외국인들 선호도·성향 등 주의점 파악이 중요

바야흐로 국제화시대! 우리 사회도 다문화사회로 재편되고 있다. 길거리나 전철안에서 외국인을 보는 것은 이제 전혀 낯설지 않다. 국내에 체류하는 외국인 수도 이미 100만 명을 넘어선지 오래다. 임대수요가 풍부해져 외국인을 대상으로 하는 임대사업이 고수익 부동산 틈새상품으로 관심을 받고 있는 가운데 서울 이태원동·동부이촌동·한남동을 중심으로 주택 리모델링이 성행하고 있다. 시중 금리가 떨어지고 있는 점도 외국인 임대사업이 떠오르는 이유 중 하나이다. 외국인들은 무리를 이뤄 한 지역에 모여 사는 경향이 두드러진다. 최근 정부 조사에 따르면, 외국인들은 한남동·이태원동·연희동·성북동 등을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 유럽인들은 지역적으로는 평창동이나 연희동을 좋아하는데, 중대형 빌라나 단독주택을 선호하며, 고급스러운 분위기를 즐긴다. 프랑스인들은 반포동과 방배동 등 자국 학교가 있는 강남을 선호한다. 우리와 취향이 유사한 일본인들은 서부이촌동과 동부이촌동의 중소형 아파트를 많이 찾고 있다. 이들 지역은 자국 대사관과 가깝고 외국인 학교가 인근에 위치해 있다는 공통점이 있다. 향후 리모델링을 통한 외국인 임대사업을 위해서는 외국인들의 선호도와 성향 등을 정확히 파악하는 일이 무엇보다도 중요하다. 인근 중개업소에 따르면, 5~6억 원 상당의 주택에 1~2억 원 정도를 추가적으로 들여 리모델링을 하면 약 10~12억 원 정도의 임대수익을 올릴 수 있다고 한다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “외국인 임대사업은 계약기간이 최소 2~3년 정도의 장기인데다 특히 임대료를 한꺼번에 받는 ‘깔세’ 방식을 취하고 있어 초기 투자비용을 줄일 수 있다”며 “몇 가지만 주의하면 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있다”고 말했다. 서울 오피스 임대료 상승…외국인 몰리나 지난 1분기 중 아시아 주요 도시의 오피스 빌딩 임대료가 20% 이상 하락한데 비해 국내에서는 오히려 5.1% 상승한 것으로 나타났다. 이에 따라, 국내 기관투자자들이 프라임급 오피스 빌딩 매입에 눈을 돌리고 있어 외국인의 부동산시장 진출도 활발해질 전망이다. 생보부동산신탁리서치가 펴낸 ‘아시아 주요 도시 오피스 임대료 및 자산가치 비교’ 보고서에 따르면, 아시아 주요 도시에 비해 국내 빌딩 임대료는 상반된 모습을 보였다. 서울은 공실률이 지난해 4분기 0.9%에서 올 1분기 2.2%로 늘어났지만, 월 임대료는 올랐기 때문이다. 4분기 대비로는 3.6%, 전년 동기 대비로는 5.1% 상승했다. 이는 상하이의 월 임대료가 지난해 1분기보다 14.1% 하락하고 ▲도쿄 23.3% ▲홍콩 32.2% ▲싱가포르 34.4% 등으로 급락세를 보인 것과 대조적이다. 공실률을 감안해 임대수입을 계산할 경우 ▲홍콩 -36.8%p ▲도쿄 -25.2%p ▲상하이 -21.4%p 하락했다. 금융위기의 직격탄을 맞은 홍콩과 싱가포르 등 주요 도시의 오피스 임대료가 급락했음을 보여준다. 하지만 서울은 3.4%p 올랐다. 서울의 임대료 수준이 ‘나홀로 상승세’를 보인 가운데, 국내 기관투자자들은 대규모 재정지출에 따른 인플레 우려로 프라임급 오피스 빌딩 매입에 눈을 돌리고 있다. 역삼동 ING타워는 3.3㎡당 2,000만 원에 육박하는 가격이 제안되며 우선협상자로 선정됐다. 생보신탁 관계자는 “서울의 오피스도 다른 도시처럼 자산가치가 하락했지만, 임대수요가 급격히 줄어들지 않는 한 아시아 주요 도시의 오피스에 비해 상대적으로 투자가치가 크다”며 “외국인 입장에서 한국 부동산의 가격 메리트가 커진 것이어서 향후 움직임이 주목된다”고 말했다.

외국인 임대사업 성공투자 위한 15가지 주의점 1. 외국인이 선호하는 지역 따로 있다 = 외국인은 자연발생적으로 국내에 거주하는 것이 아니다. 필요한 목적이 있어 국내에서 거주하는 것이며, 이는 대부분 직장과 관련된다. 그래서 우선 회사와의 통근거리, 쇼핑 문화생활에 불편이 없어야 한다. 또한, 아이들이 다닐 수 있는 외국인 학교의 통학을 따지며, 외국인들이 많이 거주하는 지역에 거주하기를 원한다. 각기 다른 나라 사람일지라도 외국인이라는 이유만으로 동질감을 느끼는 것이 인지상정이다. 2. 외국인에게 임대가 가능한가? = 외국인이 선호하는 지역이고 내부구조가 취향에 맞는다 하더라도 외국인에게 무조건 임대가 가능한 것은 아니다. 제품이 아무리 좋아도 판매할 수 있는 유통 루트가 없으면 팔지 못하는 이치와 같다. 그러므로 경험이 풍부한 전문 중개업체와 상담하고 충분히 판단한 후에 투자를 결정해야 한다. 3. 내부구조가 외국인 취향에 적합한가? = 외국인은 거실 중심 위주의 생활에 익숙해 있다. 그러므로 넓은 거실과 편리한 화장실 이용, 분리된 주방 등이 필요하며, 에어컨·오븐렌지·건조기·세탁기 등의 전자제품과 붙박이장 등이 기본적으로 제공되어 몸만 입주해 편리하게 생활할 수 있어야 한다. 4. 외국인이 선호하는 주택유형 있다 = 외국인은 자기 나라의 거주습관과 생활관습에 이미 익숙한 사람이 일정기간 거주하러 다른 나라에 왔다고 생각하면 틀림없다. 그래서 잠깐 머무르는 숙박업소나 관광의 묘미를 느낄 수 있는 색다른 체험과는 거리가 멀다. 대체적으로 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호한다. 그 이유는 외국에서 아파트보다 타운하우스나 단독형 주택이 중상류층 이상이 거주하는 유형으로 자리 잡은 데서 쉽게 찾을 수 있다. 임대사업자라면 유지·관리나 대중성 높은 중·대형 빌라에 투자하는 것이 유리하다. 5. 충분한 주차공간 확보돼야 = 자동차문화에 익숙해진 생활을 해 온 외국인들은 국내 거주시에도 지하철이나 대중교통으로 출퇴근할 리가 없다. 더구나 활동력 있는 부부라면 자동차가 2대가 될 수도 있으므로, 공동주택이라면 세대당 1.5대 이상의 배분이 있어야 주차장 사용에 융통성이 있는 법이다. 6. 유지·관리가 지속적으로 편리해야 = 임대 기간 중에 거주하는데 불편이 따르는 냉난방 문제나 개보수 상황 등이 발생하면 호텔에 묵는 비용을 지불하는 경우가 생길 수도 있다. 배보다 배꼽이 더 크면 곤란하므로 그에 대비할 수 있는 유지·관리가 유리한 중대형 빌라 등이 적합하다. 7. 주거환경이 쾌적해야 = 외국인뿐 아니라 내국인도 쾌적한 주거환경을 싫어할 리는 없지만, 내국인이라면 재테크 투자성, 직장과의 대중교통성 등 여러 가지 다른 요인을 고려해 쾌적성이 조금 뒤진다 해도 큰 불만으로 작용하지 않는 편이다. 하지만 사용료를 내고 장기간 거주하는 외국인이라면 산·강·숲 등의 전망이나 소음을 따지는 것이 당연하다. 대중교통은 불편하더라도 이러한 조건이 충족되는 집을 오히려 선호한다. 8. 분쟁에 대비, 보험가입 챙겨야 = 집에 화재나 강도 등 비상사태가 일어날 경우 외국인과 어려운 분쟁이 발생하면 곤란하다. 외국인과의 분쟁은 항상 내국인에게 불리하다 생각하고 화재보험 등의 공식적인 대비를 하는 것이 좋다. 소멸성 보험일 경우 소액으로 가입이 가능하므로 임차인에게 권유해보고, 여의치 않으면 임대인이 가입해주는 것도 한 방법이다. 9. 계약서 작성 때 반드시 전문가의 도움 받는다 = 계약 체결은 대부분 영문 계약서로 하는 만큼, 임대인이 불리한 조항을 요구해 삽입될 수도 있다. 또한, 영문 독해 능력이 있다 하더라도 동일한 문장을 임대인과 임차인 쌍방이 각기 자기 기준으로 해석해 만일의 분쟁시 각자 주장을 하는 상황이 발생해서는 안 된다. 외국인 부동산 임대를 전문적으로 수행하는 국내 거주인의 도움을 받아 일반적인 관례를 적용하고, 만일의 경우 책임소재를 도의적으로라도 물을 수 있는 것이 여러 모로 유리하다. 10. 계약서 작성 때 해지조항 유의 = 외국인 임대는 통상적으로 사용료를 지불하는 개념이므로 중간에 사용을 중단하면 선불로 지불한 돈을 환불받을 수 있도록 되어 있다. 계약서 작성시에 최소한 3개월 전에는 통보해야 효력을 인정한다는 특약조항이라도 삽입하는 것이 만일의 사태에 허둥대지 않는 요령이다. 11. 거실·식당·서재 등은 분리시켜야 = 외국인들에게 거실은 매우 중요한 공간이다. 가족 간 ‘대화의 장’ 역할을 하기 때문이다. 우리는 주로 TV를 시청하는 공간으로 활용하고 있으나, 외국인들은 거실에서 외부 손님을 맞이하기 때문에 거실공간을 넉넉하게 마련해야 한다. 주방은 식당과 조리공간을 반드시 분리시켜야 한다. 우리의 경우 주방 한켠에 식탁을 놓으나, 외국인들은 조리공간과 별도의 식사공간을 마련하고 있다. 서재는 주거공간과 별도의 개인업무공간으로 활용하고 있는 추세이다. 12. 다양한 공간 만들어야 = 외국인들은 한 공간에서 여러 가지 업무를 하기보다는 각 공간의 기능성을 중요하게 여기고 있다. 따라서 의미를 부여할 수 있는 공간을 많이 확충해야 한다. 업무공간과 주거공간을 분리하는 경향이 두드러진다는 것은 공·사 구분이 엄격하다는 반증이다. 13. 간접조명을 가급적 활용해야 = 우리는 주로 형광등으로 대표되는 직접조명을 설치하는데 반해, 외국인들은 간접조명을 더 선호하고 있다. 스탠드를 외부로 빼내 실내 분위기를 은은하게 만드는 것이 눈의 피로를 덜어주기 때문이다. 14. 밝고 부드러운 색채 사용해야 = 국내 주거공간과 가장 큰 차이를 보이는 것이 내부 색채 조성이라고 할 수 있다. 외국인들은 주로 흰색이나 아이보리색을 사용하고 있다. 밝은 색은 공간을 넓게 보이면서 은은하고 조용한 분위기를 조성하기 마련이다. 외국인들이 도로변보다 한적한 곳을 더 선호하는 것도 같은 맥락으로 해석할 수 있다. 15. 110V 배선설치 등은 필수 = 외국은 아직도 110V를 많이 사용하고 있기 때문에 외국인들이 사용하고 있는 가전제품 중에는 아직도 110V만이 가능한 제품들이 많다. 개조시 변압기 등은 꼭 마련해 두는 배려가 필요하다.