여섯 가지 투자방법 중 어떤 것을 고를까

고객 가운데 서울 동작구 40평형대에 살며 정년퇴임을 목전에 둔 분이 있다. 40평형인 아파트의 가격은 7억 원을 넘게 호가하였지만, 퇴임하고 나면 이런 큰 집보다는 환경이 쾌적한 지역 내 20평형대로 이주할 계획을 가지고 있었다. 고객의 부인 역시 나이 들어 큰 집이 부담스럽다며 남편의 뜻에 따랐다. 이런 상담자라면 부동산 설계시 어떤 선택을 하는 게 좋을까? 첫째, 동작구 40평형대 주택을 전세 놓아, 그 전세보증금으로 거주하고픈 지역의 20평형대를 매입한다. 이 경우, 2주택으로 계속 끌고 갈지, 아니면 소형주택을 매입한 지 1년 이내에 매도할지 결정해야 한다. 1가구2주택이면 차후 매도할 때 50% 중과된 양도세율이 적용돼 실익이 크게 줄기 때문에, ‘일시적 1가구2주택’(새 아파트 취득일로부터 1년 내에 비과세요건을 충족한 기존주택을 매도하면 기존주택의 양도소득세가 비과세됨)을 이용해 소형주택을 매입한 지 1년 내에 이미 비과세 요건을 충족한 동작구 40평형대 아파트를 매도하는 것이 이득이라 할 수 있다. 둘째, 현 주택에 전세를 놓아, 전세보증금으로 살고픈 지역의 20평형대에 전세로 이주한다. 이미 비과세요건을 충족시킨 현 주택을 지금 매도하기보다는, 매도시기를 조율해 시기가 좋을 때 매도하겠다는 전략이다. 해당 단지는 로열층이라 전망이 좋고, 인근에 뉴타운이 진행돼 주위환경이 개선되는데다, 인근에 새 아파트들이 속속 들어서고 9호선도 개통될 예정이어서, 1가구1주택으로 끌고가봄직하기 때문이다. 셋째, 현 주택을 매도하고, 그 돈으로 살고픈 지역의 소형주택을 매입한 뒤, 나머지 자금으로 펀드·상가 등 수익형 상품에 투자한다. 은퇴를 앞두고 있어 매월 생활비 마련이 시급하다. 상가를 사놓는다면, 임대를 놓을 수도 있고, 은퇴 후 자신이 입점해 창업하는 것도 고려해 볼 수 있다. 주식 투자도 고려해볼 수 있으나, 은퇴자금을 리스크가 큰 상품에 투자하는 것은 바람직하지 않다. 이 때문에 직접투자보다는 간접투자상품에 눈을 돌리는 게 낫다. 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 주택임대사업도 눈여겨볼 만하다. 주택임대사업은 기준시가 3억 원 이하인 주택 5가구 이상을 10년 이상 장기임대하면 종부세와 양도세 중과세율이 적용되지 않는다. 즉, 5채의 기준시가 총액이 6억 원을 넘어도 종부세 대상에서 제외되고, 매도할 때 다주택자라면 60%의 중과세율이 적용되지만, 이런 중과세율에서도 제외되는 이점이 있다. 다만, 주택 5채가 모두 동일 시·군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 한다. 넷째, 현 주택을 매도한 뒤, 20평형대에 전세로 살면서, 나머지 금액으로 다른 주택을 전세 끼고 대출받아 매입한다. 이때 소형평형 아파트를 매입하지 않고 전세로 거주하는 이유는, 부동산을 매입하여 1가구2주택이 되면 매입한 주택을 차후 매도할 때 50% 중과된 양도세율이 적용돼 실익이 크게 줄기 때문이다. 즉, 1가구1주택으로 비과세 요건을 채워 투자수익을 극대화하기 위함이다. 살고 싶은 주택은 서울 인근의 환경이 쾌적한 지역으로, 전세가격이 1억5,000만 원이면 충분하고, 나머지 5억5,000만 원으로 재테크를 계획한다. 전세를 끼고 매입하면 입지가 좋고 투자가치가 높은 지역을 택할 수 있고, 무엇보다 향후 가치가 증대될 수 있는 개발호재 지역 내 블루칩 단지나 아직 저평가된 지역에 장기투자할 수도 있다. 게다가, 일정 금액 이상의 자금을 장기적인 측면에서 토지에 묶어두거나 금융상품에 투자할 수도 있다. 이 안은 나머지 자금을 활용해 최대한의 수익을 이끌어내는 장점이 있다. 다섯째, 현 주택에 전세를 놓은 뒤, 전세보증금으로 소형 주택에 전세로 살면서, 투자 측면에서 매입할 주택을 전세 끼고 대출받아 매입한 뒤, 매입일로부터 1년 이내로 매도 시기를 조율해 동작구 아파트를 매도한다. 즉, 현 주택과 투자 측면에서 괜찮은 주택을 함께 끌고 가면서, 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내로 상황을 봐가며 현 주택을 매도하는 전략이다. 이때 전세 낀 주택의 매도가 어렵지는 않을까? 전에는 전세가 들어 있는 주택은 매도하기 쉽지 않았지만, 현재는 전세 낀 주택을 찾는 이들이 많아 매도하기에 무리가 없다. 목돈이 많지 않은 이들은 전세 낀 주택을 일단 매입한 뒤 여유자금이 모인 후 그 주택에 들어오거나, 전세 낀 상태에서 대출을 최대한 받아 투자 측면에서 매입하는 경우가 크게 늘었기 때문이다. 여섯째, 해당주택을 보유하면서 분양권이나 입주권을 함께 끌고 가는 전략도 고려해볼 만하다. 분양권이라면 입주시점 취득일로부터 1년 이내에만 해당주택을 매도하면 비과세혜택을 받을 수 있고, 입주권이라면 매입한 날로부터 1년 이내에만 해당주택을 매도하거나 완공시점 1년 전후로 비과세 요건을 충족한 기존주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 물론, 완공시점 이후로 세대원 전원이 1년 이상 거주해야겠지만 말이다. 이 경우, 두 곳 모두 가격상승을 바랄 수 있어, 세금을 고려한 더블 투자라 할 수 있다. 이와 같이 자신의 상황에 따라 취할 수 있는 안은 여러 가지가 있으나, 어느 안이 투자 측면에서 가장 낫다고 말할 수는 없겠다. 어떤 방식으로 어떤 부동산을 취득하느냐에 따라 결과가 달라질 수밖에 없기 때문이다. ■노부부의 선택… 임대수입 쏠쏠하고 자산가치도 늘고 그렇다면, 실제로 고객이 어떻게 설계했는지 알아보자. 이 고객은 7억 원이 넘는 40평형대 아파트를 가지고 있지만, 퇴직을 하면 매월 들어오는 수입은 실업연금 100여만 원에 불과하다. 이에 필자는, 노후연금처럼 매달 돈이 들어오는 상품으로, 주택을 매입해 월세를 받아 임대수익을 올릴 수 있는 괜찮은 물건을 찾아주었다. 해당 물건은 수도권 A지역에 위치한 다가구주택인데, 임대수익이 연 9.2%로 비교적 괜찮은 수준이었다. 물건 가격은 4억7,000만 원이며, 매월 들어오는 임대수익은 360만 원이었다. 필자는 임대수익을 위해 다가구주택을 매입하라고는 조언하지 않는다. 시간이 지날수록 건물이 감가상각돼 가치가 떨어져 나중에는 애물단지가 되기 십상이기 때문이다. 하지만 위 물건의 경우, 임대수요가 풍부한 점은 차치하고라도, 건물에 딸린 170평의 부속토지가 시간이 갈수록 지가상승이 예상되어 높은 평가를 받은 것이다. 즉, 임대수익도 걱정하지 않을 만큼 들어오는데다, 몇 년 후에는 지가로 인한 시세차익도 누릴 수 있어 일석이조인 셈이다. 이에 고객이 매입을 적극 고려하던 중 첫 번째 난관에 봉착하였다. 주택을 매도하여 그 자금으로 물건을 매입하면 되는데, 부동산 경기가 좋지 않아 매도가 쉽지 않았다. 매물로 내놓은 지 1년이 되어 가는데도 팔리지를 않았다. 매입할 물건은 다시 나오기 어려워 매입은 해야겠는데, 일단은 기존 주택을 담보로 대출을 받아야 하는 상황이었다. 하지만 문제는, 기존 주택의 매매가격이 6억 원을 넘는 고가인 탓에 LTV에다 소유자의 DTI까지 적용하면 대출가능금액이 크지 않다는 점이었다. 게다가, 현재 소득이 없다는 점도 대출을 어렵게 만드는 요인으로 작용하였다. 결국, 1금융권에서 대출을 못 받아, 2금융권에서 연 8%의 금리로 대출을 받고, 모자라는 금액은 지인들에게 빌려 매입 자금을 충당하였다. 연 8%의 이자를 지출하더라도 연 9%의 수입이 들어오므로 손해가 아닌데다, 기존 주택이 매도되는대로 대출금을 상환하면 된다는 계산이었다. 이에 고객은 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하여 임대사업을 시작했다. 아직 집이 안 팔려 고생하고는 있지만, 매달 360만 원의 수입이 들어오는데다, 그 일대에 개발호재가 크게 부각돼 매입한 임대주택이 15% 이상 가격이 상승하여 입가에 미소가 떠나질 않고 있다. 자신이 소유하고 있는 고가의 부동자산을 은퇴 후 수익형 부동산으로 재설계하려는 분들이 늘고 있다. 은퇴 후 매달 들어가는 생활비 마련이 시급하기 때문이다.