법 적용 범위, 보증금 일정액 범위, 보호 대상 임차인 등 확대

하재윤 부동산써브 상담위원 상가건물임대차보호법 시행령의 적용 범위 확대 상가건물임대차보호법은 상가 건물의 임대차이면서 환산보증금액이 시행령에서 정한 일정 금액을 초과하는 경우에는 적용이 없다. ‘일정 금액’은 상가건물임대차보호법의 시행령에 규정하고 있는데, 보증금+월세×100으로 환산하여 이를 환산보증금이라 한다. 이때 부가가치세의 포함 여부에 대해서는 부가가치세 별도의 약정이 없으며, 월차임 중에 부가가치세는 포함되는 것으로 본다. 따라서 상가건물임대차보호법의 적용 대상 여부를 판단하는 보증금액은 임대인과 임차인 간의 보증금 외에 보증금과 월세 환산액을 합한 환산보증금을 기준으로 한다. 예를 들어, 서울에서 보증금 5000만 원에 월세 100만 원이라면 환산보증금액은 5000만 원+100만 원x100=1억5000만 원이다. 그러나 2010년 7월 26일부터 환산보증금이 지역 구분을 통하여 구체적 타당성을 높이는 방향으로 그 적용 범위가 조정되었다. 이는 중소기업청이 상가 임대차 실태를 조사한 자료를 바탕으로 하여, 종전에는 ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 웃도는 안산시·용인시·김포시·광주시 및 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였다. 그리고 2008년 8월 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율과 시행령 제정안 입안 당시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율을 고려했고, 부동산과 금융 시장에 대한 파급력을 고려하여 상가건물임대차보호법의 적용 범위를 조정하였다. 이해를 돕기 위해 쉽게 표현하면, 인천은 3지역으로 구분된다. 수도권 과밀억제권역인 대부분의 인천 지역, 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·당길동·당하동·원당동·인천경제자유구역·남동공단·국가산업단지), 인천광역시 군 지역(강화군·옹진군)이다. 적용법의 관련 지역과 보증금 상한액을 도표로 정리하면 아래 <표1>과 같다.

최우선변제 보호 대상 임차인의 확대와 보증금 중 일정액의 범위 확대 그리고 상가임대차보호법에서 최우선변제의 대상이 되는 것은 일반 보증금이 아니고 환산보증금이다. 이 때문에 보호 대상이 축소되는 모습을 보이는 것이 사실이고, 주택임대차보호법상의 규정과 일반 보증금을 기준으로 하여야 할 것이다. 즉, 보증금과 월세가 있는 상가 임대차는 보증금과 월세에 100을 곱하여 환산한 금액을 가지고 최우선변제 대상인지를 판단하여야 한다. 2002년 10월 시행령 제정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안 당시의 보호 대상 임차인의 비율(전체 임차사업자의 30%) 등을 고려하여 서울 수도권 과밀억제권역 등의 보호 대상 임차인의 범위를 확대하였다. 서울은 보증금 5000만 원 이하의 임차인 비율이 약 30%로 2002년 10월 시행령 제정 시의 적용 범위와 유사한 수준이고, 이번 개정으로 약 3만 명의 임차인이 추가로 우선변제를 받을 수 있을 것으로 보이며, 그 밖의 지역은 현행 수준을 유지하였다. 도표로 정리하면 <표2>와 같다.