친자연적 주거환경과 편의시설 갖춰…전원주택과 다른 맛

장경철 상가114 투자자문 이사 2000년대 전까지 고급주택의 상징은 단독형 주택이 대부분이었지만 2000년대 이후에는 초고층 주상복합아파트도 고급주택으로 인기를 끌었다. 하지만 얼마 전부터는 타운하우스가 새롭게 각광받고 있다. 타운하우스는 서울뿐 아니라 용인, 파주, 광주 등 수도권 인근에 잇따라 건설되고 있다. 타운하우스는 여러 채의 단독주택을 이어 붙이는 방식으로 단독주택의 장점과 공동주택의 장점을 결합했다고 생각하면 된다. 최근 준공된 서울 성북동의 ‘LIG 게이트힐즈 성북’은 서울에서 유일한 단독주택형 타운하우스로 주목받고 있다. 지하 1층~지상 2층의 단독주택 12동으로 구성됐는데 각 가구마다 프라이버시를 확보하면서 보안 시스템을 갖췄다. 리히터 규모 7.0 이상의 강진도 견딜 수 있도록 설계됐으며, 실내는 보안, 온도, 조명을 최적화하는 자동제어 시스템을 도입했다. 유망신도시로 꼽히는 판교, 광교신도시에 입지 여건이 좋은 타운하우스도 잇따라 선을 보이고 있다. 하지만 한 채에 수십억 원에 달하는 초고가라 웬만한 투자 여력을 가지지 않고는 엄두도 못 낸다. 판교신도시 초고가 주택의 주인은 누굴까? 한 채당 가격이 최고 80억 원을 호가하며 눈길을 끌었던 판교 산운 아펠바움의 계약자를 살펴본 결과 주로 강남과 분당의 주상복합에 거주하는 기업가가 가장 많은 것으로 나타났다. 판교 산운 아펠바움의 PM(프로젝트 매니지먼트)를 맡고 있는 SK D&D에 따르면 경기도 판교신도시에 들어서는 산운 아펠바움 계약자와 관심 고객 총 50명을 대상으로 조사한 결과 이 같이 나타났다. 서판교 운중동 일대에 지어질 ‘판교 산운 아펠바움‘은 대지 면적 330~596㎡, 공급 면적 365~792㎡, 전용면적 176~310㎡ 34가구로 구성됐다. 분양가는 30억 원 후반에서 최고 80억 원대까지다. 연령대로는 40~50대가 88%를 차지했으며 직업은 80% 이상이 기업 CEO이었다. 기타 고소득 전문직, 대기업 임원이 18%로 나타났다.

이들의 현재 거주지는 주상복합(50%)이 큰 비중을 차지했다. 응답자들은 특히 사생활 보호와 자연친화적 입지, 쾌적성 등을 찾아 이곳을 계약하는 경우가 많은 것으로 조사됐다. 아파트 거주자는 26%였으며 강남 압구정동과 대치동 등에 위치한 노후 아파트 거주자가 많았다. 타운하우스에 이유 있는 관심 최고급 주상복합 아파트 가격이 오를 대로 오르면서 답답한 아파트 생활을 벗어나 전원생활의 운치를 느끼려는 수요자들의 관심 중 일부가 타운하우스로 모아지고 있다. 타운하우스에 관심이 높아지는 이유는 친자연적인 주거환경과 각종 주민편의시설이 갖춰져 단독주택의 단점을 일부 보완하기 때문이다. 그동안 공해에 찌든 도심에 살면서 느껴보지 못한 여유롭고 쾌적한 삶을 다시 자연에서 느끼려는 인간의 본능이 작용하는 탓이다. 특히 “창문 활짝 열고 살고 싶다”는 부유층의 바람은 앞으로도 타운하우스 같은 주택 형태에 대한 부유층 중심의 수요가 꾸준할 것으로 전망되는 요인이다. 타운하우스는 사실 획일화된 아파트문화를 대체할 틈새 고급주택으로 몇 해 전부터 수요자들로부터 주목받기 시작했다. 하지만 최근 공급이 늘면서 미분양 물량도 상당하다. 국내 건설사들이 공급자 위주로 앞 다퉈 지어 놓아 분양 현장마다 미분양 처리에 고심이다. 하지만 여유롭고 쾌적한 삶을 즐기려는 마음이 있고 장래를 내다본다면 타운하우스는 투자 매력이 있다는 전문가들의 주장도 있다. 타운하우스의 장-단점은? 타운하우스는 단독주택의 쾌적함 및 개인생활, 그리고 아파트의 편리성 및 공동생활을 결합시킨 형태다. 즉 아파트의 장점인 안전·공동시설 관리 문제와 단독주택의 장점인 개인 프라이버시 보장 문제를 결합시켰기 때문이다. 전원주택과는 달리 완전히 외곽 지역이 아니기 때문에 편의시설 이용 또한 수월하다. 또한 아파트가 아니기 때문에 대출시 총부채상환비율(DTI)등의 대출규제를 적용 받지 않고 고가지만 상대적으로 대출이 자유롭다는 장점도 있다. 20가구 미만이거나 사업승인을 20가구 미만으로 순차적으로 받은 경우라면 청약통장이 필요 없을 뿐 아니라 분양가 상한제도 적용되지 않는다.

단점이라면 △아직 타운하우스가 보편화되지 않아 아파트보다 환금성이 떨어져 집을 사고팔기 쉽지 않고 △여러 채의 단독주택을 이어 지은 형태이기 때문에 외관을 변경하기 어려우며 △단독주택보다 개인 프라이버시 보장이 떨어진다는 점 등이 있다. 또 나 홀로 타운하우스의 경우 편의시설과 교통 등 생활의 불편이 뒤따를 수 있어 입지를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 타운하우스 투자 포인트 ①입지의 투자 가치를 냉정하게 평가하라 타운하우스는 세대당 대지 지분이 330∼594㎡로 일반 연립주택형 빌라(198∼264㎡)보다 최고 3배 이상 많다. 주택 분양 평수 대비 최소 120~150%의 대지지분이 주어지기 때문에 땅의 가치가 향후 투자 가치를 가늠하는 매우 중요한 잣대가 되므로 반드시 입지를 현장 확인하고 토지 가치를 우선 따져봐야 된다. 신도시나 택지개발지구 안에서 공급되는 타운하우스 단지는 원래 공급 가격이 모두 공개돼 있기 때문에 공급가 대비 분양가 비율, 다른 지구와의 상대적인 가격 수준을 비교해 보면 된다. 타운하우스 품격에 맞는 다양한 편의시설과 조경까지 갖추어 일반 공급되는 분양가는 원래 공급 가격보다 약 300만원이 올라간다. 따라서 원래 ‘공급 가격+300만 원선’을 분양가로 추정하고 해당 지역의 분양가를 비교해 보면 잠재적으로 상승 여력이 많은 투자의 명당이 보인다. ②지역 시장 규모를 살펴라 ‘먹는장사는 모여 있을수록 잘 된다’는 속설이 주택 시장에서도 적용되기는 마찬가지다. 연립주택이나 빌라의 투자 가치가 떨어지는 것은 아파트처럼 대단지화 돼 있지 않고 소규모로 분산돼 있기 때문이다. 1개 단지가 50세대 전후 규모인 타운하우스는 독자적으로 대단지를 형성하기가 현실적으로 불가능하기 때문에 주변에 같은 유형의 단지가 주변에 많이 들어서야 시장이 형성된다. 이런 점에서 택지개발지구 내 가장 환경이 좋은 곳에 집중적으로 들어서는 블록형 택지는 타운하우스 시장 형성에 매우 중요한 요인이다. ③설계의 작품성이 건축의 가치를 좌우한다. 현재 국내 타운하우스 설계에는 세계적인 건축가들이 앞 다퉈 뛰어들고 있다. SK건설이 성공적으로 분양한 기흥단지 내 기흥아펠바움은 일본의 세계적인 건축가 이타미 준의 작품이고, 동백지구 동연재는 모더니즘 건축의 세계적인 거장 후루야 노부아키의 작품이다. 주택공사가 국제 공모로 설계자를 선정한 판교 타운하우스 단지는 마크 맥(미국), 페카 헬린(핀란드), 야마모토 리켄(일본)이 설계를 맡았다. SK건설이 시공하는 동백지구 시범단지(동백 아펠바움)는 목조 건축 분야에서 국내 최고의 작품성을 인정받는 가와건축 최삼영의 작품이다. 소량 다품종, 저층 건축물인 타운하우스의 특성상 건축가의 작품성이 어떤 주택 형태보다 잘 드러나기 때문에 시공사 브랜드보다 설계자의 작품성이 청약의 중요한 기준이다. ④커뮤니티 수준도 따져야 한다. 타운하우스 단지는 아파트 단지보다 단지 자체의 수준으로 가치가 많이 평가된다. 기복이 심한 다양한 평형대로 구성되는 아파트 단지는 본질적으로 단지 내에 거주하는 사람들의 수준을 동일시하기 어렵다. 그러나 30~50세대 규모의 소단지에다 비슷한 평형대로 구성되는 타운하우스 단지는 고급 주택 시장의 한 축을 형성하고 있기 때문에 단지 수준, 즉 입주자의 수준이 주택의 가치를 좌우할 가능성이 많다. 통상 분양률이 30%를 넘어서면 입주자의 윤곽이 거의 드러나기 때문에 입주자의 면면을 살펴보는 것도 중요한 판단 기준이다. ⑤ 감당할 수 있을 만큼 부대시설을 요구하라. 일단 청약자의 환심을 끌기 위해 다양한 부대시설을 자랑으로 내세우는 단지가 많다. 그러나 타운하우스는 50세대 이하의 소규모 단지가 특징이라는 사실을 간과하면 안 된다. 현란한 분수와 편의시설로 시선을 사로잡지만 입주 후의 관리 문제와 비용도 심각하게 고려해야 한다. 기본적인 방범 관리와 단지 관리에 들어가는 인건비 등이 있는 데다, 커뮤니티센터 관리 인력을 별도로 두기에는 타운하우스 단지 규모가 너무 작다. 수백 세대가 거주하는 주상복합아파트 수준의 편의시설은 도리어 입주자에게 짐이 될 가능성이 많다. 입주 후에 관리 시스템이 얼마나 효율적으로 짜여 있는가도 따져봐야 한다.