DTI 규제 받지 않는 분양시장 풍선효과 예상

투모컨설팅 김정용 투자자문 본부장 2008년 말경 금융위기로 부동산 전체가 소강상태를 보이자 11.3 대책을 발표해 재건축 용적률 상향 조정 및 소형평형 의무비율을 완화하고 강남3구를 제외한 수도권 전역의 투기지역 및 투기과열지구를 대폭 해제하였다. 뒤이어 잠실 제2롯데월드 허용, 한강변 초고층 통합개발 등 재건축 아파트의 상승 탄력에 가속도가 더해져 2009년 상반기에는 강남권 재건축 아파트가 몇 달 새 2억 원 이상 오르는 등 규제 완화가 크게 이뤄진 재건축 아파트를 중심으로 일부 지역의 주택가격이 크게 반등하였다. 상황이 급격하게 흘러 정부가 오히려 부동산 과열을 걱정하기에 이르자, 정책기조의 방향을 규제 완화에서 규제 강화 쪽으로 선회하였다. 지난 7월 7일부터 수도권 전 지역을 대상으로 은행권의 LTV를 집값의 60%에서 50%로 낮추었으나 효력이 없자, 지난 9월 7일 참여정부 때 실시해 재미(?)를 보았던 DTI 규제를 강남권에서 수도권 전역으로 확대실시하기에 이르렀다. 게다가 앞으로도 부동산시장을 주시하다 시장이 다시 불안해질 때에는 LTV·DTI 비율 40% 인하, 투기지역 및 투기과열지구 확대 등을 실시하고, 그래도 안 되면 금리인상 카드까지 고려하고 있어, 기존 주택시장은 당분간 소강상태를 보일 것으로 보인다. 하지만 정부가 시장에 규제책을 강화하더라도, 국지적으로 개발호재가 있는 지역은 가격이 상승할 것으로 예상된다. 가장 큰 호재로는 GTX(광역급행철도)를 꼽을 수 있겠다. GTX는 수도권을 서울 중심 30분, 전 지역을 1시간 생활권으로 묶고, 지하공간을 통한 노선 직선화로 국내 교통망의 혁명으로 평가된다. 현재 경기도의 3개 노선과 민간자본 제안 4개 노선에 대한 용역결과가 오는 11월경에 발표가 될 예정이어서, 결과에 따라 관련 지역의 부동산시장이 꿈틀할 것으로 전망된다. 또한, DTI 규제를 받지 않는 분양시장은 풍선효과를 누릴 것으로 보인다. DTI 규제를 받지 않아 유망지역이라면 청약자들이 대거 몰릴 것으로 보여 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 특히, 입지가 뛰어난 광교신도시와 보금자리 시범지구 분양이 예정돼 있어 기존 아파트 시장과는 다른 양상을 띨 것이 확실시 된다. 아울러, DTI 규제가 장기적으로 부동산시장을 옭아매기는 힘들 것으로 보인다. 부동산시장의 수급 불균형이 당분간 개선되기 힘든데다 부동자금이 800조 원에 달해 한순간 물꼬가 트이면 봇물이 터질 가능성도 배제하기 어렵다. 무엇보다 2010년 말까지 기존 주택을 새로 취득하면 이후 언제 매도하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있어 많은 수요자들이 호시탐탐 기회를 엿보고 있는 것도 한 요인이라 볼 수 있다. 새로 취득하는 주택을 여러 채 매입해도 마찬가지로 중과세율이 적용되지 않는다는 것은 그만큼 투자이익이 높아지기 때문에 투자심리를 자극하고 있는 것이다. 따라서, 이런 가운데 내 집 마련을 위한 수요자라면 장기적으로 서울 지역이나 서울 접근성이 좋은 지역 가운데 개발호재 선상의 주택을 미리 선점하는 전략이 주효할 것으로 보인다. 특히, 어느 때보다도 전략적인 주택설계가 필요한 시기이다.