세법 개정안 수혜 입은 ‘목동’ 주목…알짜 신규 단지는 어디?

강남 재건축 외에 잠실 새 아파트 지역의 랜드마크 단지 거래가 집중되는 등 올해 1분기 서울 아파트 거래량 중 버블 세븐 매입이 50%에 육박하는 것으로 나타났다. 이와 함께, 최근 강남 3구의 상승열기가 주춤해진 사이, 비강남권 버블 세븐 지역인 목동의 상승행진이 주목받고 있다. 4월 말 양도세 중과 폐지 및 투기지역 해제 보류방침을 담은 소득세법 개정안이 국회를 통과하면서, 강남 3구로 쏠리던 투자자들의 발길은 점차 주변 다른 지역으로 몰리고 있다. 특히, 강남과 가격 흐름을 같이 하던 목동은 세법 개정안의 수혜를 입게 되면서 투자자들을 유인하고 있다. ■강남 3구 거래량, 서울 전체의 54.2% 차지 올 1분기 월별 거래량은, 1월 들어 3,283건으로 크게 늘어, 2월에 3,603건으로 정점에 달했지만, 3월 들어 1,444건으로 소강상태를 보였다. 2008년 3월 이후 꾸준히 감소하던 서울지역 아파트 거래량은, 급매물 위주의 거래에 한정되긴 했지만, 올 1분기를 거치면서 다소 회복기미를 나타냈다. 특히, 고점 대비 30~40%씩 내리며 가격 하락폭이 컸던 강남권의 거래량이 지난해 말부터 조금씩 움직이면서 올 상반기에 늘어났다. 국토해양부가 최근 아파트 실거래 데이터를 분석한 결과에 따르면, 1~3월 아파트 거래량은 총 8,330건으로 전년 동기 대비 2.5배 이상 거래량(2008년 1분기 거래량은 2만2,793건)이 줄어들었다. 이 중 강남 3구 아파트 거래량이 올 들어 총 3,318건에 달해 작년 총 거래량(6,264건)의 50%를 이미 넘어섰다. 실거래량이 늘면서 거래가격도 오르고 호가는 더욱 빠르게 상승한 반면, 지난해 강남권 버블 세븐보다도 거래량이 훨씬 많았던 서울 노도강 지역은 거래가 급감, 거래량은 작년의 8%대 수준에 그쳤다. 그러나 아파트 거래시장이 실물경기 여건에 절대적인 영향을 받으면서 거래량 변화 추세는 서울 강남권과 노도강이 비슷한 양상을 나타냈지만, 올해 절대적인 거래량은 강남권에 치우쳤다. 올 1분기에 거래량이 많았던 지역은 송파·강남·서초·양천·강동 등으로 1분기 가격 상승률이 높았던 곳과 일치했다. 올 들어 거래량 상위 5위권의 총 거래량이 서울 전체 거래량의 56.9%를 차지하는 등 주도지역의 거래 편중이 더욱 심화됐다. 특히, 서울 버블 세븐 4곳의 거래량도 48.7%에 달했는데, 이는 서울 매수자 2명 중 한 명 꼴로 버블 세븐 아파트를 산 셈이다. 그 동안 100건 이상 거래지역이 영등포·마포·광진·구로 등지까지 확대됐던 2월에 비해 3월 거래량은 강남 3구 거래량 비율이 서울 전체의 54.2%에 달했다. 규모 면에서는 전용면적 85㎡ 이하 소형아파트 거래가 올 1분기에 78.18%에 달해 여전히 중소형 위주의 거래가 활발했다. 아울러, 전용면적 135㎡ 초과 중대형은 전체 거래량에서 차지하는 비중이 조금 높아졌다. 고점 대비 시세가 급락한 매물에 대해 저점매수가 형성됐고, 특히 지역 랜드마크 단지로의 이동이 주요인이 됐다. 올 1분기에 거래량이 많았던 강남권 재건축을 비롯해 잠실지구 새 아파트 등 지역 랜드마크 성격이 있는 단지의 거래량이 많았다. 전년 동기 노도강 주공단지를 중심으로 주요 중소형 저가 아파트 위주로 거래량이 많았던 점과 대조적인 모습을 나타냈다. 한편, 재건축 아파트 거래량 비중은 늘었다. 2009년 1분기 서울 전체 아파트 거래 중 재건축 아파트 거래는 총 13.3%로 전년 동기 3.5%에 비해 크게 증가했다. 강남·강동·서초·송파 순으로 많았고, 월별로는 20%대 거래량 비중을 보였던 지난해 12월에 이어 1월 거래량이 가장 많았다. 그러나 재건축 거래량 비중은 전체 거래량이 주춤해진 3월(15.51%)이 올 1분기 중 가장 높은 수치를 보였다. ■목동 상승세, 반짝 vs 꾸준…엇갈린 전망 최근에는 비강남권 버블 세븐 지역인 양천구 목동이 세법 개정안의 수혜를 등에 업고 투자자들을 불러 모으고 있다. 스피드뱅크에 따르면, 서울 버블 세븐 4개 지역(강남·서초·송파·목동)은 투기과열지구 해제 여부가 다시 대두되기 시작한 3월 말부터 오름세를 나타냈다. 이후 강남 3구는 단기급등에 대한 부담감에 4월 중순경부터 상승폭이 둔화되는 모습이었는데, 특히 5월 둘째 주 이후부터는 강남구와 서초구의 상승률이 양천구를 하회하고 있고, 송파구는 오히려 하락세를 보였다. 반면, 목동을 포함한 양천구는 4월 이후 7주 연속 상승행진을 이어가고 있다. 최고 상승률을 기록한 4월 마지막 주 이후 오름폭은 다소 둔화됐지만, 5월 들어서도 상승 움직임은 이어졌다. 서울 버블 세븐 4개 지역의 올해 연초 대비 매매가 변동률을 살펴보면, 송파구가 5.26%로 가장 높은 상승세를 기록했다. 뒤이어 목동이 3.55%, 서초구 2.46%, 강남구 2.31% 순이다. 송파구는 한강변 초고층 재건축이 가능해진데다 제2롯데월드의 건립이 최종 허용되면서 잠실주공5단지를 중심으로 상승세가 두드러졌다. 이 외 강남구와 서초구도 재건축 아파트를 앞세워 규제완화에 대한 기대감이 충분히 반영돼 가격회복에 나선 것으로 보인다.

목동은 강남 3구보다는 가격 회복시기에 있어서는 후행하고 있지만, 변동폭만큼은 강남 3구와 견주어 손색이 없다. 특히, 5월 1주~3주까지의 변동률은 목동이 0.63%로 가장 높았다. 뒤이어 강남구와 서초구가 각각 0.34%, 송파구가 0.05%다. 연초 대비 상승률 1위를 기록했던 송파구는 최근 3주간 움직임에서는 가장 낮은 변동률을 드러냈다. 이는 강남을 겨냥한 각종 규제완화 방침이 보류되면서 강남 3구의 상승행진을 가로막고 있기 때문으로 풀이된다. 목동은 최근의 저금리 기조와 함께 양도세 부담도 없어지면서 강남에서 눈을 돌린 수요자들의 관심이 높아지는 추세다. 지난 봄 이사 시즌과 맞물려 대부분의 급매물은 소화가 된 상태로, 현재는 호가매물만이 출시되고 있어 실제 거래량은 저조한 편이다. 목동의 S중개업소 공인중개사는 “최근의 매물가격은 연초보다 10~15% 가량 오른 가격에 출시되고 있다”며 “급매물을 찾던 수요자들은 호가와의 갭을 좁히지 못해 대기하는 경우가 많다”고 말했다. 하지만 이 같은 목동의 반등세가 대세상승으로 이어질지, 반짝 상승에 그칠지에 대해서는 의견이 분분하다. 강남 3구의 오름세에 편승해 가격 흐름을 같이 했지만, 최근 강남의 꺾인 움직임에 목동의 오름세가 언제까지 지속될지에 대한 우려가 나오고 있기 때문이다. 목동 신시가지 단지 내 T중개업소 관계자는 “세금 관련 규제완화보다는 근본적으로 주택 구매력을 증진시켜줄 실물경기의 회복이 뒷받침되지 않고서는 현재의 매수열기는 금방 식을 것”이라고 언급했다. 반면, 현지 원주민들 사이에서는 그 동안 꾸준히 내린 매물가격에 현재의 가격이 바닥이 아니냐는 반응이 나오면서 호가 상승이 이어지고 있다. 특히, 목동의 가격 하락으로 진입장벽이 크게 낮아지면서 인근 신월동과 신정동 내의 실수요자들의 유입이 증가하고 있다. 인근의 한 중개업소 관계자는 “비록 호가 차이로 거래가 많지는 않지만 과거 고점 대비 저렴하다는 인식이 커 수요 유입은 당분간 꾸준할 것”이라고 전망했다. ■버블 세븐, 유망 지역 미분양 노려라 한편, 강남권을 시작으로 집값이 오름세를 나타내고 청약시장에도 사람들이 몰리면서 과거 인기지역이었던 버블 세븐 지역에 남아 있는 신규 아파트 물량에도 관심이 모아지고 있다. 경기권 버블 세븐 지역들은 지난 5주 동안 꾸준히 상승세를 지속했다. 그 동안 미분양으로 고전을 면치 못하던 용인은 지난해부터의 하락세를 마감하고, 미분양 물량도 속속 소진되는 모습이다. 이는 올 들어 분양권 전매제한 해제와 양도세 전액 면제 등 정부의 규제완화 혜택을 톡톡히 보고 있기 때문이다. 용인과 같은 비과밀억제권역의 경우 향후 5년 간 신규 주택에 대해 양도세를 100% 면제받을 수 있는데다, 미분양 아파트에 대해서는 취득세와 등록세도 50% 감면 혜택을 받을 수 있다. 부동산 경기가 바닥을 찍었다는 인식 속에 강남권에서 시작된 상승세가 버블 세븐 지역으로 확산 조짐을 보이고 있는 만큼, 그 동안 인기지역 입성을 노려 왔던 수요자들이라면 알짜 신규 단지를 고려해볼 만하다. ■버블 세븐 알짜 신규 단지 서초 아트자이 = 서초동의 총 190가구로 조성되는 아트자이는 지상 22층에서 아파트의 동과 동을 연결한 스카이브릿지가 설치된다. 스카이브릿지에는 레저 휴식공간이 마련될 예정이다. 서초 아트자이는 남산3호 터널과 남부순환로를 연결하는 왕복 8차선 규모의 반포로 변에 위치해 수도권 및 서울 도심으로의 진입이 수월하다. 또, 지하철 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용도 쉬운 편이다. 흥덕지구 신동아 파밀리에 = 40평형대 이상의 중대형만으로 구성돼 있는 흥덕지구는 오는 7월 개통예정인 서울~용인 고속도로의 최대 수혜지역으로도 꼽힌다. 이 고속도로가 개통되면 강남 진입에 걸리는 시간이 30분대로 크게 줄어들 전망이다. 특히, 정부의 10년 임대주택 조기 분양전환 허용으로 인해 주목을 받고 있는 ‘신동아 파밀리에’는 현재 잔여세대 물량이 빠르게 소진되고 있다. 재산권 기간이 10년에서 5년으로 대폭 줄어들면서 투자 목적의 수요자들도 임대 아파트에 관심이 높아졌기 때문이다. 신봉지구 동일하이빌 = 신봉지구 내 대규모 단지로 중대형 비율이 70%를 넘는 동일하이빌은 112∼206㎡ 1,462가구로 구성됐으며, 현재 일부 주택형이 특별 분양 중이다. 분양가의 5%만 있으면 계약이 가능하고, 중도금은 무이자와 이자후불제로 지원돼 입주 때까지 잔금 부담이 없다. 성복지구 자이1차 = 성복지구의 자이1,2차는 총 1,502가구로 내년 5월 입주 예정이다. 인근에 분양된 물량을 합쳐 총 6,790여 가구 규모의 매머드급 브랜드타운을 이루게 될 예정이다. 성복 힐스테이트 1~3차 역시 총 2,157가구의 대단지로 1차가 645가구, 2차 689가구, 3차 823가구로 이루어진다. 단지 내에서 광교산 등산로 이용이 가능하며, 단지와 인접한 성복천은 서울의 청계천과 같은 쾌적한 문화공간으로 조성될 계획이다. 구성지구 자이3차 = 마북동 구성지구의 자이3차는 지하2층~지하15층 7개 동 총 309가구 규모로 조성된다. 특히, 2011년 개통 예정인 분당연장선(오리~수원 간)의 신설역인 ‘구성역’과 1㎞ 정도 떨어진 거리에 들어서 대중교통을 이용한 강남 진입이 수월할 전망이다. 또, 경부고속도로 신갈 J.C와 차량 5~10분 거리에 위치하고 있고, 마북~죽전 간 도로(확장공사 중), 죽전~동백 간 도로(개통), 마북 교차로 등을 통해 서울 진입이 용이해진다.