집을 지으려하는 건축주라면 누구든지 다세대주택이던 원룸주택이던 건축행위로 인한 수익이 창출되어야 이른바 ‘집장사’를 하려고 달려들 것이다. 수지타산이 맞지 않는 신축사업은 건축계획단계부터 걸러지기 마련인데 이는 모든 건축주들이 땅을 매입하기 전에 행해지는 전문가를 통한 충분한 사전분석이 매우 중요하기 때문이다. 필자의 지인들은 다세대주택이나 원룸주택 등을 신축할 때 어떤 이들은 아예 건축설계도면을 들고 사무실로 찾아오는 이도 있다. 이들은 이미 허가를 받았거나 허가예정인 도면을 가지고 와서 세대별 구조나 면적, 전체적인 사업윤곽 등을 상의하며 건축에 관하여 최대한의 효율을 높여 신축사업의 이윤을 극대화시키기 위함이다. 또 어떤 이들은 앞에서 말했듯이 아예 부지를 매입하기 전에 신축사업의 사전검토의미에서 토지이용계획확인원을 들고 사무실에 찾아온다거나 아니면 필자에게 미리 전화나 문자 등을 통해 매입예정부지의 지번과 예정금액을 알려주고 추후 전체적인 수지타산을 내기위해 의논하러 사무실로 찾아오는 이들도 적지 않다. 필자는 본 칼럼 23회에서 일조권의 기준(이하 일조사선.)에 관하여 설명한 적이 있다. 2012년 12월 12일에 개정된 ‘건축법 시행령’의 내용 중에 일조권에 관한 내용도 함께 실었는데, 그 이후 지난 6월에는 지인인 정철민(43세, 건축업)씨에게서 문의가 자주 온다. 일조사선을 굳이 설명하지 않아도 알만했던 사람인데도 불구하고 말이다.

정씨가 필자에게 문의한 내용은 이렇다. 정씨가 매입예정부지 중에 서울시 도봉구에 위치한 200㎡ 동일한 면적의 단독주택 두필지가 나왔는데 둘 중 어느 땅을 사서 건축하는 것이 유리하냐는 문의였다. 위의 그림과 같이 두 필지는 남북으로 길게 배치되어 있었는데 A필지는 북쪽에 도로가 있고 B필지는 남쪽으로 도로가 있다. 건축법에서는 일조사선 외에도 도로의 방향과 관계없이 도로를 접하고 있는 대지에는 도로에 대한 사선제한을 두고 있다. 대지에 접한 도로가 1개이든 2개이던 도로가 있다면 무조건 모두 도로사선을 받는 것이다. 그림에서 보듯 A필지는 도로사선과 일조사선이 모두 한 방향에서 받게 되지만 B필지는 남쪽으로는 도로사선을 북쪽에서는 일조사선을 받게 되기 때문이다. 따라서 전용주거지역이나 일반주거지역에서라면 동일한 대지면적에 도로가 북쪽이냐, 남쪽이냐에 따라 확연하게 차이가 날 수밖에 없다. 만일 전용주거지역이나 일반주거지역에서 각각의 대지에 남북으로 도로의 위치가가 정해져 있다면 용적률과 연면적의 차이로 인해 건축의 효용성면에서 당연히 A필지가 B필지보다 훨씬 우월하다고 할 수 있다.

하지만 필자는 정씨에게 정반대로 B필지를 매입하라고 조언했다. 이유는 정씨가 문의한 지역의 용도지역이 준주거지역이기 때문이다. 일조권에 관한 사선제한은 전용주거지역과 일반주거지역에서만 적용이 되지만 도로의 사선제한은 준주지역은 물론 상업지역에서도 어차피 적용을 받기 때문이다. A필지와 B필지 모두 도로사선제한을 똑같이 받기 때문에 또한, B필지의 도로가 남쪽에 위치해 있기 때문에 일조량이 더욱 풍부하므로 B필지를 사라고 권유한 것이다. 이렇게 건축할 부지의 매입하기 전 부동산중개업자나 부동산개발업자 등의 건축부지 전문가를 통해 미리 주변시장과 부동산시장의 흐름 등을 면밀히 검토하고 사전수지분석을 통해 부지매입을 하게 된다. 물론 부동산정책이나 다른 외부적인 요소로 인하여 막상 분양이나 임대를 마친 후의 수익이 건축계획당시 예상했던 수익보다 떨어져서 손해를 보는 경우도 있겠지만 이렇다 할지라도 그네들은 전문가의 조언이나 상의가 없었더라면 더 큰 손해를 감수해야 했을 것이라고 이구동성으로 말하고 있다. ▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표. 글:이호영(정리=왕진오 기자)