역세권 오피스텔 등 수익성 부동산에 신중한 투자 필요할 때

정태희 부동산써브 연구원 2010년 주택 시장은 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율) 등 대출 규제와 경기 회복 불확실성으로 침체가 지속된 한 해였다. 매매시장은 하락세가 지속됐고, 전세시장은 매매대기 수요 증가와 공급 부족으로 전세 가격이 상승하면서 양극화가 심화됐다. 2011년에도 전반적으로 현재와 같은 분위기가 이어지겠지만 여러 가지 상황을 고려해 볼 때 최근 바닥론이 제기되면서 주택시장이 회복될 것이라는 기대감이 점차 커지고 있다. 정부가 지난 8월 29일 부동산 거래 불편 해소를 위해 대책을 내놓은 후 단기간에 큰 효과가 나타나지는 않았지만, 주택가격 하락폭이 줄어들면서 2010년 10월 신고분 아파트 실거래가 건수가 지난달보다 22.7% 증가했다. 전국 총 4만 1342건으로 지역별로는 서울 3126건, 수도권 1만 2401건으로 전월 대비 각각 39.1%, 37.5% 증가해 2010년 4월 수준(전국 4만 3975, 서울 3245, 수도권 1만 1909)으로 회복됐다. 지방도 2만 8941건으로 전월 대비 17.3% 증가했다. 주택 시장의 암초 노릇을 했던 미분양 아파트 물량도 지속적으로 줄어들고 있다. 2010년 9월 기준 전국 미분양 아파트는 10만 325호로 지난달 10만 3981호보다 3656호 감소해 4개월 연속 감소세를 보였다. 특히 지방의 경우 건설업체의 분양가 인하와 미분양주택의 임대주택 전환 등으로 지난 달 7만 5829호보다 4705호 감소한 7만 1124호를 기록해 18개월 연속 감소세를 보였고 2008년 12월에 기록된 13만 9000호에 비해서는 약 49% 감소했다. 분양시장 분위기도 나아지고 있다. 부산과 청주, 세종시 등 지방 사업장에도 수요자들이 관심을 보이고 있고, 서울 용산과 성남 판교신도시 등 수도권 유망 분양 물량은 높은 경쟁률로 마감됐다. 2011년 주택 시장은 입주 물량 감소가 주택 가격 상승에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 2011년 입주물량은 17만여 가구로 올해 31만 여 가구에 비해 절반 가까이 줄어든다. 지방 부동산 시장은 악성 미분양 적체로 어려움을 겪던 건설사들이 2007년 이후 공급을 끊으면서 수요-공급이 조정됐고, 현재 수도권과 반대로 부산과 대전, 광주, 대구 등 일부 지방에서는 아파트 거래량이 늘어나면서 가격이 상승하고 있다. 수도권 역시 수급이 조정될 경우 가격 상승이 예상된다. 입주 물량 감소는 전세 시장에도 직접적인 영향을 미친다. 따라서 입주 물량이 감소하는 만큼 당분간 전세난은 지속될 것으로 예상되고 매매가 대비 전세가 비율 상승으로 소형 면적의 주택 매매 가격이 회복세로 돌아설 가능성도 배제할 수 없다. 또한 주택 거래량이 크게 늘어나지 않았지만, 거래되는 가격이 하락하지 않으면서 바닥을 다지고 있고 실물경기의 선행 지표인 주가가 1900선을 넘나들면서 경기 회복에 대한 기대감이 커지고 있어 향후 주택 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 따라서 내 집 마련 계획이 있는 수요자들은 관심 있는 지역을 주의 깊게 살펴 볼 필요가 있다. 전반적인 하강 국면에서도 지역별로 편차가 있고 또 그 지역 내에서도 개별 물건별로 주택 가치가 모두 다르기 때문에 급매물 위주로 물건 분석을 철저하게 한다면 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다. 입지 선택에 있어서는 무엇보다도 수요가 몰릴 수 있고 장기적인 개발 호재가 있는 곳이 유리하다. 새로 개통되는 신분당선-지하철7호선 연장선-인천공항철도2단계 등 역세권 인근이나 교통망이 개선되는 수도권 지역, 신도시, 뉴타운, 보금자리주택 등을 눈여겨 볼 필요가 있고 주택 구입 방법에 있어서도 매매, 분양, 경매 등 다양한 측면에서 접근하는 것이 좋다.

다만, 앞으로 금리는 지속적으로 인상될 가능성이 있기 때문에 대출을 받아 내 집 마련을 할 경우 대출 범위를 최소화 해 이자 부담을 줄일 필요가 있다. 수익형 부동산이 큰 인기를 끌었던 점도 2010년의 특징이다. 2008년 9월 금융위기 이후 주택 시장의 침체가 지속되고 있어 주택의 시세차익에 대한 기대가 불투명해지면서 많은 수요자들이 매월 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 관심을 갖고 있다. 한국의 인구구조 변화상 퇴직자들이 늘어나고 고령화 사회가 빠르게 진행되고 있다는 점, 게다가 다른 나라에 비해 자산구조가 부동산에 집중돼 있고 그 중에서도 주택의 비중이 가장 크다는 점 등의 요인 때문에 앞으로는 이러한 자산 구조조정이 불가피하다. 가족 숫자의 감소와 1~2인 가구의 급증 따라 월세받는 부동산에 대한 관심 내년에도 계속돼. 개통하는 신분당선, 7호선 연장선, 인천공항철도 2단계 등 역세권 신중히 지켜봐야 따라서 장기적으로는 주택에 집중돼 있던 자산을 수익형 부동산과 금융자산으로 분산시키는 구조 변화가 확산될 것으로 예상된다. 수익형 부동산 중에서도 주택의 대체 상품인 오피스텔과 도시형생활주택은 평균 세대원수의 지속적인 감소와 1~2인 가구의 급격한 증가 등으로 핵가족화가 가속화되면서 틈새시장으로 각광받고 있다. 특히 소액으로 비교적 안정적인 투자가 가능하기 때문에 노후 대비용으로 활용이 가능한 것이 가장 큰 장점이다. 2011년에도 오피스텔과 도시형생활주택에 대한 높은 관심이 지속될 것으로 예상된다. 그러나 수익형 부동산 투자가 모두 성공하는 것은 아니기 때문에 매수가격, 입지, 잠재수요, 주변 경쟁상품 등을 고려해 투자 상품에 대한 철저한 분석이 필요하다.