2010 부동산 10대뉴스…활성화·과열방지 오간 갈팡질팡 1년

양승철 한국부동산연구원 연구원 2010년의 끝자락에서 되돌아 본 올해 부동산 시장은 그동안의 긴 잠에서 조금씩 깨어나려 하는 모습이라고 할 수 있다. 그러나 아직까지 부동산 시장의 활성화와 과열방지라는 두 마리 토끼를 놓고 정부가 이러지도 저러지도 못하는 모습을 보여 각 정책의 효과가 두드러지게 나타나지는 않고 있다. 올 한해 부동산 시장을 달군 이슈 열 가지를 선정해 살펴본다. ① 보금자리주택 확대 추진 2009년 5월 서울강남-서초, 고양 원흥, 하남 미사 등 시범지구 지정을 시작으로 위례 신도시, 2차 지구, 3차 지구에 이어 2010년 11월 보금자리주택 4차 지구로 서울 중랑구의 양원지구와 경기도 하남시 일대의 감북 지구 2곳을 선정했다. 국토해양부는 주거 안정을 위해 2018년까지 총 150만 호의 보금자리주택을 건설-공급하기로 했다. ② 삼성 vs 코레일, 용산 사업에서 갈등 삼성물산과 코레일 간의 용산국제업무지구 개발사업 갈등은 사업을 주도했던 삼성물산이 사실상 사업 포기를 선언함으로써 종결되었다. 이러한 갈등의 발단은 삼성물산을 포함한 17개 건설컨소시엄이 프로젝트 파이낸싱(PF) 부담에 대해 이의를 제기하며 계약 변경을 요구하면서 시작됐다. 이에 사업 부지를 제공한 코레일 측이 이 제안을 거절하면서 갈등은 증폭됐다. 결국 용산역세권개발(AMC)의 최대 주주였던 삼성물산은 보유 지분 45.1%를 코레일과 롯데관광개발에 양도하기로 결정함으로써 용산 사업의 갈등은 마무리되었다. ③ 수도권 미분양 대폭 증가 지방의 미분양은 정부의 정책 지원과 건설업계의 자구책으로 인해 해소되고 있지만, 수도권 미분양은 차츰 늘어만 가고 있는 실정이다. 또한 준공 후 미분양이 약 30%를 차지하고 있어 쉽게 줄어들기는 어렵다. 이러한 미분양 중 대형 평형이 약 70%를 차지하고 있어 미분양 해소는 당분간 어려울 것으로 전망된다. ④ 전세 대란 주택가격의 하락이 지속될 것이라는 전망이 커짐에 따라 주택 구입을 미루는 경우가 많아졌다. 또한 수급불균형과 재개발, 재건축에 의한 멸실 주택의 증가 등으로 주택의 수요는 크게 늘어나 전세 가격의 상승이 지속되고 있다. 이러한 전세 대란은 내년 입주 물량 감소와 신규 분양 감소 등으로 당분간 지속될 것으로 보인다.

⑤ 건설사 구조조정 부동산 경기침체로 대부분 건설사들의 자금 사정이 악화되는 가운데 지난 6월 25일, 기업신용위험 평가를 통해 건설사 16개와 부동산 시행사 17개가 구조조정 대상으로 선정됐다. 이로 인해 건자재 업체, 하도급 및 협력 업체의 도산과 입주 예정자들의 피해가 우려되기도 했다. 최근 부실 채권 확대로 논란을 빚고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 대해 건전성 관리를 강화해야 한다는 목소리가 높아지고 있고, 기획재정부 장관이 건설사 구조조정 강화 방안을 언급하는 등 향후 추가적인 구조조정이 있을 것으로 예상된다. ⑥ 한국토지주택공사(LH) 과다 부채에 따른 사업조정 지난해 10월 한국주택공사와 한국토지공사의 통합으로 탄생한 한국토지주택공사(이하 LH)의 부채가 118조원에 이르렀다. 이에 따라 전국 약 400여 개 이상 사업에 대한 조정안이 나오고, LH는 보상 부분에서도 현금 대신 채권이나 대토, 환지 방식을 확대해 재무구조를 개선한다는 방침을 밝혔다. LH의 사업 조정에 따라 지자체 및 주민들과의 마찰이 발생하기도 했다. ⑦ 도시형 생활주택 사업 급증 늘어나는 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 도입된 도시형 생활주택이 수도권 중심으로 크게 늘어나고 있다. 최근 들어 수도권 중심으로 크게 증가하고 있는 ＇도시형 생활주택＇은 급증하는 1~2인 가구의 주거 안정을 도모하고, 사회적으로 문제가 된 ‘고시원 주거’의 근본적 해소를 위해 지난 2008년 ＇9.19 주택 공급 확대 방안＇에서 도입계획이 발표됐고, 이어 12월에 세부 공급 방안이 확정됐다. 제도 도입 초기엔 수익성에 대한 불확실성과 수요 예측의 어려움 등으로 공급에 나서는 건설사가 많지 않았으나, 정부가 지속적으로 관련 규제를 완화했고 부동산 시장 침체 상황에서도 소형주택 수요는 꾸준히 증가한다는 인식이 확산되면서 최근 도시형 생활주택 인허가 물량이 급증하는 추세다.

⑧ 8.29 대책 발표 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 ‘실수요 주택거래 정상화와 서민-중산층 주거안정 지원 방안’을 발표하였다(2010년 8월29일). 주요 내용으로는 DTI 규제 완화, 서민-중산층의 실수요 주택 거래 지원, 주거비 경감 등 서민 주거 확대, 보금자리주택 공급 계획 조정, 견실한 건설사 유동성 지원 및 세제 지원 혜택을 주요 내용으로 하고 있다. ⑨ 세종시 수정안 부결 및 이전 계획 발표 정부가 약 10개월에 걸쳐 추진해 온 세종시 수정안이 결국 6월 29일 국회 본회의에서 부결됐다. 세종시에 대한 원안 추진이 힘을 얻으면서 공공기관 이전과 혁신도시 조성 사업에도 가속도가 붙었고, 12월 8일에는 ‘세종시 설치 특별법’이 국회 본회의를 통과하면서 관련 지역에서는 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 높아지고 있다. 아울러 2012년 7월 1일에 공식출범하는 세종특별자치시에는 2012년 5월부터 2014년 11월까지 9부 2처 2청 등 36개 중앙행정기관 소속 공무원 1만 452명의 이전할 계획이다.

⑩ 부동산 대세 하락론 대두 2009년 하반기 LTV(주택담보비율), DTI를 강화하는 금융 규제 시행 이후 부동산 가격의 상승세가 둔화됐지만, 서울과 수도권의 아파트를 중심으로 올해 4월부터는 하락세가 지속되었다. 이러한 현상이 지속되자 부동산 대세 하락론이 대두되기 시작하였다. 반면 2010년에 부동산 가격이 바닥을 쳤다는 주장도 제기되고 있다. 금년 하반기부터 하락세가 둔화되긴 했지만 부동산 시장이 과거와는 다른 국면을 보이고 있어, 장기적인 시각을 가지고 부동산 시장을 지속적으로 모니터링 할 필요성이 있다는 주장이다.