대출받기 전에 집값 상승 예상치 정밀 분석해야

현재 부동산 시장을 보면, 대출규제로 수요가 줄어든데다 실물경기도 좋지 않아 소비심리가 위축되어 가고 있으며, 대출금리도 오름세를 타고 있어 대출을 받거나 받으려는 사람들에게 심리적 압박 강도가 커지고 있는 실정이다. 그러므로, 현 상황에서 무조건 대출을 받는다고 해서 실익이 있는 것은 아니다. 가령, A라는 사람이 2억 원짜리 주택을 보유자금 1억 원에다 대출받은 1억 원을 보태 매입했는데, 그 주택이 3년 동안 2000만 원이 올랐다고 가정해보자. 외견상으로는 2000만 원이 올라 이익을 본 것처럼 보이지만, 취득비용에다 대출이자까지 고려하면 오히려 손해를 본 셈이다. 1억 원 대출금리를 연 6%로 가정할 때 연이자가 600만 원, 3년이면 1800만 원이고, 여기에다 취득비용 500만 원을 고려하면, 해당 주택이 적어도 3년 간 2300만 원 이상은 올라줘야 손해가 아닌데, 주택 가격은 고작 2000만 원이 올랐으니 말이다. 이렇다면 오히려 전세로 사느니만 못한 결과이다. 한마디로, 대출을 받아 덥석 집을 샀다가는 오히려 손해를 볼 수 있으니, 자신이 매입하려는 주택이 들어가는 비용 이상으로 가격이 오를지 판단한 후에 대출을 받아 매입하는 것이 바람직하겠다. 다음은 대출받아 주택을 매입할 때 연 5%의 수익을 바라보려면 3년 뒤에 집값이 얼마가 되어야 하는지에 대한 내용이다. 사례 1) 3억 원인 서울 성북구 길음동 대우프루지오 76㎡ 아파트를 1억 원을 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용) ① 취득가 - 3억 원 ② 취득비용 - 900만 원 ③ 대출이자 - 2400만 원(연 이율 8% 가정시, 연 800만 원) ④ 양도소득세 - {(⑥ - ①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액) ⑤ 기대수익 - 4500만 원(연 5%, 3년 간) ⑥ 처분목표금액 - X * 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산 ⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정 X = 3억 원 + 900만 원 + 2400만 원 + {(X - 3억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 4500만 원 X - {(X - 3억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 3억7800만 X - (0.324X - 9720만 - 1170만) = 3억7800만 0.676X = 2억6910만 원 X = 3억9808만 원 ∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 3억9808만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 9808만 원 이상 오를 수 있는지 해당 집값의 가격상승력을 가늠해보고, 다른 상품의 수익률과 저울질해 어떤 상품에 투자하는 것이 나을지 결정하기 바란다. +사례 2) 5억 원인 서울 마포구 신공덕동 신공덕2차삼성래미안 105㎡ 아파트를 1억5000만 원 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도가 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용) ① 취득가 - 5억 원 ② 취득비용 - 1300만 원 ③ 대출이자 - 3600만 원(연 이율 8% 가정시, 연 1200만 원) ④ 양도소득세 - {(⑥-①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액) ⑤ 기대수익 - 7500만 원(연 5%, 3년 간) ⑥ 처분목표금액 - X * 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산 ⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정 X = 5억 원 + 1300만 원 + 3600만 원 + {(X - 5억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 7500만 원 X - {(X - 5억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 6억2400만 X - (0.324X - 1억6200만 - 1170만) = 6억2400만 0.676X = 4억5030만 원 X = 6억6612만 원 ∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 6억6612만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 1억6612만 원 이상 올라야 연 5% 수익을 달성하는 셈이다. 사례 3) 10억 원인 서울 강남구 대치동 은마아파트 102㎡를 3억 원 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용) ① 취득가 - 10억 원 ② 취득비용 - 2500만 원 ③ 대출이자 - 7200만 원(연 이율 8% 가정시 ,연 2400만 원) ④ 양도소득세 - {(⑥ - ①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액) ⑤ 기대수익 - 1억5000만 원(연 5%, 3년 간) ⑥ 처분목표금액 - X * 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산 ⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정 X = 10억 원 + 2500만 원 + 7200만 원 + {(X - 10억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 1억5000만 원 X - {(X-10억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 12억4700만 X - (0.324X - 3억2400만 - 1170만) = 12억4700만 0.676X = 9억1130만 X = 13억4808만 원 ∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 13억4808만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 3억4808만 원 이상 올라야 연 5% 수익을 달성하게 된다. 결과적으로, 집값이 올라도 대출을 많이 받는다면 실익이 줄어들 수밖에 없으며, 연 5%의 수익을 보려면 집값이 생각보다 크게 올라야 함을 알 수 있다. 집값이 결과값보다 오르지 않을 것으로 보인다면, 그 목돈을 다른 투자처에 투자하는 게 기회비용 면에서 낫다고 할 수 있겠다. 굳이 손해를 보면서까지 내집마련에 목맬 필요는 없다는 얘기이다. 실례로 평균 전세가격이 집값의 37.2%인 강남지역을 예로 든다면, 현 시점에서 강남지역 30평형대 아파트를 10억 원이라는 거액을 주고 매입해 거주하기보다는, 3억7000만 원 전세로 거주하면서 남는 나머지 목돈 6억3000만 원을 다른 곳에 투자하는 것이 기회비용 면에서 낫다. 6억3000만 원을 연 4%인 은행통장에 예금해 놓기만 해도 연간 2500만 원 가량의 기회비용이 발생하게 된다. 결과적으로, 집값이 오르지 않는다면 2500만 원을 버리는 셈이다.