흑석동과 노량진 상권 ‘주목’…9호선 주변 아파트값도 ‘들썩’

올해 5월 말 서울지하철 9호선 1단계가 개통을 앞두고 있어 부동산시장에 활기를 가져다줄 기대감으로 관심이 몰리고 있다. 이와 함께, 지하철 9호선 주변 아파트값이 다른 개통 노선 주변과 달리 상승세를 보이는데, 이 같은 이유는 강남 접근성에 대한 경쟁우위 측면뿐만 아니라 여타 지역과 달리 신규 공급물량이 적었던 것도 한 원인으로 분석되고 있다. 아파트의 가격이나 인기가 높으면 인근 상권이나 상가도 더불어 주목을 받게 된다. 많은 호재들이, 부동산 가격에 영향을 미치고 있지만 교통여건의 개선은 부동산의 영원한 호재로 불릴 만큼 가격에 중대한 영향을 미치게 된다. 또한, 요즘처럼 교통비를 아껴야 하는 불경기에는 전철의 가치가 더 빛을 발휘하게 된다. 서울 도심이나 강남 업무지역과 가깝더라도 전철이 없는 곳은 전철이 닿는 곳에 비해 가치가 떨어질 수 있다. 물리적 거리 못지 않게 시간적 거리가 중요하기 때문이다. 9호선 개통은 단계적으로 이뤄지는데, 현재 5월 말 개통을 목표로 마무리 공사와 시험운행이 진행 중인 것으로 알려져 있다. 먼저 개화역에서 신논현역까지 25.5㎞ 구간에 25개 역이 개통을 한다. 9호선은 서울 강서~여의도~강남을 일직선으로 잇고 있어, 그 동안 개발이 소외됐던 북서쪽 상권에 활력을 주고 있다. 9호선의 최대 장점은 9곳에만 서는 급행편이 있다는 점이다. 김포공항·당산·여의도·노량진·동작·고속터미널 등 환승역 6곳과 신논현·가양·염창 등 3곳이다. 급행편은 전 구간을 주파하는데 30분이 채 안 걸린다. 서울시에 따르면, 지난해 12월 착공한 2단계 구간(신논현~종합운동장)은 2013년 말 완공되고, 3단계 구간(종합운동장~방이)은 내년 3월 착공해 2015년 말 공사가 끝날 예정으로 있다. 역은 2단계 구간이 5곳, 3단계 구간이 7곳이다. ■주목할 최대 수혜상권은? 많은 부동산 전문가들은 9호선 개통 최대 수혜상권으로 당연히 동작구 흑석동과 노량진 상권을 꼽는다. 흑석동은 그 동안 서울의 중앙, 한강 옆이라는 천혜의 환경을 갖고 있으면서도, 불량주택이 많고 대단위 아파트가 없어 전형적인 ‘달동네’ 취급을 받았다. 바로 한강 건너편에 위치한 동부·서부이촌동 등 용산 지역에 비해 저평가됐다는 분석이다. 하지만 9호선 개통으로 최대 난제였던 교통문제가 해결된다면, 흑석동 상권의 위상은 180도 달라질 전망이다. 3차 뉴타운 중 하나인 흑석뉴타운 개발 역시 한창 진행 중이고, 국립현충원의 자연녹지는 주거 가치에 ‘덤’으로 작용을 하고 있다. 흑석동은 9호선 개통과 함께 흑석뉴타운 개발, 한강르네상스 프로젝트 등 3가지 호재를 두루 입을 수 있는 곳이라는 평가다. 주거와 대학의 생활문화가 공존하는 흑석동 중앙대 상권은 향후 9호선 개통에 따라 흑석동 뉴타운 개발의 호재와 함께 소비력이 왕성한 소비층이 주도할 전망이다.

9호선 개통과 노량진 민자역사 개발로 노량진 상권의 기대감도 높아지고 있다. 동작구는 노량진역 일대를 동작구의 중심유통지구로 탈바꿈시켜 지역의 재개발·재건축의 도화선 역할을 할 계획이다. 또한 그간 영등포·용산·강남 등 타 지역으로 뺏겨 왔던 수요도 다시 집결시킬 수 있을 것으로 보인다. 이는 노량진 주변 상가의 매출 증가와 함께 동작구의 새로운 상권 형성을 촉진시키고, 더불어 노량진역을 중심으로 지역의 가치상승은 물론 세수 증대, 일자리 창출 등 지역 경제의 활성화에도 긍정적인 영향을 끼칠 전망이기 때문이다. 또, 노량진 수산시장 현대화 사업은 노량진 민자역사와 상호 보완적 시너지 작용을 할 것으로 예상된다. 현재는 경기가 너무 좋지 않아 노량진 민자역사의 개발효과를 기대하기는 아직 이르지만, 9호선 개통과 함께 주변 재정비촉진사업이 본궤도에 이르면 일대 상권은 물론 주거지역에 큰 시너지 효과를 발휘할 것으로 보인다. 노량진 민자역사 ‘더큐(the Q)’의 분양 대행사 김기열 삼지D&C 대표는 “노량진 민자역사는 9호선의 개통으로 강남권과 강서권으로의 접근성이 우수한 지리적 장점을 갖추게 된다”며 “특히 다른 민자역사에서는 볼 수 없는 한강, 즉 수변을 활용한 개발이 가능하다는 게 가장 큰 차별성”이라고 강조했다. 대표적 증권가로 알려진 여의도 상권도 수혜지로 꼽을 만하다. 여의도는 지하철 5호선이 지나고 있지만, 강남 접근성이 떨어져 그 동안 지역뿐 아니라 교통 면에서도 ‘섬’이라는 평가를 받아 왔다. 그만큼 교통 개선 효과가 다른 곳보다 클 것이란 의미다. 여의도와 가까운 당산동 역시 9호선의 위력을 체감할 것으로 보인다. 2호선과 환승할 수 있는데다, 남쪽으로는 5호선 영등포구청역까지 있어 사통팔달의 ‘트리플 역세권’으로 불리고 있다. 서울의 3대 축인 강북 도심과 강남·여의도권에 전철로 10~20분이면 닿을 수 있는 대중교통망이 완비되는 셈이다. ■역 주변이라고 전부 역세권은 아니다 최근 새로운 노선이 속속 개통되면서 수도권에만도 400개가 넘는 역이 있다. 물론 이들을 다 역세권으로 부르는 것은 무리가 있다. 또한, 환승역인 경우 출구가 두 자리인 경우가 많아 주된 출구가 어디인지 잘 따져봐야 한다. 가령, 버스 등 다른 교통수단과 연계된 출구라면 주 동선으로 봐도 무방하다. 안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 역세권 근린상가가 좋다. 특히, 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다고 여겨진다. 역세권 상가는 유동인구가 많은데다, 대개 현금 창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다. 그래야 임대료와 더불어 권리금도 상승할 가능성이 크기 때문이다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “9호선 개통은 서울을 한 바퀴 도는 2호선과 맞먹는 황금노선으로 평가받고 있는데, 이는 아파트 단지가 밀집한 서울 한강 이남의 동서 지역을 빠르게 연결하기 때문으로 풀이 된다”며 “9호선 재료는 이미 시장에 반영돼 왔으나, 개통과 함께 노량진·흑석동·당산동·마곡지구 등 통과지역의 부동산은 다시 한 번 주목받을 것으로 보인다”고 말했다.

■9호선 주변 아파트값 올 들어 0.72% ↑ 연내 개통 예정인 지하철 노선 중에서 유독 9호선 주변 아파트값만 오른 것으로 나타났다. 닥터아파트가 2009년 연내 개통을 앞둔 수도권 지하철인 서울지하철 9호선과 인천지하철 1호선 연장선, 광역전철 경의선 등 3개 노선 주변 아파트의 연초 대비 매매가 변동률을 조사한 결과에 따르면, 서울지하철 9호선 주변은 상승한 반면, 경의선과 인천지하철 1호선 연장구간은 하락했다. 서울지하철 9호선은 개화~김포공항~신논현역 구간을 5월 말에 개통할 예정이다. 강서구·영등포구·양천구·동작구·서초구 등 7만7,000여 가구가 수혜를 볼 예정이다. 9호선 주변 아파트는 올 들어 0.72% 올랐다. 동별로는 잠원동(9.16%)·공항동(3.24%)·반포동(1.66%)·목동(0.90%)·방화동(0.69%) 등에서 오름폭이 크다. 서초구 잠원동·반포동 등은 한강변 초고층 재건축 발표, 강남 3구 투기지역 해제 논의 등 규제 완화 기대감으로 급매물이 바로 소진됐다. 9호선 신반포역에서 걸어서 5분 거리인 반포동 한신1차 105㎡가 연초 대비 1억6,500만 원 오른 13억9,000만 원, 사평역에서 걸어서 3분 거리인 반포동 반포자이 200㎡가 1억 원 오른 19억5,000만 원이다. 강서구는 지금까지 강남으로 진입하려면 지하철 2호선 당산역까지 차량을 이용해야 했다. 하지만 9호선이 개통되면 강남까지 30분 이내(급행 이용시)면 닿을 수 있어 9호선 개통의 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 소형 아파트의 경우 시세보다 저렴한 매물은 바로 거래돼 현재 남아 있는 매물이 거의 없을 정도다. 9호선 신방화역에서 걸어서 10분 거리인 방화동 한미 52㎡가 연초 대비 1,500만 원 오른 2억500만 원, 염창역에서 걸어서 8분 거리인 염창동 강변현대홈타운 109㎡는 1,000만 원 오른 4억9,500만 원이다. 염창동 삼성관음 105㎡의 경우 3월 말 이후 보름새 1,500만 원 오른 4억7,500만 원이다. 이 밖에도, 양천구 목동 신시가지 1, 2단지는 서울지하철 5호선 오목교역에서 걸어서 15분 이상 걸렸지만, 9호선이 개통되면 신목동역에서 걸어서 8분 거리가 된다. 1, 2단지는 연초 대비 타입별로 1,000만~3,000만 원씩 올랐다. 반면, 6월 30일 개통 예정인 경의선 복선화 구간 주변은 올 들어 2.28% 하락했다. 경의선 복선화 구간은 파주 문산~ 마포 성산 구간으로, 파주신도시·고양시·일산신도시·서울 마포구 위주로 하락했다. 교하읍 현대2차 181㎡가 연초 대비 4,000만 원 하락한 4억7,500만 원, 고양시 중산동 중산대우삼성8단지 158㎡가 5,000만 원 하락한 4억3,000만 원이다. 인천지하철 1호선 연장구간은 동막~송도신도시 구간을 6월 1일 개통할 예정이다. 당초 올해 10월 개통계획을 앞당겨 6월 1일 개통을 목표로 하고 있다. 하지만 입주 3년차 이상 아파트가 많은 송도동은 지난해부터 약세를 보이고 있다. 아이파크송도 135㎡가 연초 대비 5,000만 원 하락한 7억 원이다. 닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “서울지하철 9호선 주변 아파트값이 다른 개통 노선 주변과 다른 양상을 보인 것은 강남 접근성에 대한 경쟁우위 측면뿐 아니라 여타 지역과 달리 신규 공급물량이 적었던 것도 한 원인으로 작용했다”고 분석했다.