소형 아파트 인기 여전하고 강남권 재건축 아파트 컴백

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(CNB저널 = 이진우 기자) 올해의 부동산시장 트렌드는 무엇일까? IT업체가 시장에서 대박을 터뜨리려면 트렌드를 제대로 읽고, 그것에 철저히 따라야 한다. 부동산 역시 크게 다르지 않다. 따라서 부동산에서 트렌드는 곧 돈이자, 성공을 보장하는 핵심이다. 부동산정보업체 부동산114는 ‘양’의 영어 스펠링인 S·H·E·E·P를 통해 2015년 부동산시장의 트렌드를 전망했다.


S [Small] - 소형 아파트 인기는 쭈욱~ 계속된다

지난 2008년 금융위기 이후 중대형 아파트의 가격하락과 1~2인 가구 증가와 같은 인구구조의 변화가 맞물리며 소형 아파트의 인기가 지속돼 왔다. 과거 부동산시장 활황기에는 시세 차익이 큰 중대형 아파트의 인기가 높았지만, 이제 부동산 매입 패러다임이 투자에서 실거주 목적으로 전환됨에 따라 거품을 뺀 소형 아파트 전성시대가 이어지고 있다.

최근 3년간 전용면적별 매매가격 변동률을 살펴보면 하락장인 2012년에는 다른 중대형 아파트보다 가격 방어력이 좋았던 것으로 나타났다. 이어 2013~2014년에는 전용 60㎡이하 면적대 아파트가 가장 높은 가격 상승률을 보였고, 올해에도 여전히 소형 아파트의 인기가 예상된다.


H [Hot] - 전통의 강호, 강남권 재건축 아파트 주목

올해는 전통의 강호 ‘서울 강남권’ 아파트가 다시 부상할 것으로 보인다. 특히 장기간 부동산 시장 침체 탓에 잔뜩 움츠리고 있던 강남권 재건축 아파트의 기지개에 주목할 필요가 있다. 지난해 말 재건축 초과이익 환수 유예 연장, 분양가 상한제 탄력 적용, 재건축 조합원에게 3주택까지 복수 주택분양 허용 등을 골자로 하는 부동산3법이 통과돼 수혜를 한 몸에 받을 것으로 보이기 때문이다.

특히 올해는 가락시영(총 9510가구, 6월), 개포주공3단지(총 1235가구, 12월), 명일삼익(총 1900가구, 하반기) 등의 재건축 사업장이 분양을 계획하고 있어 청약시장에서 강남권 재건축 아파트의 인기는 더욱 높아질 것으로 기대된다.


E [Economic] - 착한 분양가로 무장한 실속형 아파트가 대세

부동산시장이 기존 투자 시장에서 실수요 시장으로 재편됨에 따라, 아파트 매입 시 시세 차익 가능성보다는 실거주 가치를 우선시 하는 구매 행태가 이어질 것으로 보인다. 주변 아파트 시세보다 높은 분양가는 수요자의 외면 속에 여지없이 미분양으로 이어지고 있어 착한 분양가는 이제 거스를 수 없는 대세가 됐다. 지난 2008년 3.3㎡당 1091만 원이었던 전국 아파트 평균 분양가는 지난해 기준으로 939만 원까지 약 14% 하락했다.

또 수요자들은 향후 단기 차익 가능성보다는 학군, 통근거리, 지하철역과의 거리, 조망, 평면구조 및 설계 등에 관심을 가지게 됐다. 이에 건설사들도 수요자의 중소형 아파트에 대한 선호를 반영해 작지만 넓게 쓸 수 있는 획기적인 아파트 평면을 선보이며 변화된 아파트 시장 트렌드에 부응하기 위해 노력하고 있다. 또한 아파트 단지 내에서 원스톱 라이프가 가능한 커뮤니티 시설의 확대 등을 통해 수요자의 니즈를 반영하고 있다.


E [Extreme] - 임대인 VS 임차인, 재건축 vs 재개발

세계적인 신드롬을 일으킨 토마 피케티(Thomas Piketty) 교수가 내세운 ‘부의 양극화’가 부동산 시장에서도 나타나고 있다. 주택 보급률이 100%가 넘은 지는 이미 오래다. 그러나 지난해 10월 기획재정위 소속 정의당 박원석 의원이 재산세 부과자료를 기준으로 산출해 발표한 ‘부동산 100분위 현황보고서’에 따르면 여전히 상위 10%가 우리나라 전체 부동산의 절반에 가까운 46%를 소유하고 있어 부동산 자산 양극화가 심화되고 있다.

특히 전세시장에서는 임대인 우위시장이 지속되면서 슈퍼 갑(甲) 위치에 있는 임대인과 임차인 을(乙)과의 갈등도 점차 높아지고 있다. 또 부동산 정책의 수혜를 한 몸에 받으며 사업 속도를 높이고 있는 강남권 재건축 시장과 매몰비용에 발목이 잡히면서 진퇴양난에 빠져 있는 강북권 중심의 재개발 시장의 양극화도 더 심해질 것으로 보인다.


P [Policy] - 정책에 울고 웃는 부동산 시장, 올해 예상되는 부동산 대책은?

지난해 부동산시장은 경기 활성화를 위해 LTV·DTI 주택담보대출 규제완화와 재건축 연한 단축, 청약제도간소화 등을 통해 시장에 온기를 불어 넣었다. 반면 임대차 선진화 방안을 발표 한 이후에는 모처럼 불던 회복세에 찬물을 끼얹기도 하며 부동산시장을 웃기고 울렸다. 올해에도 부동산 관련 대책은 계속될 것으로 보인다. 부동산3법 통과에 밀려 법제화되지 못했던 전월세 상한제와 임차인 계약갱신청구권에 대한 논의가 계속될 것으로 보이고, 전월세 시장의 안정과 서민 주거안정을 위한 민간 임대시장 활성화 방안 및 가계부채 구조개선을 위한 대책도 나올 것으로 전망된다.