최근 상가를 사전에 분양하고자 하는 경우 일정 규모의 상가는 건축물 등 분양에 관한 법률에 따라 신탁사를 선정 하게 된다. 이와 같이 분양회사에 대한 불신을 보완하는 차원에서 신탁회사를 파트너로 선정하고 있지만, 이 역시 안전한 분양을 보장하기에는 미흡하다. 물론, 신탁의 내용에 따라 차이가 있지만, 대부분의 신탁사업은 분양회사 측이 분양대금을 다른 곳에 유용하는 것을 감시하는 자금관리 역할 정도만 하는 것이 일반적이어서, 신탁회사가 개입되었다 하더라도 상가를 약속대로 완공할 수 있다고는 확신할 수 없다. 만일, 상가 분양실적 자체가 예상보다 미흡해서 사업의 진행이 불가능한 것과 같은 현상은 신탁으로도 보완될 수 없기 때문이다. 결국, 일정한 공동주택과 같이 공적인 기관에서 보증을 의무화하지 않는 한, 제대로 분양받을 수 있을지 여부는 미지수일 수밖에 없고, 그로 인한 불이익은 고스란히 수분양자들에게 돌아온다는 점에서 각별한 주의가 요망된다. ■상가 개발비, 부가가치세 부담 아시나요? 상가투자 경험이 있는 투자자라도 상가 개발비란 용어를 잘 모를 것이다. 개발비는 일반적인 단지 내 상가나 근린상가에서는 볼 수 없는 비용이다. 테마 상가의 경우 상권이 활성화되려면 적지 않은 기간이 소요된다. 이때 상권이 형성되기까지 광고·홍보비와 마케팅 비용이 들어간다. 이를 통상 상가 개발비라고 부른다. 실제로는 홍보비다. 대부분 테마 상가 분양업체들이 분양가의 10% 선에서 분양주에게 별도로 받는다. 이때 10%에 해당하는 개발비에 부가가치세를 부담해야 하는지 의문이 생긴다. 개발비도 부가가치세를 부담함에도 불구하고, 실제로 간혹 분양업체가 이러한 사실을 모르는 경우도 허다한 것으로 조사됐다. 분양업체가 상가 수분양자로부터 상가개점 전 상가 활성화를 위한 개발비를 받고 용역을 공급하는 경우, 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되고, 사업자는 상가 분양계약자들에 대해 각각 세금계산서를 교부해야 한다. 이때 용역의 공급시기는 상가 활성화를 위한 용역의 공급이 완료된 때로 보는 것이나, 공급시기 이전에 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 용역의 공급시기로 본다. 따라서 개발비 10%에 10%인 1%의 부가가치세를 더한 11%를 부담하게 되는 것이다. 한편, 계약을 해약할 경우 개발비에 대해 한국창업부동산 장경철 이사는 “개발비는 계약 초기에 일시불로 납부하는 경우가 많아 중간에 계약을 해지할 경우 분양업체에서 돌려주지 않는 경우가 많다”며 “판례에서도 개발비를 권리금의 일부로 보아 돌려주지 않아도 된다는 내용”이라고 조언했다. 이어 “물론 개발비에 대해서는 분양계약서나 개발비 약정서 등에 ‘개발비 환불’ 여부가 나와 있어야 하는데 명시해 놓는 경우는 거의 없고, 있다고 하더라도 많은 계약자들은 계약서 내용을 잘 검토하지 않는 경우가 많다”며 “계약서 내용을 세심히 살펴본 후에 개발비 환불 조건이 없으면 따로 계약서에 내용을 추가해 명시하면 분쟁을 사전에 방지할 수 있다” 덧붙였다.