역세권·아파트·오피스·대학가·신도시 등 5대 상권별 투자요령

장경철 한국창업부동산정보원 이사 상가에 투자하려면 먼저 상권의 특색을 철저히 파악한 후 투자에 임해야 한다. 따라서 상권 특성에 맞는 업종이 무엇인지, 유동인구의 구성 비율은 어떠한지, 배후 세대는 누구인지를 파악해야 후회 없는 투자가 될 수 있다. 상권은 크게 나누자면 5가지로 축약되는데, 역을 중심으로 형성되는 역세권, 대단지 아파트를 배후로 하는 아파트 상권, 업무 지역이 밀집된 오피스 상권, 대학들이 몰려 있는 대학가 상권, 서울 인근에 개발되는 신도시 상권 등으로 나눌 수 있다. 상권의 특색을 파악한 후 적합한 업종을 유치한다면 상상 외로 좋은 알짜 상가를 고를 수 있는 기회가 주어진다. 역세권 역세권은 전철역을 중심으로 형성된 상권을 말한다. 역세권은 권리금이나 임대 조건이 상당히 높은 대표적인 지역이다. 그 이유는 교통의 요지인 탓에 통행인구 수가 많아서 고객을 확보하는 데 입지적으로 상당히 유리하기 때문이다. 하지만 역세권의 유동인구는 시간에 쫓기기 때문에, 무엇을 사 먹거나 구입하기 위해 오래 기다리지 않는다는 특성이 있다. 때문에 인구의 흐름이 여타 상권보다 빠르므로, 단순한 업종이나 도소매 업종이 유리하며, 특히 지하철 역 주변은 중저가품을 취급하는 업종이 좋다. 최근 환승역은 출구가 두 자리인 경우가 늘어났다. 따라서 유동의 흐름이 많은 주 출구를 가려내는 안목이 필요하다. 가령, 다른 교통수단과의 연계성이 좋거나, 노점이 많은 곳, 집객 요소를 갖춘 건물, 대형 상가가 있는 출구, 랜드마크 건물이 있는 출구 등이 주 출구일 확률이 높다. 시내 중심의 역세권은 인구가 빠져나가는 곳이지만, 주거 지역 주변의 역세권은 인구가 몰리는 곳이기도 하다. 역세권 중에서도 최고의 입지는 사거리나 삼거리가 인접한 주 통행로, 역으로부터 손님을 유입할 수 있는 주택가 진입지의 여건을 갖춘 곳이다. 아파트 상권 아파트 상권은 주로 아파트 입주민을 대상으로 형성되는 상권을 말한다. 그러므로 아파트 거주민의 생활 수준이나 연령대 파악이 중요하다. 아파트 단지는 생활 패턴이 유사하고 구매 형태도 비슷하다. 때문에 단지 내 상가 이용률이 높은 것이 특징이며, 생필품을 중심으로 소비하는 경향이 있다. 따라서 사치품이나 고가품이 아닌 일상 편의용품을 취급하는 게 바람직하다. 대형 아파트 위주 단지의 경우 주변에 들어선 할인마트나 백화점 등을 이용할 가능성이 많으며, 중소형 위주의 아파트는 단지 내 상가 이용률이 높다는 점을 명심해야겠다. 또 입주 초기에는 경쟁력이 있을지 모르나, 시간이 흘러 아파트 인근에 상권이 잘 형성된다면 주 고객들을 빼앗길 수도 있다. 아파트 단지 내 상가의 경우 상가 전체가 대부분 생활밀착형 업종으로 구성되어 있으므로 넓은 평수가 필요하지 않아 초기 투자비가 많이 들지 않는 업종이 많다. 또 수요처가 고정적이고 상권 형성이 안정적이기 때문에 일정한 수익을 보장받을 수 있는 장점이 있다. 오피스 상권 오피스 상권은 업무 지역에 소비력이 있는 연령층을 대상으로 하는 상권이다. 주로 직장인을 대상으로 하기 때문에 직장인들의 점심 및 저녁 술자리를 제공하는 외식 업종이 60% 이상을 점유한다. 대개 중식에 의존하는 형태와 석식과 함께 술을 파는 형태, 2~3차까지 가는 손님을 위한 서비스 업종으로 나누어볼 수 있다. 오피스 상권의 경우 교통이 좋고 주차장 등을 잘 갖춘 곳이 유리하며, 테라스 공간을 확보한다면 매출에 상당한 도움이 된다. 빌딩 자체에 사내 식당이나 지하상가가 없는 곳이 좋으며, 야간 매출이 하루 매상의 50% 이상을 차지하는 업종이어야 한다.

사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 직장인을 위한 다양한 마케팅 전략도 필요하다. 근처 회사와 협의해 식권을 받거나, 여직원을 타깃으로 한 전문식당이나 레스토랑을 운영하는 것도 좋은 아이템이 될 수 있다. 오피스 상권은 직장인의 특성에 맞게 아침 토스트 전문점이나 도시락 전문점, 부대찌개 전문점 등도 유망하다. 단, 주5일 근무제의 정착으로 주말과 휴일에는 평일과 매상 차가 크다는 사실도 인지해야 한다. 대학가 상권 대학가 상권은 여름과 겨울 방학이 길기 때문에 비수기가 비교적 긴 상권이다. 이런 점 때문에 인건비가 많이 투입되는 업종은 피하는 것이 좋다. 따라서 외부에서 유입이 유리한 지역을 선택해야 하며, 학생 수가 적어도 5000명 이상은 돼야 상권이 안정을 이룰 수 있다. 신세대들의 특징을 반영해 각종 이벤트 날에 많은 매출을 올릴 수 있는 업종이라면 성공지수가 높다. 사업 방식은 저가의 박리다매 형식이어야 한다. 특히 대학 상권은 외상을 요구하는 경우가 많아 이에 대한 현명한 대처 방법을 알아두는 것도 좋다. 주변의 주택가 수요를 끌어낼 수 있는 방법을 찾아야 한다. 경쟁 업소의 수에 따라 매출에 민감한 영향이 나타나는 것을 간과해서는 안 되기 때문에, 규모가 큰 상권만이 좋다는 편견을 깨야 한다. 신도시 상권 서울 근교의 신도시에는 서울의 주요 상권 못지 않게 장사가 잘 되면서도 보증금이나 권리금은 저렴한 점포가 많다. 이런 곳은 투자 비용에 비해 수익이 크게 발생한다고 볼 수 있다. 신도시 지역은 차량을 많이 이용하는 특성상 대형 백화점과 할인점의 이용률이 높으며, 특히 소형 점포의 비중이 커 1층은 10~20평 사이의 점포가 70% 정도 차지하며, 나머지 30%가 30평대 점포이다. 신도시는 단지와 단지가 4차선 이상의 도로로 가로막혀 있어 도로를 중심으로 상권 단절 현상이 나타난다. 육교와 횡단보도가 많지 않아 길 건너편 소비자들이 쉽사리 길을 건너지 못하기 때문에 양쪽의 상권이 연결되지 않는 경우가 흔하다. 신도시 상권 투자의 경우 업종 선점이 상당히 중요하다. 배후가 한정되어 있기 때문에 생활밀착형 업종을 잘 선택한다면 의외로 상당히 높은 수익을 올릴 수 있다. 다만, 최근 신도시에 분양하는 상가의 분양가가 상당히 높은 경우가 있다. 이럴 경우 업체가 제시하는 임대 조건이나 수익률이 적정한지 꼭 따져본 후 투자에 임해야 하겠다.