널리 알려진 건설회사 선택…책임준공과 책임시공 확인해야

최근 건설사들의 잇따른 부도 사태로 상가투자시 시공사 검증은 필수적인 체크 사항으로 떠오르고 있다. 상가가 가지고 있는 리스크 중에서 가장 큰 리스크는 바로 시행사나 시공사의 부도이다. 물론 2005년 4월 23일 이후부터 상가 후분양제도의 본격적인 시행으로 시행사나 시공사가 부도 날 경우에 대비해 신탁계약이나 분양보증·연대보증 가운데 하나를 반드시 들도록 하여 과거에 비해 안정성을 크게 높였다고는 하나, 여전히 연면적 3,000㎡ 이하의 소형 상가들의 경우에는 이 법의 테두리를 벗어나 있다. 따라서, 향후 상가투자시에는 시행사와 시공사의 신용도와 함께 건축허가, 대지 소유권 확보 등도 투자에 임하기 전에 확인하는 것이 안전하다. ■시공사 이렇게 검증해야 시공사를 검증할 때는 도급순위 등 건설능력이 뛰어나고 과거에 실적이 많이 알려진 건설회사가 좋다. 또, 건설 도중에 시공사가 변경되는 상가는 투자하지 않는 게 현명하다. 시공사가 변경되는 경우에는 건축비 인상이나 건축허가 지연 등 많은 문제를 내포하고 있다는 것을 의미하기 때문이다. 시공사가 자주 바뀌는 분양 현장은 분양대금 관리를 둘러싼 마찰, 건축비 인상, 건축허가 지연, 과장광고 등 자칫 계약자의 발목을 잡을 수 있는 함정이 곳곳에 도사리고 있는 경우가 많다는 반증이다. 시내 주요 역세권이나 대학가에 들어서는 테마상가의 경우 분양시에 인지도가 있는 건설사의 책임준공 방식을 내세우는 이유는 간단하다. 유명 건설회사의 신뢰도를 마케팅 전략으로 활용하겠다는 의도이다. 책임준공은 시행사의 부도나 횡령 등으로 공사가 중단돼도 시공사가 준공을 책임져주는 방식을 말한다. 이때 분양계약서와 별도로 계약자들에게 신뢰성을 확보하기 위해 ‘책임준공 보증약정서’를 발행한다. 그러나 위에서 언급한 대부분의 준공보증약정서에는 ‘착공일로부터 몇 개월 안에 공사를 끝낸다’는 정도의 내용만 있을 뿐, 공사완료 기한이 대략 언제인지를 명시하는 경우는 드물다. 이런 경우, 분양이 순조롭다면 별 문제가 없지만, 분양률이 예상보다 저조해 시행사가 시공사에게 공사대금을 제때 지불하지 못할 경우 자칫 책임준공이 어려울 수도 있다. 이에 건축을 맡은 시공사의 준공보증약정서를 필히 확인해야 한다. 이 약정서에 서명한 시공사는 분양이 완료되지 않아 건축비가 모자라는 상황이 발생하더라도 자사의 자금으로 준공을 완료해야 하는 의무를 지게 된다. 최악의 경우 상가 1실만 분양되더라도 반드시 건물을 올려야 한다. 이와 달리, 책임시공의 경우는 준공까지는 책임을 지지 않는 경우이기 때문에 투자자들은 책임준공과 책임시공을 확인해야 하는 각별한 주의가 요구된다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “최근 주택경기 침체에 따른 건설사 부도로 택지지구 등에서 공정을 멈춰 흉물로 남은 경우가 감지되고 있다”며 “상가는 보증제도 등이 주택에 비해 미비하여 투자자는 시공사의 재무상태, 미분양 적체 등의 여부를 반드시 살핀 후 투자에 임해야 한다”고 조언한다.