공인중개사 없이 분양계약 체결할 경우 먼저 당사자 확인 중요

최근 상가 투자에 대한 관심이 급증하면서 이와 관련한 궁금증도 높아지고 있다. 이에 부동산써브와 함께 상가계약 때 유의할 사항에 대해 알아봤다. 부동산써브 하재윤 상담위원은 “상가지역은 주거지역에 대비해 일반인이 통상적으로 부르는 용어로 제1종 근린 생활시설과 제2종 근린 생활시설을 포함해 부른다”며 “근린 생활시설은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있는 경우로서 주거기능의 편리성을 위해 상업지역이 같이 있는 주택이라 보면 되고, 상가지역은(상업지역의 표시상의 오류라고 생각함) 순수히 상업적인 기능을 수행하는 건축법상의 분류”라고 설명했다. 공인중개사 없이 분양계약을 체결하는 경우 먼저 당사자 확인이 중요하다. 즉, 분양계약의 당사자가 토지의 소유자인지, 건축허가를 신청한 사람이 누구인지 확인해야 한다. 토지의 소유자는 지번을 확인한 후 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급받아 확인하고(1통 열람하는데 500원), 물건이 속한 구청 건축과에 전화를 걸어 건축허가 명의인이 누구인지 확인하면 된다. 분양계약시는 분양계약서의 자세한 작성이 중요한데, 분양의 목적이 분양받으려는 건물과 토지라는 사실 및 기타 시설물(주차장 등)에 대해 적고, 분양계약서 특약사항란에 잔금확인시까지 등기부에 계약시와 다른 등기가 기재되지 않을 것을 조건으로 분양을 체결한다. 또한, 등기부는 중도금 지급시와 잔금 지급시도 매번 확인해야 한다. 만약 계약시와 다른 등기가 있다면(가압류 등기, 저당권설정 등기 등) 분양계약을 해제할 수 있고 계약금을 반환할 수 있다는 특약을 달아야 2중 매매시나 계약금 반환문제와 관련한 법적 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 상가를 처음 분양받는 경우라면 건축허가 명의인 앞으로 소유권보존 등기 후 질의인 앞으로 소유권이전 등기가 이루어질 것인 바, 잔금 지급시 법무사 사무실에 연락해 법무사 사무실 직원이 나오면 필요서류(매도인은 소유권보존 등기권리증과 소유자의 인감증명 2통-1통은 매도용, 1통은 등기신청 위임용, 주민등록 등·초본 1통을 준비, 매수인은 주민등록 등·초본)를 그에게 교부하는 방식으로 소유권이전 등기가 이루어지게 된다. 그러므로 분양계약서를 쓸 때 잔금지급과 동시에 등기에 필요한 서류를 ‘교부한다’는 특약을 써야 한다. 업종에 따라 제1종 근린 생활시설과 제2종 근린 시설은 다를 수 있으나 대부분이 동일하며, 2010년 5월부터는 건축법 시행령이 개정되어 양자(제1·2종 근린 생활시설) 간의 이동이 자유롭게 된다. 결론적으로, 매매계약서는 자세할수록 좋다. 매매대상물의 표시와 당사자 확인, 대금지급 방법과 시기의 확정, 등기부에 계약시의 기재사항과 다른 기재가 없을 것, 잔금지급과 등기에 필요한 서류의 교부 및 양자의 동시이행(잔금지급과 동시에 서류를 넘겨받음) 등이 유의사항이 될 것이고, 이것을 분양계약서 하단부에 기재하면 된다. 그리고 대금의 지급시는 반드시 영수증을 받아야 하며, 전자자동이체나 텔레뱅킹 이용시는 그것 자체가 영수증이 된다. 그리고 신축 분양 상가취득시 취득한 금액의 4.6%에 세금(취득세·등록세·농어촌특별소득세·지방교육세)의 부담이 있다. 부동산써브 하재윤 상담위원은 “최근 부동산 경기가 국지적으로 회복국면을 보임에 따라 상가 투자에 대해 상담실에 문의가 잦다”며 “위의 상가계약시 유의사항을 꼼꼼히 숙지한 후 계약에 들어가야 한다”고 조언했다.