저출산·고령화로 수요 증가…주택시장 불균형 심화 우려

분양시장에서 소형 아파트가 귀하신 몸으로 대접받고 있다. 경기침체와 대출규제 강화로 소형주택을 찾는 수요자가 늘면서 수도권에서는 웬만한 청약가점으로는 당첨권에 들기도 어려운 실정이다. 이와 관련해, 글로벌 금융위기와 경기침체를 거치면서 소형주택에 대한 선호도가 증가하고 있다. 또한, 전통적인 소형 수요층이었던 20대가 점점 빠져 나가고, 저출산 1~2인 가구를 비롯하여 고령화 및 은퇴 인구의 증가로 장년층이 소형주택의 주 수요층으로 급부상하면서 소형주택 선호 현상은 가속화 되고 있다. 특히, 기존 주택시장에서도 실수요를 중심으로 소형주택이 각광받고 있는 가운데, 개인소득 증가와 부동산 경기 호황에 따라 중대형으로 이동했던 내 집 마련 패턴이 금융위기와 실물경기 침체를 거치면서 이 같은 현상으로 나타나고 있기 때문이다. 최근 부동산114와 한국갤럽이 조사한 자료에 따르면, 99㎡ 이하 소형 선호도는 증가한 반면, 132㎡ 이상 대형은 감소한 것으로 나타났다. 또한, 향후 신규 아파트를 분양받을 계획이 있는 응답자를 대상으로 분양 희망 주택규모를 조사한 결과, 5명중 1명은 99㎡ 이하 규모를 선호하는 것으로 조사됐다. 이는 2006년 하반기 조사에 비해 4.3% 포인트 증가한 수치이다. 반면, 132㎡ 이상은 4.1% 포인트 감소해, 분양시장 소형 선호도에 밀려 투자금 부담과 리스크가 큰 중대형 선호도는 낮아지고 있는 것으로 분석된다. 이 가운데 가장 선호하는 규모는 여전히 99~132㎡로 나타나, 금융위기와 실물경기 침체에다 1인 가구 증가 등 가구원수 감소를 겪으면서 주택시장의 소형 수요가 다시 늘어난 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 또한, 50대 이상 장년층의 소형 선호도가 눈에 띄게 증가하면서 영향을 미쳤다. 99㎡ 이하 소형주택 선호 비율은 29세 이하 젊은 층과 50세 이상 장년층에서 특히 높게 나타났다. 더구나 50대 이상 장년층의 경우 99㎡ 이하를 선호하는 비율은 23.4%로, 이는 2006년 하반기 조사 당시(18.2%)보다 5.2% 포인트 높게 나타났다. 이번 조사에 따르면, 지난해 서울 전체가구 중 1인 가구가 차지하는 비율은 이미 20%에 달하는 등 앞으로 인구가 줄더라도 1인 가구 등 소규모 가구 분화는 늘어나면서 소형주택의 필요성은 더욱 커질 것으로 예측했다. 또 장기적으로 늘어나는 고령인구 중 상당수도 효율성 높은 소형주택 선호 경향을 보일 것으로 예상된다. 이 외에도, 추가 상승 여력이 충분치 않은 대형주택을 보유하기보다는 다른 투자를 위한 유동자금을 마련하거나 주택임대 등 수익사업을 검토하는 수요층이 늘어나 소형주택 선호 현상은 더욱 증가할 것으로 보인다. 또한, 도심과 수도권 중심으로 1~2인 가구가 늘고 소규모 가구가 늘어나면서 이러한 현상은 앞으로도 계속될 전망이다. 식구는 주는데 평형은 되레 늘어…대책 마련 시급 나홀로 가구 증가, 베이비붐 세대 은퇴, 고령화 심화 등 인구·사회의 구조변화에 따라 주택시장 불균형이 심화되고 있다. 이에, 업계와 정부의 대응책 마련이 시급하다는 주장이 나왔다. 대한상공회의소는 ‘인구·사회구조 변화에 따른 주택산업의 대응과제’ 보고서를 통해 “1~2인 가구 비중이 2000년 34.7%에서 2008년 43.1%로 8.4% 포인트 증가했지만, 중·소형주택(전용면적 85㎡ 이하) 공급은 같은 기간 동안 78.3%에서 69.4%로 오히려 8.9% 포인트 감소했다”며 “앞으로 소형주택 가격 상승, 대형주택 미분양 증가 등 주택시장 불균형 문제가 우려된다”고 지적했다.

보고서는 특히 “중·소형주택 공급은 올해 들어 더욱 위축되고 있다”고 말하고 “대형 평형에 비해 상대적으로 수익성이 취약한데다 중소형 주택건설을 주로 담당하는 중소 건설사의 경영난이 심화되면서 다세대 주택 공급이 위축되고 있는 것도 원인 중 하나”라고 분석했다. 실제로, 올해 5월 말 전체 인허가 주택 중 소형주택 비중은 46.8%로 전년 말에 비해 22.6% 포인트나 급감했다. 반면, 1~2인 가구 비중은 올해에도 계속 늘어날 것으로 전망돼, 수요자의 니즈(Needs)와 공급 형태가 엇갈리는 수급 불균형(Mismatching) 문제가 심화되고 있다는 지적이다. 대한상의는 “최근 중·소형주택의 인기가 높아짐에 따라 건설사들도 많은 관심을 보이고 있다”며 “이러한 관심이 중·소형주택 공급 활성화로 이어질 수 있도록 분양가 상한제 등 규제완화와 함께 소형주택 건설시 적정수익을 얻을 수 있도록 용적률 상향, 녹지면적 완화 등의 지원책을 마련해 줘야 한다”고 주장했다. 여기에 지난해부터 총 인구의 14.7%, 714만 명 가량의 베이비붐 세대(55년생:54세~63년생:46세)가 평균 퇴직 연령(53세)에 도달하고, 고령화까지 겹치면서 생산가능인구(15세 이상 64세 미만)가 2016년 이후부터 감소될 것으로 예상되고 있다. 상의는 “기존의 획일적인 주택 대량공급 형태에서 벗어나 수요 변화에 맞춘 주택 산업의 대응이 필요하다”고 강조했다. 다음은 대한상의가 제안하는, 주택산업과 관련 업계의 미래시장 변화에 대응하기 위한 5가지 과제이다. 소형주택에 주목하라 우선, 보고서는 “1~2인 가구 증가뿐만 아니라 은퇴 후 안정적 소득을 얻기 위한 방법으로 임대주택 사업에 대한 관심이 높아질 것”이라며 “도시 및 인근 지역에 대한 소형주택 수요는 꾸준히 증가할 것”이라고 강조했다. 실제로, 소형주택에 대한 인기는 분양 현장에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 최근 분양된 서울의 P 아파트의 경우 소형 평형인 59㎡ 타입의 경쟁률은 19.6대 1을 기록했지만, 대형인 114㎡는 2.4대 1에 그쳤으며, 경기의 L 아파트의 경우도 59㎡ 주택의 경쟁률이 가장 높았다. 앞으로는 소형주택을 경쟁업체보다 낮은 가격에 공급할 수 있는 가격·기술 경쟁력을 확보하고 적시에 다양한 형태의 소형주택을 출시할 수 있는 유연성을 갖추는 것이 경쟁에서 우위를 차지할 수 있는 핵심요소가 된다는 주장이다. 주택 리폼(Reform) 분야에 투자하라 둘째로, 신규 주택 공급에만 힘을 쏟기보다는 기존의 주택을 개선하는 리폼(Reform) 분야를 선점해 나가는 전략도 필요하다는 분석이다. 보고서는 “삶의 질 향상에 관심이 높아짐에 따라 주택을 적절히 유지·관리하는 노력이 증가할 것으로 예상된다”며 “녹색성장 등 에너지 친화적 주택으로 전환하기 위한 수요도 늘어날 것”이라고 전망했다. 우리보다 앞서 고령화 등 인구·사회 구조 변화를 겪고 있는 일본은 주택 리폼 시장 규모가 2007년 기준으로 6조 엔에 달하고 있어 전체 주택 투자 규모인 17.2조 엔의 34.9% 수준에 이르고 있다. 역모기지 대출 활성화가 필요하다 셋째로, 역모기지 대출을 활성화하여 고령층에 대한 국가 차원의 부양 부담을 경감하고 노후 생활을 위한 안정적 소득을 확보해야 한다는 주장이다. 보고서는 “정부도 제도 활성화를 위해 많은 관심을 기울이고 있지만 역모기지 제도가 보다 활성화돼야 한다”면서 “부동산 가격 하락, 금리 상승, 평균수명 연장(長壽) 등과 같은 리스크에 대해 정책지원을 강화해 나가야 할 것”이라고 주문했다. 배리어 프리(Barrier Free) 주택 확대에 나서라 넷째로, 노령인구의 주거여건 개선을 위해 건물 내부에 턱을 없애고 이동을 편하게 하는 구조를 지닌 배리어 프리(Barrier Free) 주택의 공급 증가가 필요하다고 지적했다. 일본 정부는 배리어 프리 주택의 비율을 98년 2.7%에서 2015년에는 20%까지 끌어 올린다는 목표를 제시하고 있다. 빠르게 초고령사회로 진입하고 있는 우리로서는 공공부문에서의 공급확대를 추진할 뿐 아니라 민간의 참여를 유도하기 위해 관련 사업에 대한 금융지원 등을 제공할 필요가 있다는 얘기다. 복합레저개발 사업에 관심을 기울여라 마지막으로, 인구·사회 구조의 변화에 따른 여가시간 확대, 세컨드 하우스 수요 증가뿐 아니라 경제성장에 따른 소득 증가의 영향으로 점진적으로 레저단지와 주거단지의 융합이 확대될 것으로 예상했다. 인구감소로 어려움을 겪는 지방 도시의 경우 복합레저개발 사업을 통해 새로운 인구 유입을 기대할 수 있어 지자체와 협력하여 추진되는 새로운 사업 형태로 자리매김할 수 있다는 설명이다.