부가가치세법, 부동산 임대 등 간이과세 배제로 개정

상가나 오피스텔에는 늘 따라붙는 세금이 있다. 바로 부가가치세(Value Added Tax)이다. 먼저 상가나 오피스텔을 분양받아 임대업을 할 경우 규모 및 주변 경쟁 임대시장을 먼저 파악해 본인이 분양받은 상가나 오피스텔의 임대수입금액이 얼마나 될지 사전에 시장조사를 하는 것이 좋다. 임대 예상수입금액이 연간 4,800만 원을 초과하는 경우에는 일반사업자로 사업자등록을 하는 것이, 그렇지 않을 경우에는 일반사업자와 간이사업자 중에 선택하는 것이 유리하다. 이번 시간에는 부동산정보업체인 한국창업부동산정보원의 Q&A를 통해서 평소에 궁금했던 상가나 오피스텔과 관련된 부가가치세를 정리하는 지면을 마련했다. 부가가치세법 개정으로 부동산 임대업 등 간이과세가 배제된다고 하는데 사실인가? 그렇다. 부가가치세법 시행령 제74조와 시행규칙 제23조에 명시된 간이과세 배제기준이 최근 개정됐다. 간이과세 배제기준은 부동산임대업기준·과세유흥장소기준·지역기준으로 구성되며, 부가가치세 과세사업을 영위하고 있거나 영위하고자 하는 사업자가 간이과세 배제기준에 해당하는 경우가 적용 대상이다. 단, 당해 사업자의 사업규모·시설·업황 등을 고려할 때 간이과세 적용을 배제하는 것이 현저히 부적합하다고 판단되는 경우에는 관할 세무서장의 실태확인을 거쳐 간이과세를 적용할 수 있다. 종목기준은 읍·면지역의 제외한 서울특별시 및 광역시, 수도권의 시지역 중 수원시·성남시·의정부시·안양시·부천시·광명시·안산시·시흥시·고양시·과천시·군포시·의왕시·하남시·구리시·남양주시·용인시·평택시 지역에서 적용한다. 훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토해 이 고시의 폐지·개정 등의 조치를 해야 하는 기한은 2012년 6월 30일까지로 한다. 이 고시는 2009년 7월 1일부터 시행됐다. 상가나 오피스텔을 분양받는 경우 납부한 부가가치세를 환급받기 위해서 통상 일반과세자로 등록을 한다. 이럴 경우 항상 일반과세자가 유리한가? 반드시 그런 것은 아니다. 부가가치세 금액이 크다 보니 대부분의 투자자들은 일반과세자로 사업자등록을 하게 된다. 물론 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약금을 납부한 후 계약일로부터 20일이 지나기 전에 일반과세자로 신고를 해야 한다. 또, 교부받은 세금계산서에 대해서는 환급신고를 반드시 해야 한다. 사실 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고려되어야 할 부분이 과세유형의 결정이다. 과세유형은 크게 일반과세자와 간이과세자로 구분되는데, 이러한 과세유형에 따라 향후 임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로 사업자등록 신청시에는 이 부분을 신중하게 따져봐야 한다. 다만, 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고를 해야 한다. 가령, 상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우를 예를 들어보자. 상가를 분양받을 경우 일정액의 부가가치세를 부담하는데, 일반과세자로 임대사업자 등록을 해야만 납부한 부가가치세를 돌려받을 수 있다. 이때 사업자 신고는 꼭 일반과세자로 해야 하나? 세법의 규정을 보면, 세금계산서 발행이나 부가가치세 환급 등의 문제가 발생되지 않는 사업자라면 연 매출이 4,800만 원을 넘을 것으로 예상되더라도 사업자등록 신청시 예상매출액을 이보다 낮게 기재해 간이과세자로 사업자등록 신청을 하는 것이 가능하다. 그러나 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제하는 간이과세 배제규정을 두고 있다. 따라서, 실제로 연매출이 4,800만 원 미만인 소규모 사업자라 하더라도 간이과세 배제기준에 해당한다면 간이과세자가 될 수 없는데, 사업자등록 신청시에는 이 부분을 굳이 신경 쓰진 않아도 된다. 간이과세를 원한다면 간이과세 배제요건을 따지지 말고 간이과세자로 사업자등록 신청을 하면 되고, 만약 간이과세 배제요건에 해당한다면 세무서에서 간이과세가 아닌 일반과세자로 사업자등록을 발급하기 때문이다.