명도소송 제대로 하려면?

최근 경기상황이 악화되고 세입자의 권리의식이 향상되면서 법원에 명도소송 사건이 증가하고 있다. 대법원의 사법연감 통계자료에 의하면 2010년을 기준으로 한 해 전체의 소송 건수 35만여 건 중 약 10%에 달하는 3만4000건 가량이 명도소송인 것을 보면 이러한 증가추세를 알 수 있다. 명도소송이란 계약기간의 만료 등으로 상가건물이나 부동산을 점유할 수 있는 권리가 소멸한 세입자가 자진해서 부동산을 비워주지 않을 때, 건물이나 부동산 소유주가 제기하는 소송을 말한다. 필자가 운영하는 ‘명도소송 부동산법률센터(www.ujsdp.com)’의 많은 상담사례들을 종합해보면 주로 임대차 계약관계에서 분쟁이 있을 때 명도소송이 발생한다. 임차인의 경제사정으로 차임을 제때 지급하지 못하거나, 계약기간이 종료됐음에도 재계약에 대한 합의가 이루어지지 않은 경우가 많다. 당사자 사이에 서로 의견합치를 보지 못했거나 임차인이 차임 지급을 연체하면, 임대인은 소유권자로서 건물을 돌려받아야 한다. 그런데 문제는 임차인이 이런 상황에서 쉽게 건물을 넘겨주지 않는 것이다. 임차인이 건물을 넘겨주지 않는 사유는 “기존의 계약이 계속 유지돼야 한다”고 주장하거나, 차임을 연체했음에도 “경제사정의 어려움으로 건물을 내주지 못한다”고 주장하는 것 등이다. 또는 새로운 건물을 찾아 이사를 가야 하는데, “마땅한 건물을 찾지 못했다”는 이유로 명도기간을 지연하기도 한다. 이럴 경우 임대인의 권리를 보호할 수 있는 대응방안은 무엇인가? 우리나라의 법제도는 아주 급박한 상황이 아니면 원칙적으로 자력구제가 허용되지 않는다. 이 말은 임차인이 불법점유를 하고 있는 것이 명백해도 임대인은 마음대로 임차인이 사용하는 임대인 소유건물에 있는 물건들을 함부로 할 수 없다는 뜻이다. 그 이유는 집주인 입장에서 볼 때는 불법점유가 명백해도, 세입자 입장에서는 불법점유가 아니라고 볼 가능성도 있는 데다가 집주인에게 계약해지 여부에 대한 판단을 일방적으로 맡길 수가 없기 때문이다. 만약 임대인이 임차인의 동의를 받지 않고 임대차 건물에 들어가 소유자로서의 권리를 행사하면, 주거침입, 재물손괴, 영업방해죄 등으로 형사상 처벌될 수 있으므로 유의해야 한다. 임차인의 동의 없이 건물주가 일방적으로 임차 건물에 들어가 조치를 취할 경우 법률적으로 문제 될 수 있으므로 요건에 맞도록 미리 준비 마친 뒤 명도소송 진행해야 이 경우 임대인은 자신의 권리를 보호하기 위해 적법한 명도소송 절차를 거쳐 일을 처리해야 한다. 임대차 계약이 해지돼 계약관계가 종료된 경우, 임차인이 건물을 자발적으로 임대인에게 넘겨주지 않으면, 임대인은 법원을 통해 명도소송이라는 소송 과정을 거치는 것이 유일한 방법이다. 즉, 건물의 소유권을 회복하는 유일한 방안이 건물명도소송이라고 할 수 있다. 명도소송을 진행하는 절차에 관해 간략히 요약하면, 우선 양식을 갖춰 임차인을 상대로 내용증명을 보낸 후 명도소송을 통해 승소판결문을 받아 강제집행 할 수 있다. 이러한 절차는 부동산경매에서 인도명령제도를 이용할 수 없는 경우에도 동일하게 적용된다. 결국에는 시간이나 명도소송 비용이 들어간다 해도 정해진 방법과 절차로 해결하는 것이 피해를 줄일 수 있는 합리적인 선택이 될 것이다. 하지만, 소송으로 진행되는 대부분의 사건이 그렇듯이 명도소송 또한 당사자 모두에게 가장 최상책은 아닐 것이다. 따라서 일단 세입자와 대화나 합의로 해결을 시도해도 상대가 전혀 받아들일 수 없는 주장을 한다든지, 억지 주장으로 일관하는 경우 또는 전혀 연락이 되지 않는 경우에 한해 명도소송에 착수하는 것이 합리적 선택 위의 ‘최상책’이라 할 수 있다. -엄정숙 변호사