고가 철거와 횡단보도 설치 수혜로 떠오르는 상가는 어디?

상가를 비롯한 부동산은 분명히 장점도 있지만, 약점 또한 항상 존재하기 마련이다. 따라서 이러한 약점을 얼마만큼 보완하느냐에 따라 상가의 운명과 가치가 결정되기 때문에 중요 변수로 작용하고 있다. 가령, 상가의 전면이나 주변에 고가도로나 육교, 4차선 이상의 대로 등이 있어 접근성과 가시성이 떨어지면 상가의 투자가치도 떨어지게 된다. 따라서 최근 약점이 보완된 상가들이 속속 선을 보이고 있어 주목을 받고 있다. 몇 해 전에 청계고가가 있던 을지로 5가의 한 상가건물의 경우, 고가가 철거되기 전의 가격이 50억 원이었는데, 철거 후 호가가 100억 원을 넘어설 정도로 고가 철거의 위력은 실로 대단했다. 또한, 고가 철거 후 상권의 분위기는 물론 조망권 등 주거환경도 좋아졌다는 평가를 받았다. ■저해 요소 사라지는 상권 주목 이처럼 상권의 조망권 등 주거환경의 저해요소로 작용했던 고가도로들이 속속 철거되고 있다. 1977년에 건설된 회현고가는 남대문시장과 명동역을 연결하는 폭 15m, 길이 300m의 왕복 4차로 도로이다. 회현고가는 몇 해 전부터 명동 방향 진·출입 차량과 고가 아래쪽 이용 차량이 뒤엉켜 교통 소통에 큰 도움이 되지 못하고 상권을 양분해 민원이 끊이질 않았고 상권의 저해요소로 작용했다. 서울시는 회현고가를 철거하는 대신, 병목구간인 한국은행 앞에서 명동 방향 좌회전 2개 차로를 3차로로 늘려 교통정체를 해소할 방침으로 알려졌다. 광희고가에 이어 회현고가가 철거되고 2011년에 서울역고가마저 철거되면 퇴계로를 가로막는 시각적 장애물이 모두 사라져 남산 인근의 상권과 조망권이 살아날 것으로 기대하고 있다. 횡단보도의 신설도 상권의 약점을 보완해주는 역할을 한다. 서울시는 조만간 종로 1·3·4·5가, 을지로 입구 등 도심상권 10곳을 시범사업 대상으로 정하고, 지하도 출입구나 교차로 간 간격이 멀어 불편이 많은 상권에 횡단보도를 신설하기로 했다. 종각 네거리의 제일은행과 영풍빌딩, 보신각과 종로타워를 잇는 횡단보도가 신설돼 교차로 4곳에 횡단보도가 생긴다. 차로만 있었던 을지로 입구 교차로에도 동서남북 사방에 횡단보도 4개가 들어선다. 또 종로 3~5가, 청계5가, 한국은행 앞 등 도심상권 주요 지역 대부분에 횡단보도를 놓아 지하도를 이용하지 않고 길을 건널 수 있게 할 계획으로 알려졌다. 강남역세권 네거리에도 빠르면 올해 횡단보도 4개가 설치되고, 잠실역세권 네거리에도 횡단보도 3개가 추가된다. 상권 활성화에 걸림돌로 작용했던 육교·지하도가 헐리고 대신 횡단보도가 설치되는 것이다. 따라서 이러한 약점이 보완되는 지역에는 상권 부활의 기대감을 주고 있다. 광진구 대원외고 입구나 구로구 애경백화점 앞 등 23곳에는 기존 육교를 철거하는 대신 횡단보도를 새로 만든다. 동대문구 회기역세권 입구 등 지하도가 있는 곳에는 횡단보도를 설치한 후 지하도를 점차 폐쇄할 계획으로 알려지고 있다. ■남산 개발 수혜 ‘서울 중부권’ 관심 서울의 허파인 남산이 미국 뉴욕의 센트럴파크와 같은 도심 속 공원 관광지로 새롭게 태어난다. 서울시는 남산의 생태환경과 역사 문화 유산을 복원하고, 시민들의 휴식공간으로 조성하기 위한 ‘남산 르네상스 마스터플랜’을 발표했다. 이 계획에 따르면, 남산은 장충·예장·회현·한남과 N타워 주변 등 5개 지구로 나뉘어 각각 갤러리파크·미디어아트·콘서트·생태·전망존으로 특화될 예정이다. 또한, 서울시는 일대의 교통체증을 빚고 남산과 한강의 전망을 각각 가로막았던 두 고가도로를 오는 8월 해체한다고 밝혔다. 서울시는 도시 경관을 훼손하고 교통 흐름에 오히려 방해가 되는 시내 12개 고가도로를 정비하기로 하고, 우선 회현·한강대교북단 고가차도를 철거하기로 했다. 주변 차량의 흐름을 더디게 하고 주위 건물과 부조화가 심한 낡은 고가가 8월에 철거되면, 남산과 한강의 조망이 확 트여 아름다운 도시 경관이 살아나고 지역 경제와 생활환경도 개선될 전망이다. 또, 남대문 일대 관광특구 조성 계획, 회현~명동~남산타워를 잇는 모노레일 조성 계획도 눈여겨볼 만하며, 맑고 매력적인 도시로 탈바꿈할 것으로 기대되고 있어 벌써부터 투자자들의 관심이 몰리고 있는 곳이기도 하다.

실제로 수도권 내의 분양현장 직원들은 작년 후반기부터 상가시장 전체가 불경기 때문에 주춤했었지만, 최근 예비창업자들의 임대문의와 상가에 투자하려는 사람들의 발길이 눈에 띄게 늘고 있으며, 대부분의 투자자들이 개발 호재의 가치를 높게 평가하고 있다고 전한다. 올 12월 입점을 앞두고 있는 와인 테마상가 ‘sk 리더스뷰 남산’의 분양대행사인 리얼리치SJ 이병호 이사는 “주말과 주중을 가리지 않는 명동 상권의 위력과 최근 회현 고가도로 철거 호재로 투자자들의 관심이 부쩍 늘었다”며 “아직은 경기회복 시점이라 투자자들의 행동이 더욱 예민하고 조심스럽지만, 실질적으로 4월부터 계약이 하나 둘씩 쏙쏙 이루어지고 있다”고 말했다. 이어 “현재는 하루 6~7건의 상담과 함께 문의전화가 10여 통 이상이 오고 있어 투자자들의 관심이 계약으로 이루어질 수 있도록 노력하고 있다”고 덧붙였다. ■‘약점보완’ 상가가치 높이는데 중요 강남의 대표적인 상권인 압구정에는 커다란 동호대교 고가가 있다. 동호대교 고가와 굵은 기둥은 압구정 신현대·미성아파트 상권과 구현대·한양아파트 상권을 분리·침체시키는 분리선 역할을 하며, 동호대교 고가 밑 상가건물과 토지의 가치는 1년 내내 빛을 보지 못하고 있어 상권 침체로 슬럼화가 이어지고 있다. 이처럼 대형 상가가 아닌 중소형 상가의 경우 고객들이 대부분 도보로 접근한다. 도보로 진입을 하기 때문에 조금만 불편하거나 동선이 장애물 등으로 끊기면 이용빈도가 낮아진다다. 따라서, 고가 등의 철거로 가시성과 접근성이 개선된 상가를 선택하는 것도 향후 상가가치를 높이는데 중요하다. 반대로, 유독 가시성과 접근성을 막는 시설물이 설치되는 상가는 주의해야 하며, 제아무리 에스컬레이터·엘리베이터로 내부 접근성을 높였더라도 소비자가 찾아가야 하는 상가의 특성상 가치평가가 선행돼야 한다. 4차선 이상의 도로도 상권을 분할하는 경우가 많다. 즉, 상권의 흐름을 끊는 장애요인으로 작용하는 것이다. 따라서, 상권 자체가 활성화되지 못하고, 한쪽 도로변 손님이 머물지 않는 ‘흐르는 자리’가 되기 십상이다. 이러한 지역에 횡단보도가 설치되면 양분된 상권을 하나로 만드는 역할을 하게 된다. 상가 투자나 입점하기 위해서 고려할 점은 여러 가지지만, 그 중에서 눈여겨볼 것이 가시성과 접근성이다. 가시성과 접근성은 상가의 입지 선정에 있어서 중요한 요건중 하나로 자리 잡고 있다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “상가에서 가시성은 혼잡한 도심지에서 더욱 중요한데, 아무리 접근성이 뛰어난 역세권 상가라 할지라도 가시성이 현저하게 떨어지는 상가는 투자 대상에서 제외해야 한다”며 “가시성은 100~150m 거리에서 상가나 간판이 확인되면 좋으며, 고가도로·육교의 철거 등으로 가시성과 접근성이 좋아지는 상가는 가치가 오르기 마련이다”라고 조언했다.

■약점보완 상가에 투자할 때 이 점 주의해야 아무리 약점이 보완된 상가라도 투자나 입점 때 추가적으로 여건을 따져야 한다. 먼저, 상가 동선의 흐름이나 입지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 상가를 고를 때 가장 중요한 동선을 잘 파악하는 것이다. 동선은 크게 내부동선과 외부동선으로 나눠봐야 하는데, 외부동선은 무엇보다 중요하다. 무엇보다 상가의 꽃은 1층이다. 일반적으로 1층이 100%의 가치가 있다고 본다면, 2층은 50~60%, 3층은 40% 정도로 그 가치를 평가한다. 그만큼 1층에 대한 투자자의 선호도가 높다는 반증이다. 1층에 있는 상가가 무엇보다 눈에 잘 띄고 이용이 편하기 때문인데, 그 중에서도 한 면에서만 보이는 전면 상가보다는 여러 방면에서 볼 수 있는 코너 상가가 좋다. 광고효과를 높이거나 유동인구를 흡수하기에 용이하기 때문이다. 사람들이 많이 다니는 길목이라도 출근동선보다는 퇴근동선이 유리하다. 바쁘게 움직이는 출근길은 지나가는 유동인구가 많은 반면, 퇴근길은 상가를 둘러볼 여유가 생긴다. 그 지역의 퇴근동선을 파악하려면 노점상이 몰린 곳을 눈여겨보는 것도 하나의 방법이다. 한 상가건물 안에서도 내부동선에 따라 되는 상가와 안 되는 상가가 있다. 특히, 대형 상가일수록 그 차이가 심하다. 몇 해 전에 한 연구소는 소비자들이 본능적으로 왼쪽을 향하게 된다는 연구결과를 발표했다. 그 결과를 반영하듯 왼쪽 동선에 있는 상가와 오른쪽 상가의 매출차가 크게는 5배 이상 벌어지기도 한다는 것이다. 1차적으로 봐야 할 곳은 주 출입구와 엘리베이터·에스컬레이터의 위치다. 내부적으로 최고의 입지는 출입구 왼쪽 동선의 전면과 올라가고 내려오는 동선의 왼쪽 모퉁이 상가라 할 수 있다. 이런 A급 입지가 아닌 상가는 주변 상가의 임대료를 고려해봤을 때, 예상 임대수익이 5%에 못 미치면 투자 가치가 낮다고 할 수 있다.