무조건 돈 버는 사업 아냐…수익성과 향후 집값 전망 등 면밀히 따져야

김정용 A+리얼티 투자자문팀장 원룸형 신축 임대사업이란 비어있는 땅이나 오래된 단독주택이 있는 자리에 원룸주택을 신축하는 것을 말한다. 원룸주택은 대학생이나 직장에 다니는 독신자들을 대상으로 기본 살림살이를 갖추어 놓고 임대료를 받는 다세대, 다가구 주택이라고 볼 수 있으며, 일반 주택보다 입주나 퇴거 순환이 빠른 편이다. 원룸형 임대사업은 인근에 대학교나 공단 등이 위치해 임대 수요가 풍부한 지역을 고른다면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 일반적으로 대학가 주변 원룸형 임대사업은 연간 7~12% 정도의 수익을 올릴 수 있다. 얼마 전 마포구 연남동에 한 단독주택이 경매로 나와 관심을 가진 적이 있다. 토지 면적은 약 150㎡(구 45평), 건물 면적이 지하층을 포함해 180㎡(구 54평)였다. 건물 및 토지의 감정평가액은 7억7000여 만 원이었다. 홍대입구역에서 도보로 8분 거리에 있고 건물의 보존등기일은 1988년도로 비교적 낡았지만 대항력 유무와 무관하고 등기부상 인수해야 할 권리가 없는 양호한 물건이었다. 주변 중개업소에 대한 탐문 결과 토지의 시세는 1600~1800만 원 선에 거래가 이루어지고 있었다. 해당 물건 반경 500m 이내의 중개업소 5곳을 통해 지역 시세를 조사해 보니 기존 원룸가격은 6평형 기준으로 전세 금액은 6000만 원, 월세는 보증금 500~1000만 원에 월 40~60만 원 선이었다. 참고로 2호선 홍대지하철역 일대 오피스텔 임대가는 전세 기준으로 7500~9500만 원에 형성돼 있었다. 원룸형으로 신축한다면 임대가격은 보증금 1000만 원에 월 45만 원 선이 적정한 것으로 파악됐다. 이 일대는 홍대입구역으로부터 도보 약 8분 거리에 있지만, 현지의 원룸 공급이 원활하지 못한 사정을 감안하면 사업타당성을 따져볼 만한 것으로 평가됐다. 이에 분석을 의뢰한 결과 해당 부지의 단독주택을 허물고 지하 1층(반지하)~지상 3층 총 4개 층에 원룸 14개를 신축할 수 있고, 이를 토대로 수익성을 따져보면 보증금 1억4000만 원(1000만 원x14)에 연간 7560만 원(45x14x12)의 월세수익을 올릴 수 있었다. 대출이자를 제한다면 연간 4000여만 원의 실제 수익을 올릴 수 있다는 계산이었다. 결과적으로 해당 물건을 6억 초반대에 낙찰을 받은 뒤 대출을 활용해 원룸형으로 건물을 신축한다면 연 임대수익률이 9%로 예상됐다. 하지만 연간 9% 이상의 임대수익률은 공실이 없는 만실을 기준으로 한 것이다. 운영에 따른 부대비용(수리비나 도배, 장판비, 중개수수료 등)이나 공실 등을 고려한다면 수익률은 이보다 낮아질 수 있는 데다, 시간이 지날수록 건물의 가치가 감가상각 되는 부분까지 고려한다면 매력적인 수익률은 아닌 셈이다. 게다가 많은 가구를 관리해야 하는 부분도 부담이 크다 할 수 있다. 이처럼 낡은 단독주택이 있다면 단독주택을 허물고 원룸으로 신축해 임대수익을 얻는 것을 고려해볼 수 있다. 그러나 원룸형 신축-임대 사업은 향후 주거 수요가 얼마나 늘어날지 꼼꼼히 따져 임대수익에 주안을 두고, 시간이 지날수록 건물의 가치가 내려가는 부분까지 고려하고 향후 지가 상승이 예상되는 곳인지를 판단해 사업 여부를 결정해야 한다는 결론이다.