냉온탕식 정책 금물…당장 어려움 피하기보다 장기적 안목 갖고 명확한 주택정책 세워야

경기불황과 함께 얼어붙은 부동산시장에 활력을 불어넣기 위해 그 동안 정부에서는 많은 대책들을 내놓았다. 물론, 침체된 주택시장을 활성화시키기 위해서 규제완화는 필요하다. 하지만, 과도한 규제완화는 중·장기적인 관점에서 또다시 시장의 불안을 초래할 수 있어, 급진적인 주택 관련 규제완화는 지양해야 한다는 주장이 제기됐다. 경기개발연구원은 ‘주택 소유기간 결정요인에 관한 연구’ 보고서를 통해 “현재 침체된 주택시장을 활성화시켜야 한다는 취지로 규제완화는 필요하다”고 전제하면서 “그러나 급진적인 규제완화는 주택시장의 안정을 위해 주의를 기울일 필요가 있다”고 밝혔다. 이와 관련해 연구원은 다음의 3가지 사항에 주의해야 한다고 제시했다. 첫째, 전매제한은 투기적 수요와 실수요를 구분할 수 있는 효율적 방안으로 나타나, 이를 급격히 완화시키는 데에는 분명한 위험요소가 있는 것으로 분석됐다. 다만, 과도한 전매제한은 생애주기에 따라 주택을 걸러내는 과정을 제한하는 결과를 초래할 수 있으므로, 최소한의 전매제한을 유지하는 선에서 점진적으로 완화시키는 방안이 필요하다. 둘째, 현재와 같이 노령인구가 늘어나고 출산이 줄어드는 시대적 흐름에서 건설업체들의 이익을 보장하기 위해 소형평형 의무비율을 축소한다면 수요와 공급 간의 괴리가 발생하게 된다. 면적이 작을수록 거래가 활성화된다는 연구결과는 소형평형에 대한 실수요가 많음을 암시하고 있지만, 지역과 장소에 따라서는 이러한 의무를 차별화시켜 적용할 필요가 있다. 도심 재개발·재건축 등을 통해 공급되는 주요 시설로의 접근성이 보장되는 주택물량은 중산층 이하 서민들의 보금자리가 조성될 수 있도록 소형평형 의무비율을 유지 또는 강화해야 한다. 다만, 도시의 주변부 또는 개발제한구역의 해제를 통한 개발은 입지의 환경적 특성을 감안해 다양한 규모와 형태의 주택들이 저밀도로 개발될 수 있도록 소형평형 의무비율을 완화시키는 특성화 정책이 필요하다. 마지막으로, 소유한 주택이 있는 지역에 소유주가 거주한다는 것은 그 지역 커뮤니티에 대한 선호도를 나타낸다. 커뮤니티 내 유대관계가 시장을 안정시키는 요인으로 작용한다고 전제할 경우, 거주지역에서 주택을 구입할 때 우선분양권의 확대와 이자 및 세금에 대한 우대를 통해 주택시장의 안정을 유지하도록 유도해야 한다고 조언했다. 연구원은 “위와 같은 사항을 염두에 두고, 단기적인 시각이 아닌 중장기적인 예측을 통해 시장에 대한 계획을 세워야 한다”고 주문했다. 한편, 신시가지보다는 구시가지 주택, 60세 이상보다는 40세 이하가 소유한 주택, 대형평형보다는 소형평형 주택의 거래율이 높은 것으로 나타났다. 이는 신시가지 주택의 경우 가격이 높은 상태에서도 추가 가격상승을 기대해 거래율이 떨어지는 반면, 40대 이하 주민의 소유주택은 상당수 소형주택이어서 매매가 많기 때문으로 연구원은 분석했다. 또한, 정부의 부동산 규제가 클 경우 경제적·제도적 제약에 의해 주택의 소유 회전율이 낮은 것으로 분석됐다. 연구원은 “준공된 시점으로부터 2년 내에 주택을 매입하는 경우에는 택지개발과 무관하게 구입하는 경우에 비해 주택의 소유 회전율이 큰 것으로 나타나 전매제한이 시장의 안정에 기여하고 있음을 보여준다”고 설명했다. ■시장 흐름 맞는 정책 필요…과도한 규제완화는 시장불안 초래 최근의 주택시장을 살펴보면, 참여정부에서 걸어놓은 갖가지 수요억제 정책에 의해 시장의 수요주체가 사라져 작동이 거의 멈춘 상태이다. 이러한 시점에 불어닥친 경제침체의 여파는 단기적인 부동산 부양책을 사용하도록 하고 있다. 연구원은 “눈앞에 닥친 파고를 피하기 위해 극단적인 규제완화 정책을 사용하는 것은 장기적인 측면에서 볼 때 또다시 부동산시장의 불안을 초래할 것”이라고 우려했다. 연구원은 수도권의 경우 최근까지 지속적인 택지개발을 통해 주택공급이 지속되고 있으며, 이명박 정부의 주택 500만 호 건설정책 등 향후에도 지속적인 공급이 이루어질 것으로 예상했다. 또, 정부의 부동산정책 기조에 따라 주택가격과 토지가격의 급격한 변화가 일어나고 있으며, 냉·온탕식의 정책을 반복하면서 이를 규제하거나 활성화시키는데 많은 재정적·사회적 비용이 발생하고 있다고 지적했다. 연구원은 “어떠한 부동산정책과 개발정책을 사용하더라도 그 지역에 사는 사람들의 사회·경제학적 특성과 시장의 흐름을 읽지 못하면 지속될 수 없다”며 “무엇보다도 시장의 거래주체를 늘리기 위해 실수요자들이 주택시장에 접근할 수 있는 기회를 제공해야 한다”고 조언했다. 연구원은 “정부는 시장의 자율기능을 회복시키기 위한 노력을 기울이되, 인내를 가지고 단계적으로 남용된 규제를 풀어 나가야 한다”며 “정책결정자는 명확한 목표를 가지고 단기적인 시각이 아닌 중·장기적인 예측을 통해 시장에 대한 계획을 세워야 한다”고 말했다. 이어 “과거 대부분의 정책결정자들은 눈앞에 보이는 불끄기에 급급해 10년 후, 100년 후의 시장이 어떻게 변화될 것인가에 대한 장기적인 안목을 갖지 못했다”며 “새롭게 정책을 세우는 정부에서는 과거의 정책들을 타산지석으로 삼아 시장의 흐름을 정확하게 읽고 필요한 정책들을 명확하게 제시할 수 있어야 한다”고 강조했다.