상가 분양받을 때 주의 할 점은?

올해 최대의 상가 격전지인 판교상가와 송도국제도시 포스코 커낼워크 상가에 훈풍이 풀고 있다. 판교상가의 경우 동판교 스타식스게이트 상가건물을 개인이 매입하는 한편, 스타식스 코아1,2의 경우도 분양개시 보름 만에 80%의 높은 분양률을 기록 중이다. 송도의 랜드마크 상가인 커낼워크도 사업설명회에 600명의 인원이 참석하는 등 높은 관심을 보이고 있다. 더군다나 금리도 하락하는 등 상가투자 관심은 점점 늘어가고 있다. 하지만 상가는 여러 가지 따져봐야 하는 사항이 많아 충분히 기본지식을 참조해야 돌출변수에 대처가 가능하다. 이에 한국창업부동산정보원 장경철 이사와 함께 상가 전문가도 헷갈리는 상가상식을 사례 등을 통해 연재로 소개한다. ■상가 분양시 사업자인 경우 추가 등록 안해도 된다? 1년 전 서울 관악구 봉천동에서 업무용 오피스텔을 분양받은 박병규(무역업.47세) 씨는 얼마 전 김포시 장기지구에 근린상가를 분양받았다. 박 씨가 분양받은 상가는 분양가 7억 원에 부가가치세가 2,500만 원인 1층 점포다. 박 씨는 납부한 부가가치세를 환급받고자 담당직원에게 문의를 했다. 작년에 오피스텔 분양을 받을 때 사업자 신고를 했으니 별도로 신고를 안 해도 되지 않느냐는 질문의 답변은 별도로 안 해도 된다는 내용이었다. 정말 그럴까? 부가가치세는 사업장별로 사업자 등록을 하고 신고 및 납부를 원칙으로 하고 있다. 박 씨의 경우 오피스텔 사업장(관악구)과 상가 사업장(김포시)은 별도의 사업장인 셈이다. 그러므로 오피스텔 사업장에서 임대사업자 등록을 했다고 할지라도 상가분양에서 납부한 부가가치세를 환급 받고자 하는 경우 김포시 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 한다. 복합건물 내의 상가를 층별 또는 동일 층으로 2개 이상을 분양받아 부동산 임대업 또는 판매업을 영위하는 경우 상가 호수별로 사업자 등록을 하는 것이 원칙이다. 다만, 이 경우 분양받은 2개 이상의 상가가 바로 인접하고 있어 사실상 한 사업장으로 볼 수 있을 때에는 당해 인접하는 상가 전체를 하나의 사업장으로 등록이 가능하다. ■테마 상가도 상가 임대차 보호 대상이다 주택에 주택임대차보호법이 있다면, 상가에는 상가임대차보호법이 있다. 두 법률은 대상만 다를 뿐 취지는 대등소이하다. 상가임대차보호법은 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년에 제정된 뒤, 2008년까지 3차례 개정됐다. 그러나 임대조건상 상가임대차보호법에 대상이 될 것 같은 동대문이나 명동 등 주요 상권에 포진해 있는 테마상가나 대형상가 등은 상가임대차보호법 적용대상에서 제외된다. 상가임대차보호법이 적용되기 전에는 건물주가 부도를 내면 그곳에서 장사를 하던 상인들은 보증금조차 받지 못한 채 쫓겨나는 경우가 비일비재했다. 하지만 상가임대차보호법이 시행되면 부도로 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 최소한의 보증금은 변제받을 수 있는 근거가 마련이 됐다. 이를 ‘최우선 변제권’이라고 하는데, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인이 다른 어떤 사람보다도 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이때 변제받을 수 있는 금액은 건물 경매가액의 3분의 1 범위 안에서 가능하며, 해당지역의 경제여건이나 보증금, 차임 등을 고려하여 최종 결정하게 된다. 또한, 그 동안은 건물이 경매에 넘어가면 임대차 등기, 전세권 등기를 해놓지 않은 상인은 한 푼도 건질 수 없어 더욱 피해가 컸다. 그러나 앞으로는 등기가 없는 경우에도 사업자 등록신청을 해서 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 최우선 변제권에 해당되어 보호를 받을 수 있다. 그러나 공익재단이나 동창회 등 비영리단체, 백화점·쇼핑몰과 같은 대형상가, 유흥주점 등의 임차인은 법적 보호대상에서 제외되며, 보증금을 제외한 권리금과 시설비에 대해서는 돌려받을 수 없다. 상가 전문가들은 이 법안의 적용이 공익재단이나 동창회 등 비영리단체와 백화점 같은 대형상가, 유흥주점 등의 임차인들은 법적 보호대상에서 제외되고 사실상 영세상인과 같이 보호받아야 할 영세 소형건물에만 국한한 것도 큰 문제점으로 지적하고 있다.