강남3구 투기규제 하루빨리 풀어야…경기 남부 역전세난 우려

지속되는 글로벌 금융위기로 경기침체가 심해지고 정부의 부동산 규제완화 움직임이 주춤하면서, 지난해 말 이후 봄기운이 감돌던 주택시장이 3월 들어 급속히 얼어붙었다. 부동산업계에 따르면, 그 동안 주택시장 회복을 견인하던 서울 강남권 재건축 단지와 경기 남부권 등 버블세븐지역의 주택시장에 급매물이 다시 등장하는 등 냉각되고 있다. 부동산 전문가들은 글로벌 금융위기 심화로 기업들의 구조조정이 본격화되고 있는데다, 부동산 규제완화도 여·야 간 충돌로 입법이 지연되는 등 불확실성이 커지면서, 주택시장에 때 아닌 한파가 닥칠 것으로 판단하고 있다. 실제로 지난해 말 규제완화가 잇따르고 개발호재가 겹치면서 반짝 상승하던 서울 강남권 주택시장은 최근 매도 호가가 하락하고 급매물도 다시 등장하고 있다. 주택시장지수를 구성하고 있는 지수별 추이를 살펴보면, 매수·매도자 간 우위를 가늠할 수 있는 매수세지수도 45.3까지 떨어졌다. 매수세지수는 지난해 12월 4일 21.2까지 하락한 후 3월 3일에는 54.7까지 올랐었다. 이 때문에 강남권 등 주택시장에서는 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되면서 매수세가 빠르게 유입됐었지만, 경기침체가 갈수록 깊어지고 규제완화도 지연되면서 매수세가 다시 사라지고 있다. 이에 세입자가 없어 전세물건이 남아돌고 전세가가 하락하는 역전세난 현상이 나타나고 있다. 이런 현상은 한꺼번에 새아파트 입주가 시작되는 지역일수록 극심하다. 2008년에 강동·송파 등이 매머드급 입주 아파트로 역전세난을 겪었다면, 올해는 경기 남부 지역의 역전세난이 우려된다. 판교신도시·용인 등 경기 남부 지역에서 대규모 새 아파트가 입주를 시작할 예정이기 때문이다. 올해 1월부터 3월까지 입주한 새 아파트는 경기 남부가 1만593가구, 경기 북부가 3,051가구로 총 1만3,644가구이다. 이 중 가장 많이 입주한 곳은 판교신도시(2,876가구)와 화성(2,342가구)·수원(1,172가구) 순이다. 이들 지역의 전세물건이 넘쳐나면서 판교신도시 인근인 분당은 올 들어 -2.32% 하락했으며, 수원은 -0.58% 하락했다. 화성시는 2008년 한 해 동안 -3.85% 하락했으나, 올 들어 인근 삼성전자 반도체 공장의 산업수요가 증가하면서 0.29%로 소폭 상승했다. 닥터아파트가 올해 수도권 입주예정(주상복합 및 임대 포함) 아파트를 조사한 결과에 따르면, 경기 남부 지역에서 입주하는 아파트는 7만4,451가구로, 경기 북부 3만1,178가구보다 약 2.3배 많았다. 경기 남부의 경우 판교신도시, 용인 흥덕지구, 화성 향남지구, 동탄신도시 등 대규모 택지지구에서 한꺼번에 입주를 시작해 물량이 크게 증가했기 때문이다. 올해 입주 물량이 가장 많은 곳은 판교신도시로 약 1만5,164가구에 달한다. 5개 단지 2,876가구가 이미 입주를 시작했으며, 5월부터 27개 단지 1만2,288가구가 입주 대기 중이다. 입주 물량이 가장 많은 달은 12월로 총 1만6,313가구이다. 비수기임에도 불구하고, 경기 남부 9,672가구, 경기 북부 6,641가구가 줄줄이 입주를 시작한다. ■ “강남3구 투기지역 해제, 분양가 상한제 폐지 시급” 현재의 주택시장이 과거 최악의 상황이라는 IMF 외환위기 당시보다 구조적으로 더욱 심각하며, 수차례의 정부 대책도 효과를 보기에는 역부족이었다는 분석이 제기됐다. 이에 따라, 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제, 분양가 상한제 폐지 등 규제완화를 조속히 시행해야 한다는 주장이 잇따르고 있다. 한국건설산업연구원과 주택산업연구원은 현재의 주택시장 위기상황을 진단하고 극복 방안을 찾아보는 ‘위기의 주택시장 진단과 정상화 방안’ 세미나를 통해 정부의 대책마련을 촉구했다. 신훈 한국주택협회장은 “주택산업의 위기는 국가 경제에 파급된다는 점에 그 심각성이 있으며, 내수침체로 어려움을 격고 있는 우리나라 실물경제를 살리기 위해서는 주택경기 활성화가 반드시 필요하다”고 강조했다. 한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 최근 부동산시장의 동향은 정부의 다양한 대책에도 불구하고 금융위기에 따른 실물경기 침체 여파로 주택구매 연기 및 보류, 신규사업 보류 등으로 여전히 하강 국면이 진행 중이라고 진단했다. 세계 경기 회복이 지연될 것이라는 전망이 우세한 가운데, 이미 100%를 초과한 주택보급률과 대형 평형 및 수요가 적은 지방 중심의 미분양 아파트가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 판단돼 현재의 경기침체가 장기화될 가능성이 높기 때문이라고 설명했다. 아울러, 이 같은 경기침체는 지방의 각종 개발사업 지연 및 중단으로 나타나 지역경제에 큰 타격을 입힐 것으로 전망했다. 정부의 대응에 대해서는 외환위기 때와 마찬가지로 공적자금을 통한 부동산 매입, 거래 활성화를 위한 규제완화, 세제 및 금융지원 등의 조치를 펴고 있으나 역부족이라고 진단하고, 좀 더 적극적인 미분양 해소 조치로 건설기업 및 금융기관의 추가 부실 우려를 미연에 방지할 필요가 있다고 강조했다. 주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장은 주택수요 진작과 공급자 지원방안 그리고 규제완화의 필요성을 제시했다. 먼저, 주택수요 진작을 위해서는 최초 주택구입자금 대출 상품의 재개와, 양도소득세 감면대상을 전용면적 149㎡에서 165㎡로 확대하고, 상속세 및 증여세의 한시적 감면, 취·등록세의 감면 적용기간 연장 등을 제안했다. 주택공급자 지원방안으로는 대한주택보증(주)이 미분양 자산가치의 50% 이하 범위에서 대출보증을 제공하고, 사업자는 보증서를 이용해 은행으로부터 자금을 조달하는 대출보증상품 운용이 필요하다고 강조했다. 한편, 주택시장 정상화를 위한 규제완화가 시급하다며, 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통해 수요회복을 유도하고, 분양가 인하효과가 미미하고 오히려 주택공급 감소를 유도하는 분양가 상한제도 폐지해야 한다고 주장했다. ■ 부동산 시장 봄바람…수도권서 지방으로 이어지나 부동산시장에 봄바람을 일으킬 요소로 최근 정부가 다주택자 양도세 중과 제도를 폐지한 것을 비롯해, 미분양과 신축 주택에 대한 감면 혜택, 민간주택 분양가 상한제 폐지 등 전방위적인 조치들이 이어지면서 시장 회복에 대한 기대감이 더해지는 모습이다. 3월 16일부터 부동산시장 거래 활성화의 최대 걸림돌로 지적돼 온 2주택 이상 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 완전히 사라져 세금 부담이 크게 줄어들게 됐다. 2.12 대책을 통해 미분양을 포함한 신축주택에 대한 5년 간 양도세 감면과 취등록세 감면 혜택까지 더하면 주택 매입에 따른 세제 혜택은 더욱 커지는 셈이다. 사실상 과거 IMF 외환위기 이후 사상 최대 규모의 세제 감면 조치라 할 만하다. 이로 인해 최근 분양시장에는 수요자들의 발길이 눈에 띄게 늘고 있다. 수도권에서는 2.12 대책이 발표된 이후 최근 한 달 사이 미분양 물량이 대폭 소진되는 한편 지지부진했던 계약도 활기를 띠고 있다. 더욱이 이 같은 수도권의 활기는 지방으로도 서서히 확산될 조짐을 보이고 있다. 이미 분양권 전매가 자유로운데다, 각종 세제 혜택은 물론 저렴한 가격에 대한 이점이 부각되고 있기 때문이다. 충남 천안 일대의 경우, 올 초까지만 해도 계약이 거의 중단되다시피 했으나, 최근 들어 꾸준히 분양계약이 이루어지고 있다는 것이 현지 업계 관계자들의 설명이다. 그러나 부동산시장의 본격 회복을 위해서는 지방에 대한 추가 규제완화가 절실한 상황이다. 수도권과 달리 실수요 위주로 형성되는 지방의 경우 경기불황 여파를 더 크게 받기 때문이다. 특히, 전국적으로 쌓여 있는 미분양 가운데 85% 이상은 여전히 지방에 집중돼 있다는 점에서, 미분양 해소율을 높이고 전국적으로 부동산 경기 활성화를 도모하기 위해서는 추가적인 대책 마련이 뒷받침될 필요가 있다. 단, 현재 전반적인 실물 경기가 급속도로 위축되고 있는 만큼, 수도권이든 지방이든 철저하게 입지여건과 개별 재료를 감안해서 접근할 필요가 있다. 경기불황으로 수요가 제한적인 만큼, 지역별로 차별화와 양극화 현상은 더 심화될 전망이기 때문이다. 따라서 대규모 신도시나 택지개발지구와 같이 인구가 증가하고 개발에 따른 발전 가능성이 기대되는 곳 위주로 유망 지역을 선별해 철저히 우량 단지에만 주목하는 것이 바람직하다. 스피드뱅크 관계자는 “지방은 인구 감소와 지역경제 침체, 공급 과잉이라는 삼중고를 겪고 있는데다 실수요 위주의 시장이어서 수도권과 동일한 잣대를 적용할 경우 상대적으로 불리할 수밖에 없다”며 “지방 주택경기를 활성화하기 위해서는 수도권과 차별화된 추가 대책 마련이 시급하다”고 말했다. 수도권의 활기를 이어 갈 수혜지로는 충남권 일대가 대표적이다. 우선 충남 아산과 천안 일대는 서울과 지하철로 연결되는 접근성이 최대 장점으로 수요자들의 선호도가 높다. 더구나 최근 충남 아산시와 천안시가 일부 개발제한구역을 해제한 것을 비롯해 각종 건축 및 토지규제를 잇따라 완화해 지역 부동산 경기 회복에 대한 기대감도 더욱 높아지고 있다.