정부 대책…신규 미분양과 수도권 배제 ‘형평성 논란’

미분양 주택의 증가는 국가와 사회적으로 커다란 비용을 초래하며, 무엇보다도 해당업체와 분양계약자에게 자금압박과 심리적 불안감을 가져다주게 된다. 그러나 미분양 주택의 총량이 감소하는 것도 중요하지만, 근본적으로는 미분양 주택의 특성을 파악해 추후의 주택건설사업 계획 수립에 반영하고 미분양을 최소화시키는 일이 무엇보다 중요하다. 따라서 미분양의 원인을 파악하고 그 대책을 강구하기 위한 정부의 노력이 필요하다. 최근 정부와 여당이 지방 미분양 아파트 해소를 위해 ‘건설업체가 분양가를 10% 낮추는 것을 전제조건’으로 지방 미분양 주택 매입시 대출규제 완화와 양도세 비과세 기간 연장, 취득·등록세 50% 경감 등의 대책을 소급 적용해 내년 6월 말까지 1년 간 한시적으로 시행키로 하는 지방 미분양 대책을 내놨다. 하지만 실효성 없는 반쪽짜리 대책이라는 지적과 함께 형평성 문제 등을 놓고 논란이 일고 있다. ■ 지방 미분양 취·등록세 2%→1%… 분양가 15%만 있으면 주택 구입 가능 국토해양부의 공식집계에 따르면, 지난 3월 말 현재 전국의 미분양 주택은 13만1,757가구다. 이는 1996년 2월에 13만5,386가구를 기록한 이후 12년 1개월 만에 가장 많은 수치다. 특히, 올해 들어서는 미분양 주택의 증가세가 빨라져 1월에 1만1,117가구, 2월에 6,281가구, 3월에만 2,105가구가 늘어났다. 이에 따라 미분양·미입주 아파트로 인해 총 50조 원에 달하는 자금이 묶이면서 중견 건설업체들의 부도도 잇따르고 있는 실정이다. 정부가 마련한 지방 미분양 대책의 골격은 대출규제 완화를 통해 집을 살 수 있는 재정 여력을 지원해주는데 있다. 하지만, 주택담보대출을 더 받기 위해 분양가를 낮추는 건설업체는 많지 않을 것으로 보여 실효성이 떨어진다는 지적이다. 지방 미분양 대책에 따르면, 지방 미분양 아파트 중 분양가를 10% 이상 내리거나 이에 상응하는 수준으로 분양대금 조건을 완화한 경우 주택담보인정비율(LTV)을 현행 60%에서 70%로 올려주기로 했다. 이 조치는 수요자들의 자금 마련을 쉽게 해 업체들로서는 미분양을 털어버릴 수 있는 기회가 늘어나게 된다. 그러나 이미 업체들이 중도금 무이자 등의 조치로 실제 분양가를 낮추고 있는 게 관행이어서 분양가 인하의 효과를 거둘 수 있을지는 의문이다. 실제 분양가 인하 효과가 미미하면 업체만 좋아지는 결과가 초래된다. 또, 현재 국민주택규모(85㎡) 이하 아파트에만 적용되는 모기지 보험대출을 전국 비투기지역에 소재한 모든 주택으로 확대키로 했다. 이에 따라 중대형 주택도 모기지 보험대출을 받을 수 있다. 현행 비투기지역에서 모기지 보험대출에 가입한 사람은 80%까지 대출을 받는다. 그러나 이번 대책에 따라 5%포인트 늘어난 85%까지 대출이 가능해진다. 이에 따라 모기지 보험에 가입할 경우에는 집값의 15%만 가지고 집을 장만할 수 있게 된다. 정부는 또 지방 미분양 주택에 대한 취득·등록세를 2%에서 1%로 낮추기로 했다. 미분양 주택을 매입한 2주택자가 2년 내에 기존 주택을 팔면 양도세가 비과세된다. 종전의 1년에서 2년으로 비과세 기간이 늘어난 것이다. 또, 매입임대주택은 10년 이상 임대사업을 해야만 세금감면 혜택을 주지만, 앞으로는 5년만 해도 혜택을 받을 수 있다. 주택규모도 현행 전용 85㎡(25.7평) 이하에서 전용 149㎡(45평) 이하로 확대키로 했다. 현행 매입임대주택은 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 세금감면 혜택을 받고 있다. 임대주택을 팔 때 양도세를 중과하지 않는 금액기준은 ‘양도가액 기준’에서 ‘취득가액 기준’으로 변경된다. 매입임대의 경우 지금은 양도 당시 공시가격이 3억 원 이하여야 혜택이 주어지지만, 관련 법이 개정된 이후에는 취득 당시 공시가격이 3억 원 이하면 혜택을 볼 수 있다. ■ 미분양 대책, 적용범위 논란으로 ‘반쪽짜리’ 전락 지방 미분양 주택을 구입할 경우 정부가 세제와 금융규제 완화 등 혜택을 주기로 했지만, 앞으로 새롭게 생겨날 미분양 주택에는 이 혜택을 적용하지 않기로 해 논란이 일고 있다. 이에 따라 미분양 대책이 또 다른 미분양 발생을 부추기고 신규 공급을 위축시킬 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 이는 미분양 대책이 오히려 신규분양을 더욱 어렵게 할 수 있다는 뜻이다. 이번 대책이 6월 11일 이전에 발생한 미분양 물량을 내년 6월 말까지 계약하는 경우에만 적용토록 제한됐기 때문이다. 이렇게 되면 12일 이후 신규 분양되는 아파트는 혜택에서 제외돼 수요자들에게 외면받음으로써 ‘역차별’에 따른 미분양 발생 소지가 크다는 게 건설사들의 일관된 견해다. 건설업체의 한 관계자는 “이번 대책의 혜택을 기존 미분양에만 한정할 경우 앞으로 분양되는 아파트에 누가 청약하겠느냐”면서 “이번 대책으로 지방에서는 제2의 미분양 대란이 발생할 수 있다”고 지적했다. 이에 대해 정부 관계자는 “이번 대책은 지방의 미분양을 해소한다는 데 초점을 맞췄기 때문에 현재 미분양인 주택만 대상으로 했다”면서 “신규 발생분까지 혜택을 주는 것은 미분양 해소책이 아닌 건설경기 활성화 대책으로 접근해야 하는 사안”이라고 설명했다. 아울러, 6월 10일 이전에 지방 미분양 아파트를 계약한 사람들도 이번 대책의 혜택을 받지 못해 형평성 논란은 더욱 커질 전망이다. 또한, 미분양 대책 가운데 특히 매입임대주택 요건 완화에 대한 실효성에 의문이 제기됐다. 매입임대사업에 대한 요건(임대기간 단축, 면적 확대)을 완화시켜 미분양을 해소하기 위한 고육지책이겠지만, 이미 주택을 매도할 때 수도권과 광역시 이외의 지역의 경우 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과세율 적용에 있어 주택이 없는 것으로 간주되게 된다. 즉, 어떤 주택을 매도하든 중과세 적용을 받지 않는다는 뜻이다. 예를 들면, 충남 당진에 기준시가 3억 원 이하의 주택이 5채가 있고 서울에 3억 원짜리 아파트가 한 채 있다면 총 6채를 보유한 셈이다. 하지만 총 6채 가운데 어느 한 채를 매도하더라도 중과세 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받게 된다. 서울의 3억 원짜리 아파트를 먼저 매도해도 일반세율을 적용받을 뿐만 아니라, 당진 주택이 5채가 아니라 10채가 있어도 마찬가지이다. ‘집부자’에게 너무 많은 혜택이 주어지는 ‘부유층 특혜’라는 비난까지 받고 있다. 굳이 매입임대사업을 통해 아무도 찾지 않는 미분양분을 매입하지 않고 투자가치가 높은 기존 주택을 매입하더라도 중과세율이 적용되지 않는 셈이다. 게다가 매입임대사업으로 5년 동안 묶어 두지 않아도 돼 매매가 자유로운 이점이 있다. 양도소득세에 9~36% 누진세율이 적용되는 2년 이후에 매도시기를 조율해 매도할 수도 있는 것이다. 이번 지원책으로 미분양 아파트 여러 채를 계약해 임대사업시 득을 볼 수 있는 사람은 많은 주택을 계약해 종합부동산세 배제를 바라거나 중과세율 배제요건이 지방의 일반 시·군에 비해 까다로운, 공시가격 1억 원 이하인 지방 광역시 내에서 5년 이상 임대사업을 하려는 사람이다. 투모컨설팅 김정용 투자자문본부장은 “지방 광역시가 아닌 일반 시·군에서 투자가치가 낮은 미분양 아파트를 5채 이상 매입해 임대주택사업을 할 바엔 선호도가 높고 투자가치가 있는 기존 주택을 여러 채 매입하는 게 낫다”고 설명했다. ■ 수도권 민간 아파트 ‘청약 미달’ 이어 ‘청약 쏠림’ 현상까지 수도권 민간 아파트의 청약미달률도 84%에 이르는 등 지방과 큰 차이가 없어 미분양이 지방에만 해당되는 문제가 아니라는 지적이 제기됐다. 이에 따라 이번 지방 미분양 대책이 지방에 한해 이뤄져 수도권 수요자들과의 형평성 문제를 낳고 있다. 부동산정보 업체에 따르면, 금융결제원과 국민은행이 제공하는 민간건설 아파트의 청약경쟁률을 분석한 결과, 올해 1월부터 4월까지 143개 민간 사업장이 분양에 나섰지만, 이 가운데 13.2%인 19개 사업장만 순위 내 청약마감을 한 것으로 확인됐다. 이는 분양에 나선 민간 사업장의 약 87%가 청약미달이었음을 뜻한다. 이 수치가 그대로 유지된다면 미분양 가구 수가 지속적으로 증가할 수밖에 없다는 지적이다. 지난 1월 총 46개 사업장이 분양에 나섰으나 수도권 3곳, 지방 3곳에서 청약이 마감되며 사업장의 약 87%가 청약미달을 겪었다. 이 중 수도권은 약 90%가 청약미달이었으며, 지방은 약 82%가 청약미달을 겪으면서, 오히려 수도권의 청약미달률이 더 높았다. 이어 2월부터 4월까지 3개월 간은 지방의 청약미달률은 90% 이상을 유지했고, 수도권도 청약미달률이 71∼87% 수준을 기록해 높은 수준을 이어갔다. 이에 따라 이 기간 동안 수도권의 청약미달률은 83.7%, 지방의 청약미달률은 90.4%를 기록했다. 이처럼 올해 1~4월 간 전체 약 87%에 이르는 민간 사업장이 청약미달 사태를 보이면서 전국 미분양 가구 수가 지난해 이후 크게 증가했고, 청약통장은 일부 인기 있는 사업장에만 몰리는 ‘청약 쏠림’ 현상까지 발생하고 있는 실정이다. 또, 수도권과 지방이 각각 84%와 90%로 청약미달률이 크지 않은 격차를 보이면서 수도권의 청약미달도 심상치 않은 것으로 드러났다. 부동산 관계자는 “수도권과 지방은 미달 가구 수에서 차이를 보일 수 있지만 그것을 감안하더라도 수도권의 청약미달률은 상당히 높은 편”이라며 “이 때문에 지방 미분양 해소에만 치중하는 현재의 부동산 정책은 한계가 있을 수 있다”고 말했다. 이와 함께 “청약미달 사업장은 대형 건설사와 중·소형 건설사의 구분 없이 모두에게 큰 자금압박이 돼 자칫 잘못하면 건설사들의 연쇄 부도를 불러올 수 있다”며 “이에 대한 대비책도 필요한 시점”이라고 덧붙였다. 대한상의 관계자는 “미분양으로 인한 건설업계의 부진이 지속되면 우리 경제 전반에도 큰 부담이 될 수 있다”면서 “지난해 말 금융권이 건설사에 대출한 금액은 102.5조 원 수준으로, 건설업 부진이 장기화될 경우 해당 건설사는 물론 하도급 업체 등 연관 업체의 연쇄부실로 이어져 금융불안까지 초래할 수 있다”고 우려했다. ■ 전국 미분양 아파트 11만 가구 넘어… 다양하고 복합적인 대책 필요 최근 주택경기불황으로 미분양 아파트가 11만 가구를 넘어서고 있는 것으로 나타났다. 건설사들이 올 상반기 분양가 상한제를 피하기 위한 물량을 대량으로 공급했지만, 수요자들은 분양가가 하락할 것으로 기대하고 관망하는 자세를 유지함에 따라 미분양 아파트가 꾸준히 증가해 지역경제에 큰 타격을 주고 있다. 스피드정보 부동산뱅크가 5월 전국 미분양 아파트를 조사한 결과에 따르면, 총 11만1,982가구로 집계됐다. 이는 지난달보다 1만1,716가구가 늘어난 수치로, 올 들어 최고치를 기록했다. 수도권은 지난달보다 2,147가구 증가한 1만5,979가구이다. 지역별로 살펴보면, 서울 1,593(701↑), 경기도 1만3,074(982↑), 인천 1,312(464↑)가구로 조사됐다. 지방은 경기불황·인구감소·소득감소 등이 발생하고 있음에도 고분양가 아파트가 계속 나옴에 따라 적체된 물량이 해소되지 않고 있다. 지역별로 살펴보면, 대전 1,312(464↑), 울산 6,701(1,236↑), 대구 1만5,212(457↑), 부산 1만4,199(1,333↑), 광주 9,314(997↑), 충남 1만1,067(1,101↑), 충북 4,357(773↑), 강원 5,969(762↑), 경남 9,892(200↑), 경북 1만340(1,800↑), 전남 3,484(411↑), 전북 3,199(증감없음), 제주도 51(증감없음)가구이다. 대부분의 지역에서 크게 증가했으며, 대구에 가장 많은 물량이, 제주도를 뺀 대전에 가장 적은 물량이 있는 것으로 집계됐다. 현재 국토부가 이번 대책으로 분양을 기대하는 미분양 주택은 2만여 가구로, 공식적인 미분양 물량의 15%선이다. 국토부는 취·등록세 인하와 함께 일시적 1가구2주택자 요건을 종전 1년에서 2년으로 낮춰주는 조치까지 감안하면 이보다 더 많은 미분양 주택이 팔릴 것으로 기대하고 있다. 다만, 지방 분양시장이 악화될 대로 악화돼 있다는 점을 감안할 때 효과가 기대에 크게 못 미칠 수도 있음을 염두에 두고 있다. 또한 추가적인 대책에 대한 기대와는 달리 정부는 지방 미분양 아파트에 대한 추가적인 대책은 당분간 없을 것이라고 못 박았다. 정종환 국토해양부 장관은 6월 19일 열린 한 토론회에 참석해, “최근 발표된 정부 미분양 대책은 만족할 만한 수준은 아니지만 우선적인 조치를 했다”며 “종부세 완화 등 내부 논의가 많긴 하지만 당분간 지방 미분양 추가 대책은 없을 것”이라고 분명히 했다. 또 “미분양 사태의 근본 원인은 건설사가 집값은 내리지 않은 채 분양가 상한제를 피할 목적으로 공급을 한꺼번에 늘린 데 따른 것”이라며 건설사의 자체적인 노력도 주문했다. 대한상의 관계자는 “최근 정부가 미분양 주택 증가의 문제점을 인식하여 전매제한 제도를 완화하고 대책을 내놨으나, 외환위기 때보다 심각한 미분양 주택 문제를 해결하기에는 다소 미흡할 것으로 보인다”며 “정부 정책이 실효성을 거두기 위해서는 보다 다양하고 복합적인 대책의 시행이 요구된다”고 강조했다.