임대인과 임차인 모두에게 중요한 임대차 상식

가을철이 되면서 임대차 시장이 움직이고 있다. 임대차는 우리 생활과 직결되는 부분 중의 하나로, 아래의 임대차 상식을 익혀 둠은 불황 속에서 자신의 재산을 지키는 방법이다. 임대보증금은 임대인과 임차인에게는 생활과 재산이 걸린 문제이다. 임대차와 관련된 사례별 해답을 부동산써브 하재윤 상담위원의 도움으로 정리해봤다. 전세계약 만기를 앞두고, 조금 더 싼 전세매물을 찾아 이사를 가려는데, 주택시장이 침체돼, 전세보증금을 잘 돌려받지 못할까 걱정이다. 세입자로서 최소한의 대비책은 뭐가 있나? 계약만기 전에 특별히 취할 절차는 없다. 기본적으로 전입신고 후 확정일자나 전세권설정 등기를 통해 우선변제권을 행사할 수 있다면, 보증금 반환에 대해서 크게 걱정하지 않아도 된다. 그리고 집주인에게 전세기간 만료 한 달 전에 내용증명 우편으로 ‘전세계약을 갱신하지 않겠으니 보증금을 기일에 반환해 달라’는 통고를 해 임대인을 압박하는 방법도 있다. 그러나 주변 임대차 시장에 나온 물건이 많아 세입자 구하기가 쉽지 않다면, 임대차 금액을 낮춰 세를 놓을 수 있도록 임대인을 설득하는 것도 요령이다. 또한, 시장 침체가 극심해 새로운 세입자를 구하지 못하고 임대인의 보증금 반환도 어렵다면, 절충하는 차원에서 임대보증금을 감액해 재계약하자고 요구할 수도 있다. 금융기관으로부터 담보대출이 있는 집에 전세계약을 했다. 하지만 이사(잔금 지급)를 앞둔 시점에서 임대인이 은행 담보대출을 추가로 받은 사실을 중개업자를 통해 알게 됐다. 계약 해제와 계약금 반환이 가능한가? 원칙적으로 가능하다. 그리고 주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 한 후 확정일자를 구비한 경우에 우선변제권을 부여하므로, 주민등록 전에 확정일자를 부여받는 것은 의미가 없다. 중개수수료나 이사비용 등 이사에 따른 제반비용을 고려할 때, 재계약을 하는 것이 낫다 싶어 전세계약을 연장하려고 한다. 전세 재계약 시 주의할 점은 어떤 것들이 있나? 주택시장 침체기에는 전세금액의 변동이 적고, 임대인·임차인 모두 이사비용·중개수수료를 감안해 같은 금액으로 재계약하려는 수요가 많다. 동일조건의 임대차 연장은 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 유리하므로 별 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 주의할 점도 있다. 우선, 보증금 증감 없이 재계약만 하는 경우에는 계약서를 다시 작성하거나, 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하고, 일부 변동사항만 특약사항에 기재하면 된다. 다만, 보증금 증감이 있는 경우 종전 계약서는 효력이 없기 때문에 새 계약서를 작성한 후 확정일자를 받아야 하고, 종전 계약서는 새 계약서와 함께 보관하도록 한다. 단, 보증금을 증액해서 재계약할 경우 재계약 시점 이전에 새로운 근저당이 설정되었다면, 보증금 증액 부분은 확정일자를 다시 받더라도 근저당보다 후순위가 되기 때문에 주의하자. 세입자는 최악의 경우(경매)를 피하기 위해서, 계약 갱신 전에 해당 주택의 근저당권 등의 선순위 대출금을 확인하고, 근저당보다 내 임대차 계약이 후순위인 경우 증액분 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있음을 유념해야 한다. 특히, 인근 아파트 시세를 확인한 후 내 전세보증금과 대출금(근저당 채권최고액)을 합한 금액이 주택가액의 70%~80%를 초과하는 경우 위험부담이 크다는 점에 주의할 필요가 있다.