은행이자보다 높은 임대 사업 ‘수익형부동산’ 노려볼 만

주택시장이 침체된 분위기를 장기간 유지하고 있다. 새 정부 출범과 함께 부동산 가격이 바닥을 치고 경기가 살아날 것이라는 기대도 있다. 4·1부동산 종합대책이 시장에 최대 수혜로 예상되지만 아직은 관망세다. 전세가율이 매매가에 육박하고 있지만 매수자들이 아파트 가격 하락 기대감이 여전한데다 부동산 정책의 불확실성으로 거래를 미루면서 무게중심이 수익형부동산 쪽으로 옮겨가고 있다. 수익형부동산 대표적인 투자 관심 지역은 당연 임대수요가 풍부한 곳인데 대기업?관공서 및 산업단지 인근, 역세권, 대학가 등이다. 최근 저금리 기조가 계속 유지되고 있고 금융소득종합과세 기준이 확대되어 금융 부문에 편중됐던 자산가들이 수익형부동산시장에 관심을 돌리고 있다. 무엇보다 임대사업을 할 목적이라면 분양업체가 제시하는 예상 임대료를 분양가와 연계해 현지 임대료 수준을 확인해야 한다. 통상 인근 최고 시세를 기준으로 임대료를 책정 하지만 비슷한 지역이라도 시설이나 지하철 접근성에 따라 임대료에 차이가 나기 마련이다. 수익형부동산은 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등으로 기본적으로 임대수입을 목적으로 하는 ‘자산’이다. 현금흐름을 창출할 수 있는 부동산인 것이다. 물론 거시경제 환경이나 부동산시세의 변화에 따라 시세차익을 얻을 수도 있다. 일례로 신세계건설이 짓고 있는 대림역 ‘로제리움2차’의 경우 국내 대표 벤처기업단지의 약 25%가 집중된 구로, 가산 디지털 서울산업단지 등 약 1만여 개의 기업과 14만여 명의 근로자가 상주하는 곳이다. 2, 7호선 더블환승역 대림역 도보 5분 거리로 강남, 시청 등 서울 도심 및 인천, 수원 등 수도권으로 이동이 편하고 서부간선도로, 올림픽대로 등이 가까워 교통 환경이 우수하다. 인근 롯데백화점, 이마트, 구로구청, 고대구로병원 등 편의 시설도 풍부하다. 신세계건설 ‘로제리움2차’는 특히 소형주택의 한계를 넘어선 공간활 용과 인테리어 차별화가 눈에 뛰는데 여성 독신자를 위해 복도와 지하에 CCTV를 설치하고 각 호별로 비디오폰과 디지털도어락을 제공해 입주자의 편의를 높이면서 젊은 층을 위한 배려를 강화했다.

투자자 입장에서 본다면 수익형부동산 투자의 핵심은 역시 수익률이다. 부동산 불황에 시세차익까지 발생하면 더 좋겠다. 수익률에는 꼭 중요하게 갖춰야 할 3가지 조건이 있다. 첫째, 입지를 보고 잘 선택해야 한다. 수익형부동산은 지금 당장 월세가 나오는 것도 중요하지만 과연 앞으로도 꾸준히 잘 나올 수 있는지가 중요한다. 오피스텔이나 상가 같은 수익형부동산은 유동인구가 많은 대로변이 좋은 입지 조건이다. 당장의 수익률보다는 지속적으로 안정적인 임대가 가능하도록 배후 임대수요가 잘 확보됐는지 꼭 확인해야 한다. 둘째, 상품 자체가 좋아야 한다. 시공사가 대형업체이거나 100가구 이상을 선택하는 것이 좋다. 그래야 부도 위험도 없고 아무래도 대형업체에서는 마감처리를 깔끔하게 잘 하기 때문이다. 이런 이유로 세입자들은 튼튼하고 잘 알려진 대형업체에서 짓는 걸 먼저 찾게 된다. 셋째, 투자액이 적은 소형 면적의 상품이 좋다. 수익률은 면적, 금액에 따라 다르지만 초기 투자액이 적을수록 부담이 적고 위험 요소도 낮출 수 있다. 뿐만 아니라 면적이 작더라도 임대료는 적정수준을 유지하기 때문에 소액 투자를 하더라도 수익률을 높일 수 있다. 거기다 수익형부동산 특성상 산업단지 인근지역에는 이익이 높다. 이 세 가지 조건을 골고루 갖추어야 수익형부동산이라 할 수 있다. 수익률을 따지는 이러한 조건들이 잘 맞으면 시세 차익도 크게 발생할 수 있다. - 백창식 한국창업부동산정보원 본부장