주택시장과 임대시장 살펴보고 미국 금리인상 시기 주목을

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(CNB저널 = 이진우 기자) 대부분의 부동산 전문가들은 올해 집값이 전반적으로 회복세를 보이겠지만 상승 폭은 지난해와 비슷한 2% 수준에 그칠 것으로 전망하고 있다. 지역별로는 서울을 포함한 수도권이 강세를 보이는 반면, 지방은 상대적으로 오름세가 한풀 꺾일 것으로 예상했다. 특히 서울의 경우엔 5%대까지 상승할 것이란 예측도 나오고 있다.

전세 값은 여전히 고공행진이 예상되는 가운데 서울 일부 지역에서는 재건축발 이주 쇼크 등으로 국지적인 전세난이 확산될 것으로 보인다. 또 저금리 기조에 따라 전세의 월세 전환 속도도 가속화할 것으로 전망된다. 이에 따라 전세 품귀 현상이 지속되면서 또다시 전세 값 상승을 부추기는 악순환이 반복될 가능성이 높다.

미국의 금리인상 시기도 시장에 영향을 줄 수 있다는 지적이다. 현재 부동산 규제 완화 조치에 따라 가계부채가 사상 최고치를 경신할 것으로 보이는 가운데, 미국발 금리 인상과 이에 어쩔 수 없이 동조해야 하는 상황으로 국내 금리를 인상할 수밖에 없다면, 가계부채의 건전성이 크게 위축될 수 있다는 우려가 커진다. 또한 늘어난 가계부채에 대한 이자부담도 증가해 국내 소비 심리를 위축시켜 가뜩이나 갈 길 바쁜 경제의 발목을 잡을 수도 있다.


부동산시장은 타이밍과 심리가 크게 좌우한다. 부동산이라는 상품이 워낙 큰 금액으로 거래되는 시장이다 보니, 이러한 투자 시기와 심리 상태가 부동산 거래를 결정하는 주요 변수로 작용한다.

올해 수도권 주택 매매시장에는 온기가 돌 것으로 전망된다. 지난해 말 부동산 3법이 국회를 통과함에 따라 매매시장 활성화에 대한 기대감이 어느 때보다 높은 상태다. 하지만 세입자들 입장에서는 지난해에 이어 올해도 전세난이 더욱 가중될 것으로 전망됨에 따라 힘든 살림살이가 불가피할 것으로 보인다.


주택 매매시장에 온기…수도권 중심 소폭 상승

지난 2일 관련 업계에선 올해 주택 매매시장은 수도권을 중심으로 소폭 강세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 저금리 기조가 지속되고 저리로 대출 지원이 확대되는 데다, 서울 강남 지역의 재건축 이주 수요가 2만4000 가구에 달할 것으로 예상되고 있어 실수요자들이 매수에 나설 것으로 기대되기 때문이다.

지방의 주택 매매시장은 주택공급이 늘어나면서 전반적인 안정세를 유지할 것으로 보이는 가운데, 특히 지역별로 인기 있는 지역과 비인기 지역 사이에서 차별화 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 다만 기대에 비해 전반적으로 가격이 많이 오른 탓에 매매시장의 상승 폭은 그리 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다.

건설산업연구원(건산연)에 따르면 수도권의 주택(아파트·단독주택 등 포함) 매매가격은 지난해 1.1% 상승에서 올해에는 2.0%로 상승폭을 키울 것으로 예상됐다. 반면 지방의 주택 매매가격은 지난해 2.6%에서 올해 1.0%로 상승폭이 오히려 둔화할 것으로 분석됐다.

허윤경 건산연 연구위원은 “글로벌 경제 흐름에 변수가 많고 주택보급률이 102%가 넘는다. 여기에 더해 가계부채가 급증하고 있는 것도 가격상승 폭이 제한적일 것으로 전망되는 요인이다. 다만 신규 입주물량이 지난해에 비해 감소하는 등의 요인에 의해 하락 가능성도 높지는 않다”고 진단했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “그동안 부동산 경기 침체가 오래 지속된 것에 대한 반발 매수에 따라 매매가 대비 전세금이 높은 지역을 중심으로 아파트 매매가격이 강세를 보일 수 있다”고 분석했다.

더욱이 한 정보업체에 따르면 올해 서울시의 아파트 입주 물량은 지난해의 절반에 불과하다. 결국 신규 입주 물량이 줄어들면 이는 가격 상승 요인으로 작용한다. 수도권 주택 매매시장은 전세 수요의 매매 전환, 재건축 이주 수요 등과 맞물리며 매매가격이 상승세를 보일 전망이다.

서울의 경우 5%대의 비교적 높은 상승세를 예상하는 의견도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “올해는 매매가격과 전세가격이 동반 상승을 연출할 것”이라며 “특히 서울이 집값 상승을 견인하면서 핵심 역할을 할 것으로 보이고, 물가상승률의 2배인 5% 안팎까지의 상승률을 예상한다”고 말했다.

지방은 집값 상승세가 한풀 꺾일 것이라는 의견이 지배적이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “지방은 최근 몇 년간 공급 물량이 많았으며, 수요도 어느 정도 해소된 상태”라고 설명했다. 하지만 올해 집값 상승폭이 지난해보다 못할 것이라는 전망도 만만치 않다. 이영진 이웰에셋 대표는 “이제 정부의 정책적 요인이 다 쏟아져 나온 상황이라 재건축 등 개발 호재가 있는 지역을 제외하고 나면 지난해 수준만큼의 상승은 쉽지 않을 것”이라고 분석했다.


전세 값 고공행진 여전…전세·월세 전환 가속화

전세 값은 올해도 여전히 고공행진을 이어갈 전망이다. 올해 전국의 전세 값 상승률은 지난해와 같은 3.5%로 예상됐다. 금융위기 이후부터 줄기차게 오른 전세 값은 이제 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 70%에 육박하고 있다. 더욱이 저금리 기조가 계속될 것으로 전망되면서 전세 보증금을 굴릴 마땅한 투자처를 찾지 못한 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 현상도 더욱 확산될 것으로 보이기 때문이다.

2만4000 가구의 재건축 이주 수요가 예상되는 서울 강남 4구를 비롯해 이주가 예정된 재건축 아파트가 적지 않은 것도 전세시장의 불안을 키우는 요인이다. 이에 전세 물건 자체가 아주 귀해질 것으로 보이며, 이로 인해 전세 값이 오르는 악순환이 되풀이될 것으로 보인다. 또한 정부가 전세난을 외면하고 집값 띄우기에 매몰된 사이 전세 세입자들의 빚은 급격하게 늘어났다.

지난 14일 국회 기획재정위원회 소속 박원석 의원(정의당)이 금융감독원을 통해 받은 ‘은행권 전세자금 대출 현황’을 보면, 지난해 1~11월 전세자금 대출 신규 취급액은 14조6000억 원에 달했다.

연간 기준으로 2011년 9조 원이었던 전세자금 신규 대출은 2012년 10조2000억 원, 2013년 11조3000억 원에서 2014년에는 1~11월치만으로도 한 해 전보다 29.2%가 늘어난 것. 아울러 월평균 신규 대출액도 2011년에는 7500억 원에 불과했지만, 지난해 1~11월에는 1조3300억 원으로 급증했다. 이처럼 전세자금 월평균 신규 대출액이 1조 원을 넘어선 것은 지난해가 처음이다.

결과적으로는 정부 정책이 대출 규제를 완화해 전세수요의 매매전환을 유도했지만, 오히려 전세 값 폭등을 부추기며 서민들을 전세난민으로 내몰고 있는 상황이 된 것이다. 앞서 전문가들은 애초부터 가계부채가 한계에 이른 상황에서 전세수요를 매매수요로 전환하겠다는 정부의 발상 자체에 문제점이 많다고 지적한 바 있다.

올해도 전세난은 쉽게 해소되기 어려울 전망이다. 전세금이 지난해 수준인 3.5% 이상 오를 수 있다는 예상이 많았다. 김혜현 렌트라이프 대표는 “저금리 기조 탓에 전세를 월세로 돌리는 매물이 많아 전세 공급이 거의 없다는 게 가장 큰 문제”라고 지적했다. 김덕례 연구위원은 “서울 강남을 중심으로 재건축 이주 수요가 쏟아질 전망이어서 전세금 상승 압력이 매우 심한 상태”라고 말했다. 다만 박대원 상가정보연구소 소장과 심교언 교수는 “전세금이 지난해 이미 많이 오른 상태여서 추가적으로 급등하기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

전세의 월세 전환도 지속될 전망이다. 원룸, 다가구주택이야 원래 월세 비중이 높았지만, 이제는 중산층 이상이 거주하는 아파트에서도 월세 비중이 높아지고 있다. 이처럼 월세시장이 커지면서 전국 아파트의 전월세 전환율이 6.4%까지 낮아졌는데 향후엔 더 떨어질 전망이다.

손재영 건국대학교 부동산학과 교수는 “월세가 보편화되면 새로운 사업 기회가 열리게 될 것”이라면서 “주택 임대에서 일정한 소득 흐름이 창출됨에 따라 임대주택에 펀드나 리츠 투자가 증가하고, 임대관리업이 성장할 수 있는 계기를 맞을 것”이라고 전망했다.


분양·재건축 탄력, 금리 인상 변수…가계부채 우려도

분양시장의 경우 지난해에 이어 그 열기가 여전히 뜨거울 것으로 보인다. 전세 값 급등으로 인해 내 집 마련에 나서는 실수요자들이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 특히 부동산 3법 등 규제 완화와 저금리 기조 등도 호재로 작용할 전망이다.

건설사들 역시 올해에는 그간 경기 침체로 미뤄놨던 사업장들의 신규 분양물량을 쏟아낼 계획이다. 대림산업과 대우건설을 비롯한 대형 건설사들이 2만 가구 안팎의 물량을 공급할 것으로 알려졌다. 특히 정부가 신도시 공급 중단 방침을 밝힌 데다, 오는 3월엔 청약제도 간소화 방안이 시행된다. 따라서 인기 지역을 중심으로 청약 시장의 과열 가능성까지 지적되고 있다.

업계의 한 전문가는 “정부 주택정책 방향이 신도시 공급에서 도시재생으로 선회하면서 재건축·재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 신규 분양시장과 강남 재건축 시장이 투자처로 각광받을 것으로 보인다”고 말했다.

올해에도 신규 분양이 활발할 것으로 전망되고 있지만, 지난해 분양시장에 수요가 몰렸던 이유는 주택공급업체들이 분양가를 저렴하게 책정했고, 주택 평면이 개선돼 작은 평수 아파트가 예전에 비해 쾌적한 생활공간을 제공하며, 대단지 아파트들이 단지 내에 다양한 커뮤니티 시설 등을 선보였기 때문이다. 따라서 올해 분양 열기에 휩쓸려 분양가를 과도하게 책정한 뒤에 수요자들에게 외면 받는 단지들이 나타날 수도 있다.

재건축 사업도 탄력을 받을 것으로 보인다. 지난해 9·1대책에서 재건축 연한 축소, 재건축 소형의무건설 비율 완화, 재개발 임대주택 의무건설 비율 완화 등을 발표했고, 지난해 연말에 부동산 3법이 통과됐다. 여기에 주택시장이 회복돼 매매가격이 상승세를 탄다면 재건축 사업은 활발해질 것이다.

이밖에도 올해 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수로는 3월부터 시행되는 청약제도 간소화, 민간 택지 분양가 상한제 폐지, 금리 인상 등이 꼽혔다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “청약제도 개편으로 1순위 청약자가 크게 늘어나면서 신규 분양시장이 활기를 띨 것”이라며 “시중에 부동 자금이 풍부한 것도 호재로 작용하게 될 것”이라고 진단했다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “분양가 상한제 폐지로 서울 강남 등에서 분양가가 오를 것으로 보인다. 이것이 주변 아파트 시세에는 어떤 영향을 미칠지 주목된다”고 말했다.

금리 인상은 증가일로에 있는 가계부채에 대한 우려를 키우는 요인이다. 지난해에 있었던 금리 인하와 대출규제 완화로 인해 주택담보대출을 중심으로 한 가계부채가 사상 최대치까지 늘어났다. 만약 미국이 금리를 인상하고 우리나라도 어쩔 수 없이 따른다면, 다중채무자나 자영업자 대출 등 가계부채의 일부가 부실화될 우려가 나온다. 허윤경 연구위원은 “지난해 국내 분양시장이 활황이었던 것은 저금리 영향이 컸는데, 미국이 하반기에 금리를 인상하면 결국 국내 부동산 시장도 영향을 받을 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

민간 임대사업 육성 등 정부의 부동산 정책에 대해서는 좀 더 적극적인 규제 완화가 필요하다는 목소리가 컸다. 종합부동산세를 재산세로 통합하고, 민간 임대시장 활성화를 위해 양도소득세·증여세 등 세제 혜택을 늘려야 한다는 것이다. 김혜현 대표와 함영진 리서치센터장은 “전세난 해결을 위해 민간에만 도움을 요청할 것이 아니라, 정부가 공공임대주택 공급을 확대하는 방안을 내놔야 할 것”이라고 입을 모아 지적했다.