 양도세가 중과되지 않는 주말·체험 영농 소유농지(세대당 1,000㎡ 이하) 등을 골라야 한다. 도시민이 토지거래 허가구역 외에서 1,000㎡ 이상의 농지를 장거리 등의 이유로 직접 영농할 수 없을 경우에는 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하다. 더구나 양도시 60% 중과대상에서 제외되는 효과가 있다. ◆규제해제 준보전산지 중 용도전환 가능 산지 적지 = 규제가 풀린다면 산지 투자처는 해제지 주변에서도 준보전산지 중 용도전환이 가능한 곳이 최고의 적지다. 산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 준보전산지는 개발이 가능하기 때문에 투자자들의 투자대상처 물망에 오른다. 임야는 구입시 농지취득자격증명 등의 절차가 없고 땅의 수익성을 높여주는 개발행위가 농지보다 비교적 까다롭지 않다. 일정기간 보유 후 되파는 투자차원의 매매물건으로서는 매우 적합하다. 임야투자는 활용도가 높고 평단가가 낮아 투자에 적합하다고는 하지만, 토질 경사도, 조림의 상태, 분묘 등 지가와 개발에 영향을 미치는 여러 요인을 사전에 조사하는 등 철저한 계획을 세워 신중하게 접근해야 한다. ◆수도권 남부 일대 그린벨트 지역 주목해야 = 새 정부의 부동산 규제완화에 따라 그린벨트가 대거 해제된다면 수도권 남부지역 일대가 투자처로 주목된다. 특히나 송파 신도시의 개발 파급효과가 직접적으로 영향을 미치는 하남시 일대가 투자처로 먼저 떠오를 것으로 전망된다. 하남시 외에도 강남대체 신도시 후보지로 개발압력이 높았던 과천, 의왕, 성남공항 일대도 그린벨트 해제 수혜지로 다시 빛을 볼 전망이다. ◆군사보호구역 해제 최대 수혜지는 수도권 북부 = 군사시설 보호구역에서 해제되면 주택 신·증축이 가능해져 사유재산권 제한이 대폭 풀리게 된다. 경기도와 강원도 등 일부 지역에선 대규모 택지 개발이나 단지 조성도 가능해진다. 이에 따라 최대 수혜지역은 수도권 북부권이 될 전망이다. 특히 인천, 파주, 김포 접경지역인 한강 하류 일대는 나들섬 개발과 한강하구 골재 남북공동 채취 등의 남북경협 관련 호재가 있기 때문에 투자자들의 관심이 집중될 전망이다. ◆장기적 투자처로 시가화 예정용지 투자자들 주목 = 시가화 예정용지는 도시 기본계획상의 개념으로 향후 도시가 확산되거나 지자체의 발전방향에 따라 개발되어 주거, 상업, 공업용지로 쓰이는 곳. 토지 투자자들의 장기적 투자처로 매력적인 곳이다. 지적도상에는 점선으로 표시돼 있고, 개략적인 면적만 알 수 있기 때문에 외지인이 투자하기에는 어려움이 따른다. 특히 신도시와 같은 대단위 개발에는 투기를 막기 위해 개발행위허가제한구역(통상 3년간 개발 제한)으로 지정하는 경우가 많다. 따라서 투자에 앞서 이 점을 주의해서 살펴봐야 한다. 경기도 수원시의 경우 장안구(이목동), 권선구(오목천동, 고색동, 권선동, 곡반정동), 영통구(이의동,원천동,우만동), 팔달구(화서동), 용인시의 경우 모현면(초부리), 백암면(용천리), 원삼면(죽능리), 남사면(봉명리), 양지면(양지리), 포곡읍(금어리) 등이 시가화 예정용지로 지정돼 있다. 파주시는 파주읍(백석리, 봉서리, 부곡리), 문산읍(운천리, 당동리, 선유리, 내포리), 월롱면(덕은리, 영태리), 탄현면(금승리), 교하읍(신촌리, 금촌동) 등이 시가화 예정용지로 지정돼 있다.

■ 2008년 토지투자 유망지역<수도권> ▶제2경부·제2서울순환 고속도로 주변 토지거래허가 제외지역 - 용인 모현·포곡 등에 투자 수요 몰릴 가능성이 크다 - 이천·여주지역 중 나들목 예정지 주변 임야·전답 투자해볼 만 ▶팔당 상수원 보호구역 해제 예상지역 - 수도권 상수원 보호구역은 남양주·광주·양평·하남 일대 158.8㎢에 달해 - 이 중 토지거래 허가구역에서 제외된 양평·남양주 등 일부 임야 등에 수요 몰릴 듯 ▶공장·물류창고 허가 가능한 수도권 남부지역 임야·전답 - 수도권 공장 총량제 완화되면 수요 늘면서 땅값 오를 수 있어 - 이 중에서 연접개발 제한받지 않는 1만㎡ 내외 소규모 땅 희소가치 높아질 듯 ▶수도권 지자체가 추진 중인 대형 개발사업지 인근지역 - 평택 국제업무지구, 시흥 군자지구 등 주변지역 중 주유소 등 가능한 땅 고려해볼 만 ▶계획관리지역으로 둘러싸인 소규모 농림지역 - 관리지역 내 1만㎡ 미만 농림지역은 계획관리로 편입될 수 있어 관심 <지방> ▶새만금지구·대운하 주변 지역 - 개발 가시화되면 주변 땅값 크게 오를 수도 있어 - 토지거래허가 제외 관리지역 중 계획관리로 분류될 가능성이 큰 곳 노려볼 만 ▶행정중심복합도시 주변 - 개발행위 제한구역에서 해제될 가능성 높아 관심 - 개발행위 제한구역에서 해제되면 주택 신축 등 가능해져 땅값 오를 수도 - 지난해 말 해제된 연기 금남면 일부는 제1종 일반주거지로 변경돼 투자가치 높아져 올해의 토지 투자전략은 ▶새 정부 SOC(사회간접시설) 관련 지역에 집중하라 - 정책변화에 따른 수혜 예상지역을 중심으로 투자 대상지를 한정해야 - 다만, 대형 개발계획 발표 후 주변 규제를 강화할 가능성 커 주의 필요 ▶수도권 서·남부보다는 동·북부 지역을 노려라 - 가격 많이 오른 수도권 서·남부보다 덜 오른 동·북부를 노리는 게 효율적 - 특히 해묵은 규제에서 풀릴 가능성이 큰 곳을 중심으로 투자 적극 고려해야 ▶단기차익 욕심은 버려라 - 규제가 완화되더라도 단계적·제한적으로 완화될 가능성이 크다는 점을 감안해야 - 양도세보다 땅값이 압도적으로 오를 만한 지역으로 투자를 한정해야 ▶대규모 개발계획 발표에 뒤따를 규제 강화 조치에 유의하라 - 새 정부 역시 부동산 정책의 기조가 투기 억제에 초점이 맞춰질 가능성 커 - 때문에 개발계획 발표 전후로 주변에 대해 각종 규제가 강화될 수 있어 주의해야 ▶양도소득세가 관건이다 -양도세를 내고도 충분한 수익이 기대되는 곳으로 투자 대상지 한정해야 <신정훈 기자>